부동산

개인투자자의 투자가 힘든 건 개별적으로

투자의 공간을 선택하기가 힘들어서다.

가령 서울특별시를 대표할 만한 역세권 선택이 수월치 않다.

서울 강북지역을 대표할 만한 역사공간은 시청역 일대요

서울 강남지역을 대표할 만한 공간은 강남역 일대다.

이들 지역은 인구가 광범위하게 활동할 수가 있기 때문에

이런 선택이 가능한 것이다.

즉 직접역세권과 간접역세권이 하나가 되어

직접역세권 반경이 500미터 이상이 되는 것이다.

직접역세권과 간접역세권이 단절된 경우도 있는데

이는 직접역세권의 반경도 분실(분산)된 지경.

경기지역을 대표하는 지역을 선택하기란 역시 쉽지 않은 일.

대규모 서울인구들도 경기도로 이동 중이라서 하는 말.

이동인구가 가장 많은 공간을 선택하기란 쉽지 않다.

이동인구의 심한 변수 현상 때문이다. 부지불식 간에 변할 수 있다.

경기 북부지역은 고양시가, 경기 남부지역은 성남시가 수도권 대표주자다.

수도권을 책임지는 곳이다.

이들 지역은 거대도시와 예비거대도시이기 때문이다.

주거인구 규모가 크다.

특히 성남시의 경우 주거인구 대비 유동인구가 훨씬 많다.

교통수단이 다양하고 접근성이 높아서다.

안타까운 사실은 북쪽지역과 남쪽지역은

서로 라이벌구도를 그릴 수 없다는 것이다.

접근성의 차이 때문이다.

투자가 힘든 또 다른 이유 - 현재가치에 투자하는 사람도 있지만

 미래가치와 현재가치의 연결구도(그림)에 투자(참여)

하는 사람도 있기 때문이다.

물론 미래가치에 투자하는 사람도 있다

(예-개발청사진과 개발조감도).

실수요공간은 투자의 공간으로 돌변할 수 있는데

이는 실수요공간이 대자연상태요

대자연의 정체성이 실수요가치이기 때문이다.

투자자가 바로 인지할 점은 투자의 공간은

지속력이 약화, 악화된다는 사실이다.

지역에 거품이 주입되어 거품 구입자가 증가할 수 있다.

예컨대 주택홍보관의 가열된 청약경쟁률을 통해

거품(허수)을 구입하는 하수들이 많은 것.

홍보관을 찾은 하수들은 '돈(프리미엄)'을 찾는다.

심리적으로 여유가 없다.

'행복'을 찾는 자는 고수다. 여유롭다.

고수가 바라는 행복의 재료(도구)는 '회복'이다.

불행의 재료도 있다. 회복불능과 희망 포기다.

군중심리에 약한 하수들은 결과적으로

불행의 재료를 모색하고 만다.

오판이다.

부동산 회복의 실례) 재개발과정(재창조작업)

큰 개발 - 국책사업과정(과업)

'큰 개발'이란 대형 전용과정을 말하는 것이다.

투자가치에 집중하는 인구가 증가할 수 있는 여건이다.

가수요세력이 커지는 것이다.

농지 및 산지전용의 과정이 다양해서다.

땅 투자자가 맹지를 매입해도 상관없는 연유다.

작은 개발 - 개별적으로 주택을 건축하는 과정.

이때 맹지를 사면 큰일!

당장 건축행위를 해야 하니까.

작은 개발은 실수요가치에 집중하는 과정이다.

국토 안에서 자주 벌어지는 일은 '큰 개발과 작은 개발과정'인데

이는 '창조과정'을 의미한다.

투자자라면 국토의 분류법을 제대로 인지해야 한다.

1. 창조과정이 필요한 지역

2. 재창조, 재개발과정이 필요한 지역

1-지방이나 경기도일대

2-서울특별시(서울은 100%도시지역으로 구성되어 있기 때문)

땅 투자자 - 창조과정이 필요한 지역에 투자하는 자

집 투자자 - 재창조과정이 필요한 지역에 투자하는 자,

혹은 신도시나 미니신도시(택지개발지구)에 투자하는 자.

인근 땅값이 폭등하여 땅투자자도 급증할 수 있는 지경이다.

즉 집 투자자와 땅 투자자가 한 공간 안에 공존, 존속할 수 있는 것이다.

집의 재료가 땅이고 생땅과 대지는 붙어 있어서다.

주거공간 옆엔 반드시 녹지공간이 확보되어야 하기 때문이다.

부동산투자는 '땅(길)의 연계성'에 투자하는 것이다.

부동산의 배치구조 때문이다.

땅 자체가 중요한 게 아니라, 땅의 연속성이 중요하다.

땅은 연속성을 통해 그 힘(잠재능력)이 가열된다.

예) 농지와 대지의 공존상태-부동산의 배치구조

지상권은 상권형성의 도구로서, 지역공생과 상생의 도구로

활용(응용)할 수가 있다.

예) 주거지역+녹지지역+상업 및 공업지역(부동산 배치도)

주거인구와 유동인구는 서로 연동(연계+연속성)한다.

상업시설을 설치할 때 주거시설의 형편을 따져야 하는 것.

상주(정주)인구는 상업 및 편익공간을 정기적으로,

고정적으로 상용하는 자이기 때문이다. 지역핵심이다.

영원히 변할 수 없는 부동산 배치구조 -

예) 맹지와 비맹지의 공존상태+거품지역과 비거품지역의 공존(공생)상태

풍선효과가 발생할 수 있는 건 개발지역 옆에

미개발지역이 항상 붙어 있어서다.

어느 한 지역을 개발할 때 전체공간을

다 개발할 수 없기 때문이다.

국토는 개발공간보단 규제공간이 훨씬 광대하다.

규제공간이 개발대상인 것.

이 역시 땅의 연속성의 작용 때문.

대자연, 녹지공간 안에서 개발행위가 이루어지기 때문이다.

투자의 힘이란 (대자연의 역할을 포함한) 실수요의 힘!

거품의 주입 및 구입 여부 때문!!

투자지역엔 거품이 주입되기 마련이다.

가수요자와 실수요자는 그 성격이 판이해서다.

투자지역에서 거품 없는 토지를 찾는 건 무리다.

투자지역의 농지나 임야의 가격이 쌀 리 만무.

부동산의 특성 중 하나.

실수요공간과 투자공간은 반드시 항시 붙어 있다는 것이다.

맹지와 성지가 항시 붙어 있기 때문이다.

요컨대 큰 도로와 작은 도로가 항시 붙어 있는 것이다.

이 역시 땅의 연속성 때문.

'도로'가 28개 지목 중 하나인 까닭이리라. 존재감이 높다.

길 자체가 부동산의 원자재 아닌가.

개발예정지역 전체가 개발이 되는 건 아니다.

가격이 상승하는 지역 옆엔 반드시 가격하락지역이

공존, 공생하기 때문이다.

부동산의 입지와 부동산구조는 서로 연결된다.

부동산의 특성 중 하나인 연계성은 고정성과 더불어 강렬한 성격이다.

입지는 자연환경상태요 녹지공간 옆엔 주거공간이 존립!!

즉 부동산 고유의 성질이 곧 부동산의 구조인 것이다.

희소가치가 높은 지역의 특성 -

상업예정지가 넓은 지역보단 공실률이 낮은 지역이 더 많다는 것.

상업시설이 넓게 분포되어 있지만 빈 공간이 많다면 그건 무용지물 아닌가.

상업예정지가 광대한 지역은 단순히 인구규모가 클 수 있지만

공실률이 낮은 지역은 인구가 증가하고 있기 때문이다.

전문가가 추천하는 지역에 거품이 주입된 이유는 희소성 때문이다.

고정성과 희소성의 연계(연속성) 관계를 무시할 수 없다.

즉 입지(자연환경. 고정성)상황을 무시하면 안 된다.

경기도의 특성 - 희소성이 대한민국 최고

경기도 평택, 용인등지의 특성 - 희소성과 고정성의 연속성↑

지방의 특성 - 잠재성이 높은 대신 희소성은 낮은 수준

(고정성과 희소성의 연계가 수월치 않아서다. 입지상황이 불안하다.

고정성과 물리적 및 심리적 안정성이 분리된 지경)

국토의 특성 - 희소성이 낮은 지역이 태반이상이다.

맹지규모가 대지규모보다 훨씬 광대해서다.

수도권의 넓이보단 비수도권면적이 훨씬 광대한 것이다.

희소가치 높은 지역의 특성 - 인구규모↑ 인구밀도↑

희소가치 낮은 지역의 특성 - 고정성(예-입지)과 희소성이 단절된 상태.

가령 전남 화순의 경우 잠재력은 높으나 희소가치는 낮다.

국토의 지역 잠재가치는 높으나 희소가치가 낮은 건,

개발 대상은 넓을 수 있지만 개발의 타당성이 높은 경우는 드물기 때문.

예) 국토의 잠재력 - 대자연, 녹지공간을 통해 발현, 발견

국토의 희소가치 - 개발효과와 개발의 타당성을 통해 발효(발현)!

인구의 증가현상이 그 좋은 실례다.

신도시 개발이 완료되었지만 여전히 미분양과 공실에 허덕이는 사례가 많다.

땅투자자가 될 수 있는 경우(조건) - 답사 시 현장감 느끼기

땅투자자가 될 수 없는 경우 - 답사 시 배신감 느낀다

현장감의 주요변수+재료=인구증가

배신감의 주요변수+재료=인구감소

땅 답사 시 인구의 중요성, 필요성 - 가수요자(투자자)의 움직임도 주요변수

'인기' 없는 곳엔 '인구(가수요자)'가 부족하다.

'감동'이 넘치는 공간(현장) - '이동'인구가 발생!

'이동(移動)'의 재료 - '감동(感動)'

투자가치의 재료 - 실수요가치

가수요자의 재료 - 실수요자

농장(녹지공간) - 실수요공간(농민)

공장(공업지역) - 실수요공간(기술자)

광장 - 도시 속의 개방된 장소로서 많은 인구들이 모일 수 있고

자유롭게 이용할 수 있는 넓은 공간으로,

농장, 공장 등을 십분활용(응용, 적용)할 수 있는 지경