부동산

'지역 특징'은 지역 가치를 간접적으로, 대략적으로 조율(가늠) 할 수 있는 모토라 할 수 있다.

지역의 특징은 해당지역의 주민과 인구 동향을 통해 가치 감지가 가능하다.

단순히 대자연의 상태만 보고 감지한다면 단면만 보는 것이라, 투자에 대한 실패확률이 높다.

매수자입장에선 다양한 인구형태를 통해 매수가치를 판가름하고 매수방향을 결정해야 한다.

1. 노인인구가 지역 중심인 지역이 있는데 중소도시가 이에 해당한다.

2. 노동인구가 지역 핵심으로 자리매김한 희망공간도 있다.

공공지식산업센터가 지역랜드마크인 셈이다.

3. 유동 및 관광인구가 지역 중심인 지역이 있다.

대자연의 가치를 숭상하며 그 가치를 지역랜드마크로 여긴다.

4. 주거인구가 지역 중심인 지역이 있다.

아파트단지가 지역 핵심인 경우다.

5. 가수요세력이 지역 중심인 지역이 있다.

개발조감도와 모델하우스를 통해 이런 세력(떴다방)이 판을 친다.

지역상징물을 보고 투자하는 자도 있다.

예컨대 관광인구의 반경을 통해 움직임을 결정하는 것이다.

예) 여주시 신륵사일대의 지역보존가치

('개발가치'만 희소가치를 대변하는 건 아닐 테니까-지역보전가치는 인간의 삶의 건강가치와 직결된다)

인구의 가치에 투자하는 경우 - 인구증가와 질적가치에 집중하는 형태

부동산의 가치에 투자하는 경우 - 부동산 증가 뿐만 아니라 공실 여부도 체크할 수 있는 상황

지역공실을 판가름하는 척도를 모색하는 게 투자자의 사명.

부동산정보에 투자하는 자 - 단면을 보고 움직일 수 있는 자

부동산성질에 투자하는 자 - 양면을 볼 수 있는 자

부동산정책에 투자하는 자 - 역시 단면을 볼 수 있는 지경

부동산정보와 부동산정책운 일맥상통하는 부분이 있기 때문이다.

인구의 가치에 투자하는 자 - 삶의 질과 관련 있다

인구의 변화에 투자하는 자 - 인구증가지역에 집중한다.

단순히 인구규모에 혹하지 않아 실수를 줄일 수가 있다.

부동산가격변화에 투자하는 자 - 신문 뉴스에 민감한 자로, 실수할 확률이 높다.

고정성에 투자하는 자 - 현재가치를 숭상하는 자

(시각적으로 볼 수 있는 상황)

잠재성에 투자하는 자 - 미래가치를 숭상하는 자

(시각적으로 볼 수 없는 지경)

경기도에 투자하는 형태는 두 가지다.

대자연과 대도시로 말이다.

1. 연천, 양평, 가평일대(물에 투자하기)

2. 평택, 화성, 용인, 고양, 하남, 김포 등(신도시와 택지개발가치에 투자하기+인구증가세력에 투자하기)

지방과 마찬가지로 경기도 투자 역시 완성도 높은 공간에 투자하기와 완성도가 낮은 곳에 투자하기로 구분되어진다.

인구와 가격의 구조

1. 인구증가지역 - 가격↑

2. 인구감소지역 - 가격수준↓

3. 인구가 정지(정체, 침체)된 상태의 지역 - 가격이 미동조차 하지 않는 곳(소강세를 유지)으로 가격이 정지된 상태다

1의 경우 - 투자자↑ 개발이슈거리↑ 부동산의 양적가치↑

거품수준과 희소가치가 동반상승한다

(실례-경기도 평택, 화성등지)

경기도가 진보와 퇴보, 두 가지 형태로 움직일 수 있는 기준모토

1. 인구증가지역

2. 인구감소지역

1의 상황이 있기에 2의 현상이 일어날 수 있기 때문.

인구쏠림현상 때문이다.

예) 성남인구가 감소하는 건 인근 광주인구가 증가하는 이유다.

(성남인구→광주인구)

경기도 인구가 증가하는 이유 - 수많은 젊은 인구가 '경기도'에서 '경기도'로 이동 중이기 때문.

서울에서 이동하는 인구도 무시할 수 없지만 말이다.

1. 늙은 공간 - 오래된 건축물↑

2. 낡은 공간 - 오래된 건축물↑

늙은 공간과 낡은 공간 안이 전원공간일 수 있다.

전원의 역사도 깊기 때문(예-양평군).

3. 젊은 공간 - 신축건물↑(예-신도시)

1-노인인구↑

2-노인인구↑

3-노동인구↑

국토의 특징 - 젊은 공간의 희소가치가 높다는 것

(신도시의 희소가치가 높기 때문에 하는 말)

늙은, 낡은 공간도 개발가치가 높을 수 있다.

재개발이 필요한 이유이리라.

개발과정이 필요하다.

대도시 - 젊은 공간(젊은 인구가 유입될 수 있는 용이한, 유리한 조건 보유)

대자연 - 젊은 공간(신선한 개발재료가 다양하게 분포되어 있다-창의력과 잠재력을 보유한 환경조건이다)

젊은 공간인 까닭은, 대도시의 일자리의 다양성과 관련 깊다.

대자연의 경우 개발 대상이기 때문.

수도권에 신도시가 많은 이유 - 젊은 인구가 폭발적으로 증가해서다.

서울 강북과 강남의 차이 - 부동산과 지역 역사(나이)의 차이

서울 강북엔 오래된 건물과 도로가 많지만 강남은 새로운 인구(젊은 소비인구)와 새로운 도로와 건물이 많다.

지역구조는 이미 획일화된 지 오래.

낡은 공간과 젊은 공간이 붙어 있다

헌 집과 새 집이 같은 공간과 지역에 공존+공생할 수 있기 때문이다.

이로써 행복감과 만족감이 높은 공간과 행복감과 만족감(자족감)이 낮은 공간으로 분류할 수가 있는 것.

자신의 경제처지에 맞게 사는 게 정서적으로 유리할 것이다.

엉뚱한 곳에서 방황하지 말지어다.

'행복'을 찾는 방법이 곧 '노하우(인생철학과 지혜)'인 셈이다.

자신의 처지와 상황에 맞는 행복 - 만족도↑

자신의 경제수준에 맞지 않는 행복감 - 만족도↓

늙은 공간 - 신도시 개발 대상

젊은 공간 - 실수요 및 투자의 공간

예) 화성, 평택지역

경기도를 대표할 만한 늙은 공간과 젊은 공간이 있다.

예컨대 연천군일대는 늙은 공간. 1기 신도시인 성남 분당신도시도 예외는 아닐 터.

2기 신도시인 성남 판교신도시는 젊은 공간을 대표한다.

3기 신도시 개발예정지역도 늙은, 낡은 공간.

젊은 공간으로의 진화를 꿈꾸고 있다.

낡은 역세권 - 예) 서울역

젊은 역세권 - 예) 강남역, 홍대입구역

늙은 역세권 - 예) 시청역일대와 종각역

낡고 늙은 역세권 - 1호선

젊은 역세권 - 신분당선(역사가 길지 않아 하드웨어상태가 낡을 겨를이 없다)

대자연의 가치와 대도시의 가치가 높아질 때 인구가 증가하는 건 당연지사.

자연현상이다.

인력으로 막을 수 없는 이유다.

새로운 인구가 입성하여 도시가 젊어진다.

서울특별시 속의 신도시도 존재한다.

젊은 인구 유입이 활발한 마곡지구와 상암지구가 그 좋은 실례.

새 건물들이 지금도 입성을 서두르고 있는 판국.

대자연의 가치를 높이는 방도 - 대기업의 힘이 작동할 때 유동인구가 유입되기 용이하다.

예) 용인 에버랜드의 존재가치

젊은 공간의 특징 - 소비인구와 생산인구가 증가하여 투자의 인구도 증가세

상업시설과 공업시설을 통해 직주근접이 가능하다.

늙은 공간 - 직주분리(베드타운)

젊은 공간 - 직주근접

예) 서해선 원시역일대

대자연의 역사 - 길다(늙지 않는다)

대도시의 역사 - 짧다. 대자연의 자식이기 때문.

땅의 역사 - 길다(늙을 겨를이 없는 상태)

집의 역사 - 짧다. 땅의 자식이기 때문이다.

땅의 가치 - 길다.

인간 눈으로는, 인간 능력으로는 끝을 볼 수가 없다.

땅의 잠재성 높이가 매우 높기 때문이다.

집의 가치 - 짧다. 집은 실용성이 높기 때문.

땅의 가격 - 길다

(땅은 미완성물이므로)

집의 가격 - 짧다

(수명이 짧다. 시간이 되면 늙고 낡아버리기 때문. 집은 시간이 곧 독!)

A급 도시 - 젊은 공간

B급 도시 - 늙고 낡은 공간

순리 - A 다음에 반드시 B가 붙는다.

마치 실패와 성공이 서로 붙어 있는 것처럼.

(젊은 도시와 늙은 도시가 불어 있는 게 순리인 법-시간이 흐름에 따라 수명이 순환하는 구조)