부동산

땅투자를 결정할 땐 돈이 많이 드는 이유를 정확히 인지할 필요가 있다.

부자가 땅 살 때 유리하고 서민이 땅 살 땐 불리하다는 사실을 말이다.

결론적으로 말한다면, 안전한 땅투자,

즉 환금성이 높은 땅투자를 하고 싶다면 큰돈이 필요한 것이다.

국가나 지자체 주도로 개발을 하는 프로젝트는 기다림과 기대감의 연속.

지루하다. 불안할 수도 있다.

내가 직접 개발을 하는 게 안전하다.

즉 단기간 내 수익창출이 가능하기 때문이다.

건축행위를 통해 무에서 유를 직접적으로 창조하다 보니

단기간 내 원하는 프로젝트를 조성할 수 있는 것이다.

이때 물론 입지선정+선택이 매우 중요하다.

땅투자 시 큰돈이 필요한 또 다른 이유 -

국토 안엔 작은 땅의 희소성이 높기 때문.

큰 땅으로 이루어진 국토 안에선 큰 땅은 국가와 지자체가 개발을 주도한다.

개인이 큰땅을 소비하는 건 불가능하다.

대기업과 국가, 지자체가 여전히 지역개발과 공간개방의 주도세력이다.

개인투자자입장에선 전용과정 등을 통해 무에서 유를 창조하는

수밖에 없는 것이다.

문제는, 악산과 맹지가 많은 국토 안에서 개별적으로

분할작업이 쉽지 않다는 것.

맹지분포도가 높아 분할을 통한 개발행위과정이 수월치 않은 게 현실이다.

한 필지를 매입하기 위해선 거대한 돈이 소요되는 것이다.

그렇기 때문에 대기업이 유리한 것.

개인투자자가 대기업 주변 땅에 관심도와 집중도가 높은 이유다.

땅의 소액투자라는 건 모험이 뒤따른다.

지분을 통해 움직여야 하기 때문이다.

그러나 지분투자방식은 소액투자자의 전유물이 된 지 이미 오래.

지분형식으로 움직이는 사람들 모두가 '투자' 목적으로 투자를 한다.

부자들과 큰손들은 자신이 직접 개발을 주도하기 때문이다.

실수요명목으로 움직인다면 굳이 지분방식을 취하지 않았을 것이다.

지분자의 목적이 다 같이 '투자'라면 리스크가 크지 않다.

되팔 때(환금화과정) 매도를 반대할 이유가 없기 때문이다.

지분자가 감소할수록 땅의 모양새와 형태가 조금씩 변한다.

작은 변화가 곧 기회의 공간이 될 수 있다는

나름대로의 확신이 들 수 있다.

구체적 분석이 가능한 것.

변화의 선봉장이 되는 것과 국가나 지자체에 의존하는 건

그 의미가 확연히 다르다.

땅은 물리적으로 조금의 움직임에도 심리적 변화가 일어나게 되어

가치와 가격이 미동한다.

입지가 조금 변해도 생땅 입장에선 '변혁'이다.

분할이나 거래 경험 등을 통해서도 가능한 일이다.

'땅'은 '분석'이다.

지주의 핵심적인 해석이 중요하다.

입지의 특질을 분석할 수 있어야 하는 것.

땅의 성질은 잠재성 아닌가.

해석을 강조하는 이유다.

'거품'에서 자유로울 수 있는 상태라면 입지분석을 통해

환금성을 높일 수 있다.

환금화과정을 생략한 채 수익성을 바랄 수는 없는 법.

입지분석?

경력이 다양하다고 해서 무조건 다 정확도가 높은 건 아니다.

'노하우'를 제대로 인지, 인식할 수 없다면

아무 소용이 없는 것이다.

'경력'을 '실력(능력)'으로 무조건 인정할 수 없다.

시간을 적절히 잘 사용한 경우 능력 발휘가 가능하나,

그 반대의 경우도 있기 때문이다.

경험이 외려 위험할 수도 있다.

경험은 방심을 부를 수 있기 때문이다.

나이가 많다고 무조건 다 노련한 건 아니다.

'부동산고수'와 '경력'이 반드시 비례하는 건 아니다.

오래된 경험을 가지고도 모험적인 자가 존재해서 하는 말.

고수가 대박과 대운, 한방, 한탕을 강조한다면 그는 하수다.

인생하수다.

모험주의자라서다.

부동산고수의 땅투자자를 분류하는 방도 - 

큰 돈으로 투자하는 자와 작은 돈으로 투자하는 자

부동산하수의 땅투자자를 분류하는 방도 -

무조건 작은 돈으로 투자하는 자

안전한 땅 매수를 위해 큰 돈이 필요한 이유 -

실수요목적으로 투자를 해야 투자가치가

자연스럽게 높아질 수 있기 때문이다.

실수요명분이 강할수록 지자체입장에선 대환영하는 환경.

공무원으로부터 건축정보를 정밀하게 습득할 수 있는 기회다.

지자체입장에선 지역인구를 유입할 수 있는 기회이기 때문이다.

큰 공간(지역)에 작은 공간(주택이나 상가)이 새로 생겨

지역잠재력이 강화되는 상황 아닌가.

땅투기, 땅 규제가 심한 이유 -

단순히 투자명목으로 움직이려는 자가 증가하기 때문이다.

예) 토지거래허가구역지정

(투자자가 급증하는 상황에서 지정-

실수요를 적극 권장하는 입장이라 부자와 대기업에겐 규제가 아니라

오히려 새로운 기회다)

숱한 실패의 경험을 통해 얻을 수 있는 결론,

그것은 바로 부동산노하우이다.

부동산노하우는 인생재료라 할 수 있을 정도로 힘이 있다. 

집 매입과정과 땅 매입과정의 차이점 -

집은 무조건 큰 돈이 필요하다.

융통성이 제로이기 때문. 완성물의 한계다.

땅은 두 가지로 지평과 지경의 폭을 넓힐 수 있다.

융통성이 확실하다.

창의성이 확실하기 때문이다.

큰 돈이 필요한 상황과 작은 돈(지분가능+지분을 위한 분할과정)으로

움직일 수 있는 경우로 분류할 수 있는 것이다.

완성물(지상물)과 미완성물의 차이다.

이러한 환경은 개발지역 안에서 형성된다.

개발지역 토지의 특질 - 구분등기(구분거래) 보단

지분등기(지분거래)가 더 많은 게 현실.

역시 돈에 대한 부담감이 커서다.

부자의 고민과 서민의 고민이 다르다.

필지 거래 시 거래금액이 거대하다.

범민들은 불가항력으로 불가피한 사정으로 지분거래를

선택할 수밖에 없는데 많은 사람들이 이 부분에서 이해를 해야 하건만

오해를 하고 있다.

투자 명분이 너무도 강해서다.

거래량이 증가할수록 가격수준은 높아진다.

개별등기인 구분등기를 원하는 게 인지상정.

그러나 상황과 처지에 따라 지분거래가 이루어지는 경우도 있는 법.

개별적으로 획지 거래는 있을 수 없으나 필지 거래는

가능한 상황에서도 지분거래가 이루어지고 있는 것이다.

개발지 생땅이 평당 200만원을 호가한다면 필지거래 시

소액투자자입장에선 매수는 꿈도 꿀 수 없는 지경.

투자의 꿈을 성취하기 위한 최후의 보루가 곧 지분거래인 것이다.

그렇기 때문에 원칙적으로(!) 서민이 개발지 땅을 사는 건

거의 불가능하다.

투자자격조건에 부합하지 않는 것이다.

대출을 무리하게 해서 움직일 수밖에 없다.

집과 달리 땅의 환금성은 몹시 떨어지므로 무리수 두는 일은

가급적 삼가는 게 유리.

결국, 지분거래 사례가 일어나는 건 서민에게도 기회의 땅을

살 수 있는 또 다른 형태의 기회인 것이다.

무조건적으로 지분거래를 저격, 공격 할일은 아니라 본다.

다만 한 필지 속에 비상식적으로 많은 이들이 득실거린다면

구더기가 득실거리는 것 같은 상황이라 보기 흉측하다.

이는 마치 주택홍보관 앞에 길게 늘어져 있는

허수와 하수들 모습과 같은 것이라 실속 없다.

먹잇감과 현장감이 정비례하는 현장에서 방황하는 하수들이

군중심리에 쉽게 부화뇌동하는 행동은 절대적으로 자제해야 할 것이다.

땅 거래 시 구분거래만 정상적이고 지분거래는 불법이라고

무조건 치부하는 일은 없어야겠다.

불법이라면 당연히 형사처벌 받아 마땅하지 않는가.

지분거래를 불법으로 치부하는 행태엔 무리수가 따른다.

이는 서민에게는 절대로 땅부자가 되어선 안 된다는

불문율의 주문과도 같아서다.

인기와 관심이 없는 곳에서의 지분거래는 위험!

리스크가 크다.

마치 주식시장에서 우량주를 선택할 수 없는 상황의

주식거래(지분거래)와도 같은 것.

우량주가 아닌 지분의 가치는 하루아침에 종이쓰레기처럼

변질될 수 있는 상황.

땅 역시 지분거래 가치가 중차대한 사안.

개발공간이 아닌 곳에서의 지분투자는

미래가치가 없어 무의미하다.

맹지와 지분거래를 철저히 막는 사례도 있다.

접근도 높은 개발지역과 전혀 무관한 곳에서

무슨 희망을 바랄 수 있겠는가.

개발의 가능성과 잠재성, 그리고 타당성과 당위성이

모두 합격점을 받을 수 있을 때 맹지에 접근하는 것이지,

무조건 맹지와 지분거래를 권장하는 것은 아니다.

그렇기 때문에 부동산노하우를 취득하려고

우리 모두는 치열한 경쟁과 노력을 기울이는 것이다.

단순히 개발의 가능성과 개발계획도만 믿고

투자지역에 돈을 던지는 무리수를 두지 말아야 한다.

개발의 당위성은 자신 만의 부동산노하우와 철학을

구비한 부동산고수 눈에서 강화, 진화되는 것.

여하튼, 성공이나 실패에 관한 간접경험을 통해서도

부동산노하우 취득이 가능하다.

부동산노하우는 인생재료와 일맥상통한다.

주의 - 공유지분

(공유자들의 목적이 하나로 일치하는 게 중요하다.

예-투자목적으로 움직이기. 만약 실수요명목으로 움직이는 자가

단 1명이라도 있다면 큰 문젯거리가 될 수 있기 때문이다. 거래 시에 말이다)