부동산

고수가 국토를 바라보는 시각(생각)과 하수가 바라보는 시각차는 크다.

하수가 바라보는 국토는 가격상승지역과 하락지역이기 때문이다.

가격이 오르면 무조건 거기에 집착한다.

선택과 집중의 불균형으로 리스크가 크다.

반대로 고수가 바라보는 국토의 시각은 어떤가.

1. 가치와 가격이 정비례하는 공간 - 완성도와 완숙도↑

2. 가치와 가격이 반비례하는 공간 - 완성도와 완숙도↓(삶의 가치↓)

완성도 높은 지역 - 광역자치단체(인구규모↑)

1-실용성이 탁월한 실수요공간(거품↓)

2-개발청사진이 다양한 개발공간(거품↑)-잠재성이 높은 공간.

가치와 가격이 반비례하는 사례가 부지기수.

실용성보단 잠재성이 곧 거품의 원흉.

실수요에 대한 효용가치와 투자에 관한 효용가치를 조율할 수 없을 때

거품에 희생당할 수 있다.

효용가치는 사람이 느끼는 만족도를 수치로 객관화 시킨 것이다.

완성도 높은 공간의 특징 - 인구규모가 거대하다

예) 서울

완성도 낮은 공간의 특징 - 인구규모가 작다

예) 지방오지(인구소멸지역)

완성도 낮은 공간이 대다수를 차지하고 있다는 게 국토 특징이다.

개발공간 대비 미개발공간이 훨씬 광대하기 때문이다.

규제공간이 개발공간보다 더 넓은 것이다.

효용가치가 높을 때 정상적인 가격과 인연을 맺을 수 있다.

가치와 가격이 정비례하는 것이다.

영원불변한 국토 특질 - 완성도 높은 땅 보단 완성도 낮은 땅이

훨씬 넓다는 것이다.

완성도 높은 공간보단 완성도 낮은  공간이 훨씬 넓다.

대자연상태가 곧 완성도 낮은 공간이기 때문이다.

개발대상물은 완성도 낮은 땅.

예) 접근도 높은 맹지

접근도 높은 맹지 - 도로 관계가 출중한 상태로 위치가 탁월하다.

맹지 위치(입지)가 뛰어난 사례 - 상업지에 접한 맹지상태보단

상업예정지의 맹지상태가 더 우수(탁월)하다.

단, 상업지에 접한 맹지의 미래의 잠재력이 높다면

상업지 공실률이 낮아야 한다.

만약 공실률이 높은 지경의 상업지와 접한 맹지는

미래가치가 불안하다.

기존 상업지 역할이 미미한 지경이니까.

그 영향력이 그 옆 맹지에까지 미칠 수 있는 지경이다.

딘기규제공간(예-토지거래허가구역)은 개발공간.

개발효과와 무관하게 가격거품이 심한 지경이다.

국토는 구조적으로, 기본적으로 단기 규제공간과

장기 규제공간(예-그린벨트)으로 분류가 가능하다.

그린벨트 해제지역에 토지거래허가구역이 지정(단기규제)이 되는

경우가 있을 수 있다.

즉 장기규제가 해제되면서 단기규제가 가해지는 것이다.

자연스런 현상이다. 순리다.

장기규제의 목적 - 자연보호와 군사보호, 문화재보호 기능의 구축

단기규제의 목적 - 가격보호장치와 가치보호장치의 장착

장기규제 - 물리적 사안(하드웨어)

단기규제 - 정치적, 경제적 가치와 연관(소프트웨어)

1. 장기규제의 공간

2. 단기규제의 공간(거품이 주입될 수 있는 상황) -

거품을 줄이기 위해 규제를 가하는 것

영원불변한 국토의 사정(환경조건)

1. 접근성이 높은 곳

2. 접근성이 낮은 곳

접근성이 높은 곳엔 완성도 높은 땅(대지)이 즐비, 증가!

접근성이 낮은 곳엔 완성도 낮은 땅(맹지)이 즐비하다.

땅투자자는 접근성 높은 곳에서 완성도 낮은 땅을 모색하는 게 급선무.

최우선이다. 희소가치 때문

(예-대규모 관리지역과 붙어 있는 소규모 농림지역의 희소가치는 높다).

경제논리가 투자의 순리이니까.

접근도 높은 지역 - 경기도

경기도에 투자자가 증가하는 이유가 높은 접근성 때문.

인간성과도 관련 있다. 인구의 질적 가치가 높다.

투자 겸 실수요인구가 증가할 수 있는 환경조건이다.

즉 희소가치가 높아지고 있다.

부동산의 줄기세포 - 접근성과 희소성 관계

접근성이 떨어진 희소성은 없으니까

대규모 농림지역과 접해 있는 관리지역가치가 높을 리 만무

(연계성과 접근성↓)

(접근도 낮은) 완성도 낮은 공간이 대규모로 펼쳐져 있는 상태에

접해 있는 완성도 높은 상태의 땅의 희소가치는 높지 않다.

잠재성과 연계성이 낮기 때문이다.

완성도 높은 땅이 많은 곳 - 인구밀도↑(수도권)

완숙도 낮은 땅이 많은 곳 - 인구밀도↓(지방)

인구밀도 - 개발의 타당성과 당위성과 밀접한 관계가 있다.

개발의 희소성은 인구의 다양성과 직결되기 때문.

개발실패는 공실률, 미분양률과 연계!

투자의 공간을 모색하기 힘든 이유 - 국토의 구조 때문

접근도 낮은 토지의 넓이 > 접근도 높은 토지의 넓이

(맹지 넓이 대비 상업 및 주거지 등 택지 넓이가 넓지 않은 상태이기 때문.

희소가치가 높다)

1. 인구가 증가하는 공간

2. 인구가 감소하는 공간(또는 정체상태)

1의 넓이 < 2의 넓이

인구이동 및 변화현상이 전혀 일어나지 않는 공간이 훨씬 넓다.

개발공간의 면적보다 미개발공간의 면적이

더 넓은 상태이기 때문이다

1. 인구밀도 높은 공간에 접한 상태

2. 인구밀도 낮은 공간에 접한 상태

1-화성시 동탄1신도시(수원시와 접한 지경)

2-화성시 동탄2신도시(용인시와 접한 지경)

수원시(거대도시) - 인구밀도↑

용인시(거대도시) - 인구밀도↓

화성시 - 예비거대도시

(인구급증 속도감이 높다. 두 개의 거대도시와 접한 지경)

성공한 사람의 특징 - 옆, 혹은 인근에 잘 난 사람이 수두룩

실패한 사람의 특징 - 준노숙인들이 우글

성공한 지역의 특징과 성숙한 지역 - 인근 지역 혹은 옆에 성공한 지역이 존속

즉 '배경' '주변환경'에 의해 성패가 갈리어 신분(지위)이 결정된다.