부동산

(되도록 PC로 보시기를 권장합니다)

안녕하세요

간만에 포스팅 올려봅니다..

오늘은 제가 수년전 부터 눈여겨온 평택에서도 나름 덜 알려진 저평가지역에 대한 내용을 올리고자 합니다.

특히 투자를 고려하시는 분들은 반드시 보시길 바랍니다

수년전 당시  평택은  삼성반도체와 서해선 신설등으로 인해 고덕,지제역,안중역주변등이

주로 집중 안내되고  거래되었지만   시간이 지나면서 현덕지구, 진위역,서정리역 개발,

브레인시티 사업, 관광단지조성등 각종 호재가 늘어나면서 투자처 역시 다양하게 늘어간 추세가

 되었습니다..

현재 50만을 넘어선 인구는 향후 100만을 목표로  추진중인데요..고덕,소사벌같은 수용지구는

 물론 지자체에서 환지개발 추진했던 송담지구 ,민간조합에서 추진한 지제세교지구,화양지구,

소사지구등 수많은 개발사업이 평택전역에 포진하며 대단위아파트및 인프라시설들이

하나의 거대한 도시를 이뤄가고 있는것이 지금 평택의 현실입니다..

현대하면 울산, 수원하면 삼성,포항하면 포스코가 떠오를겁니다..

평택은?  고덕 삼성,  진위 엘지 ..대기업 두곳이 지역을 대표하는 전국유일의 기업도시이기도 하지요.

또한 평택항, 관광단지, 대기업 산업단지 ,고속철 ,미군기지,신도시및 신설 도시화지역등 공항을 제외한 모든 인프라와 주요시설들이

밀집되어 대도시로서의 발판을 이어가고 있습니다.

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작년 11월 발표된 2035 도시기본계획안 내용입니다..

평택은  북평택,서평택,남평택으로 나뉘며 크게는 서부(서평택) ,동부 (남평택,북평택)으로 구분합니다

예전 2020 공간구조를 보시면  1도심은 고덕이 유일하게 지정되었으나 최근 2035 공간구조에는

 고덕,송탄,남평택이 1도심으로 통합된것을 확인할수 있습니다..

좀더 자세히 보시면 3 부도심이었던 남평택이 1도심으로 승격되었습니다..

오늘 안내드릴 지역이 바로 남평택에 해당하는곳이며

 안성과 평택이 경계하는 가장 우측에 위치한  소사지구 주변지역을 소개할까 합니다

남평택에 위치한 소사지구는 여러지구로 나뉘어   조합을 구성하여 환지로 개발되거나 개발예정인

 남평택  도시개발사업지중 한곳 입니다.

그중 소사 2지구는 착공후 마무리 단계에 있으며, 3지구는 환지인가후 아파트가 공사중에 있습니다.

4, 5지구는 환지인가 추진중입니다.

소사지구 개발전

소사지구 개발진행중

올초 소사2지구 항공사진이며 아래는 최근 사진입니다..

2지구중 일부단지가 완성 되어가는 상황입니다..

소사 3지구 인근  경작금지 안내문입니다. 인근에 엘크루 아파트건설이 일부 진행중에 있습니다..

다른 개발사업지는 보통 1~2지구단위로 개발이 마감하는 반면 소사지구는 5지구까지 유독 나눠져

 있습니다..

소사지구는 송담지구처럼 지자체 개발이  아닌 조합구성을 통해  진행되면서  아무래도 적은면적으로

 조합을 이루면 그만큼 속도가 빨라지고 주변 호재로 인해 주거용지 확보가 늘어날수 밖에 없는

환경때문인 것으로 판단됩니다.

여기서 소사지구  주변 지역의 잠재력을  잠깐 살펴본다면

1.  국내 최대규모 스타필드 안성 입점(내년 9월이전 개장)

2.  38번국도 우회도로,동부 고속화도로  4차선및  6차선 신설,확장

3.  소사지구 주변지역 시가화 예정용지 지정

4.  신평동 뉴딜 도시재생 사업 선정 (중심시가지형 개발)

5.  시청,평택역, 터미널 ,대학교등 주요시설 반경1~ 2k이내  접근성

6.  평택 부발 복선철 타당성 조사

이상 크게 여섯가지를 뽑을수 있습니다..

위 내용을 순번대로 나눠서 좀 더 상세히 알아보겠습니다..

우선 스타필드는 신세계에서 운영하는 대형 복합쇼핑몰 체인입니다. 

 서울 코엑스 정도로 생각하시면 됩니다.

스타필드내에는 각종 전문매장을 비롯 영화관,놀이시설,위락시설,수영장등 모든 즐길거리 먹거리가

집결된 곳입니다. 특히 가족단위의 방문이 많지요..

현재 운영중인곳은 하남,고양이 대표적이며 스타필드가 입점하면서 주변 부동산의 개발및 상승세가

도드라진 특성을 보이고 있습니다.

스타필드안성은 행정구역상 안성이지만 평택과 경계에 들어서기 때문에 사실상 평택과 안성

두지역의 영향권으로 볼수있습니다..

스타필드 입점시 긍정적 측면은 천안이나 하남의 대형마트로 가는 고객을 흡수할 수 있다는 점입니다..

하루 4만여 명이 스타필드안성에서 쇼핑과 여가를 즐기기 위해 평택을 방문할 경우

그에 따른 간접 효과도 누릴 수 있으며, 인근 부동산 가격이 상승한다는 것도 긍정적 측면으로 꼽힙니다. 약 4000여명의 지역 고용창출과 1만 6000여명의 간접고용 효과가 있을 수 있으며, 시민들은 다양한

어린이 놀이시설이나 스포츠, 문화시설 등을 가까이에서 활용할 수도 있습니다.

도표를 보다시피 타 스타필드에 비해 안성점은 거의 두배로 최대규모를 자랑합니다..

스타필드가 들어선 주변 부동산시세는 어김없이 상승세를 보였습니다..

최대규모를 자랑하는 안성점은 안성을 비롯 평택,천안등 주변지역 인구마저 흡수하는 가성비가

단연 돋보인다고 볼수있습니다..

흔히들 몰세권이라고 하지요.

아래는 가장 최근에 찍은 안성 스타필드 현재 공사 현황 드론 영상입니다..

영상보기 클릭  https://tv.naver.com/v/11186321

대형 쇼핑몰이 몰리면 그만큼 교통정체등의 단점이 부각되기 마련입니다.

지자체 역시 이런부분을 가장 염려하는 부분이기도 하는데요.

이런 이유로  스타필드 주변 도로망 확충을 위한 계획안이 나오면서 소사지구 아래 유천동,소사동

농지를 중심으로 현재 계획중인 우회도로 곳곳에 깃발들이 보이며 도로확장을 추진중에 있는것을

 현장에서  확인할수 있습니다.

위  표식은 지적도근점이라하며  도시개발사업시 지적확정측량으로 도로의교차점 위치에 땅에 박아놓는것입니다..

신설및 확장되는 우회도로는 소사지구 아래 유천동,소사동을 경유,각 구역마다 측량및 깃발등을

확인할수 있으며 도로및 하천,구거주변을 위주로 집중된것을 알수 있습니다.

여기서 주목할점은 도로확장은 물론 상하수도 배관공사까지 진행하고 있다는것입니다...

주변일대가 농림지임에도 상하수도를 설치한다는것은 과연 어떤 의미일까요..

2035 평택 주거용지 변경내역도입니다.

좀 더 확대해 보겠습니다

안성좌측 23번이 평택 소사지구 일대이며 노란연두색은 시가화 예정용지임을 지정한것입니다.

지도를 이용해 그려본것입니다..중앙 분홍색선이 행정 경계선이며 좌측 평택,우측 안성입니다..

시가화예정지 그림과 위그림의 경계선을 보시면 평택지역의 모든 농지가 시가화예정지에 포함된것을

알수 있습니다..

23번호를 잘 기억하세요..

아래에서 다시 설명드립니다..

일반지도상에도 이렇게 계획도로가 나와 있네요..

분홍색 경계선 좌측이 평택입니다.

작년 11월경 평택에서 고시한 시가화 예정지 물량배정 통보내용입니다.

마지막 문장이 중요하지요..시가화 배정통보시 지구단위및 도시개발사업등에 반영해야한다.

즉, 지자체 또는 조합에서 추진가능한  개발가능지 땅이라는 것이지요

주거용지 세부내역입니다.

도시기본계획을 보면 지역별로 시가화 배정지를 세세히 구분한것을 알수있는데요..

주거용지 구상도를 보시면 해당지역에 23번이 기재되었을겁니다.

그리고 배정통보 내용에 A - 23  동부   보전용지 보이실겁니다.

즉 23번이 소사지구 일대이며

보전용지는 농림지를 말하는것인데  보다시피 주거용지로서 도시관리계획에 반영한다고 나와있습니다..

여기서 시가화 예정용지의 정의를 잠깐 살펴보면

시가화 예정용지란 도시가 팽창함에 따라 도시 근처에 있는 자연녹지 및 보전지역을

 주거·상업·공업지역으로 개발하기에 앞서 도시기본계획상 개발예정지로 미리 지정하는 땅이다.

라고 나옵니다..

개발압력이 높은곳은 향후 인구유입을 감안하여 미리 시가화 예정지로 지정후에 차후  개발을 할수

있다는 전제로 추진하는 도시계획입니다.

토지이용 계획확인원에는 나오지 않고 지자체 기본계획에서만 확인 가능한것이지요.

이제 시가화예정지에 대해 이해가 가시나요? 

지도를 보다시피 소사지구 아래에는 수많은 우회도로및 확장도로 계획이 진행중에 있습니다..

단순히 스타필드를 위해 이렇게 많은도로가 날수있을까 생각해볼 문제지요.

위 도로는 합정에서 안성공도로 이어지는 우회도로로서 평택시 기본계획에 나온 조감도이며 향후 

 교통광장을통해 스타필드로 연결될  예정입니다.

안성공도 스타필드구간은 단기안이며 이후 안성전역을 통과하는구간은 장기안입니다..

즉 평택을 지나는 구간은 단기안에 속합니다

평택 소사에서 천안으로 이어지는 동부 우회도로 계획안입니다..빨간선입니다.

현재 기본설계중이며 천안시 성환읍에서  평택  소사동 경유  죽백동부터 오산시 갈곶동까지

약 16㎞를 연결하는 '평택 동부 고속도로'까지 직접 연결되는 도로이며 최장 수서까지 이어집니다..

지도상 좌측에 천안으로 빠지는 기존 1번국도가 있음에도 굳이 우회도로가 농림지를 가로질러

신설되는 이유는 뭘까요?

각자 판단해 보시길 바랍니다..

그리고 평택시는 2016년경 도로확장및 신설을 위해 도로에 해당하는 농림지를 해제한바 있습니다..

소사지구 앞 농림지는 유천동,소사동이 소재지입니다..

그중 해제된 일부를 올려봤습니다..

 유천동 144-5를 지도를 통해 위치 확인해보면

    이렇게 해제된 위치가 나옵니다.. 제가 그린것이 아니라 주소를 치면 화면상 이렇게 뜨게됩니다..

(다음지도)

위 주소를 토대로 위성 지도를통해 직접 확인하셔도 됩니다..

이렇게 소사지구앞  소사동,유천동일대 농림지 도로확장및 신설관련 확인은  현장깃발,측량도,말뚝,

농림지해제등을 통해서도 충분히 알수있는 것입니다.. 

참고로 현재 유천동과 소사동은 법정동이지만  현재는 행정동이 추가되어  신평동(유천동)

비전2동(소사동)으로 통합되었습니다.

서류상은 법정동을 쓰지만 향후 도시 확장이 되면 행정동인 신평동,비전2동으로 편입됩니다...

아래는  평택 부발 철도  노선및 진행상황입니다..

현재는 타당성 조사중입니다..역사위치는 아직 정해지지 않았지만 현재는 소사지구 위 쪽을

지나는것으로 대안이 나온 상황입니다.. 

이 노선이 중요한 이유는 평택의 철도망이 남북으로는 발달 되었지만 동서로 확장된 노선이

 없기때문에 정상대로 추진된다면 십자형의 교통망이 형성되면서 강원도,경상권까지 접근성이

 좋아지게 되므로 인구유동이 그만큼 늘어난다는 것입니다. 

 향후 스타필드가 개장되면 지방에서도 많이 찾을수있는 여건이 되는것이죠..경기도지사 말대로

조속히 추진한다면 결과는 빨리 나올것으로 보입니다..

지금까지 소사지구 주변지역에 대한 호재와 분석내용을 사실자료를 근거로한 팩트로  안내 드렸습니다.

제가 2015년경 안중역 맞은편 송담지구 주변 시가화 예정용지에 대한 분석과 매물안내를 드린적이

있습니다..

이 지역은 역세권과 별개로 개발이 진행될것임을 말씀드린적이 있는데요.

회원분 중에도 당시 투자하신분이 계시지요.

약 2년이 지난 2017년 중순경에 도시개발사업 조합에서 환지개발에 대한 동의서를 각 지주들에게 통보한적이 있었습니다..

아래는 당시 게시물입니다..

이렇게 시가화 예정용지로 지정되면 주변 호재와 개발압력에 의해 조합등에서 개발을 진행하거나 지자체에서 지구단위설정을 하게됩니다..

소사지구도 마찬가지로 조합구성후 환지개발이 진행되었으니 그 일대 시가화 예정지 역시 이러한 형태로 진행될것은 어느정도 예상이 가능하다 볼수가 있습니다

철도역 ,시청, 대학교 , 최대 쇼핑몰, 대단지 아파트가 몰려있는 지역 아래의 시가화 예정용지라면 충분히 도시화가 진행되지않을까요?

특히 소사지구일대는 주거지역으로서 아파트가 대단위로 들어왔다면 시가화예정지의 경우 입지의 특성상 스타필드로 이어지고 천안등 지방을 이어주는 도로신설,확장 계획이 많은것으로 볼때 아파트외 상가주택등의 상권형성이 주를 이루지 않을까 예상해봅니다,

평택시청과 평택역이 있는 구도심은 현 평택인구가 가장 많이 밀집된곳이고 예로부터 평택의

 중심이었습니다.

이미 학군,편의시설,기관등이 모여있는 인접지에 용이지구,소사지구같은 대단지아파트가 입주하는

신도심이 건설되고 그아래로 추가 개발압력이 눈에 보이는 이곳.

어떤이는 소사지구를 비롯하여 평택의 수많은 사업지내 아파트가 미분양이 많은곳인데 이런곳에

 투자하면 위험하지 않을까 혹은 가격이 너무 올라서 늦은것은 아닐까 걱정하는 분들도 계십니다..

경기불황도 한몫 하겠지만 사실 그동안  분양중인 평택아파트의 투자자 대부분은 실수요자보다는

투자목적의 분양이 훨씬 많았습니다..

아직 인프라완성이 덜된곳이고 한창 건설중인상황에서 일부단지를 제외하고 입주자가 크게

 늘어난다는것이 오히려  비현실적이라 볼수 있지요..

일반적인 투자자들은 대개 계획중인 상황보다는 눈에 드러나는 시점, 가시화 되었을때 비로소

움직이는 성향이 대부분입니다..

소사지구 주변도 마찬가지입니다..현재는 편의시설이나 도로상황등이 많이 부족한편이지요..

현재 진행형이니까요.

내년 스타필드개장과 일부도로개통등 현실적인 반응이 보여진다면 대세는 어느정도 달라질수

있을거라 판단됩니다

특히 제가 분석하는것은  아파트가 아닌 토지투자로서의 관점이기때문에 아파트 분양유무와 별개로

토지의 잠재력은 훨씬 크다고 할수 있습니다..

잠자는땅은 영원히 잠잠할수 밖에 없습니다..

하지만 이곳은 이제 잠에서 깨어나는 시기입니다..

움직이는땅은 거짓을 하지않는다고 항상 강조해왔습니다.

수년간 평택은 호재가 집중된 곳이라면 여지없이 거래가 활발했고 지가상승이 이루어져 왔습니다..

남평택 소사지구일대는 호재가 다양함에도 여전히 저평가속에 묻히고있는 보이지 않는 황금알이라

생각합니다..

그리고 마지막으로 결정적인  팩트하나 알려드립니다.

불과 몇일전 지자체에서  기본계획이 아닌 관리계획 결정고시 하나가 올라왔습니다..

기본계획은 계획단계 이지만 관리계획은 실행단계를 말하는 것입니다..

도시지역확장에서 대동법시행 기념비 남측일원으로 나온것을 보셨을겁니다..

이 위치를 지도로 확인해보겠습니다..

보다시피 기념비는 소사지구 사이에 위치했으며 아래 농지에서 가까운거리입니다..

도로가 확장,신설되고 상하수도 공사가 진행된 이유를 이제는 확실히 아실수 있을겁니다..

올초부터 적정성 검토를 진행하여 11월에야 추진 결정고시가 나온것이지요..

소사2지구 앞 농지에서 찍은 사진입니다..주변이 농림지지만 합덕역같이 광활한 농지가 아닌 창고나

농가주택이 드문드문 들어선 모습을 볼수 있습니다..

이러한 도로가 기존도시지역과 이어지며 확장되고 주변이 도시화가 진행된다면 이런곳에 내땅

하나쯤 가지고 싶지 않을까요?

현재 토지투자 고민중이시거나 투자 준비하시는분들은 반드시 이곳을 주목하시고 투자해 보시기를 권장해드립니다..

알토란,황금알이란 단어는 이럴때 쓰는 것이지요...

현장 반드시 가보시고 스타필드,소사지구,주변농지 도로상황 깃발등을 면밀히 살펴보시면 답이 나오실겁니다.

작년,올초,현재....갈때마다 현장은 달라지기 때문에  자주 가보는것이 도움이 됩니다..

작년까지만 해도 긴가민가했던 부분들이 이젠 고시를 통해서 혹은 현장의 진행상황을 통해서 보니 감회가 새로움을 느낍니다..

평택의 숨은보석,남평택 동부도시 소사지구일대를  투자자라면 꼭 주목하세요.