부동산

사람이 바꾸는 토지의 운명

토지투자에 있어서 ‘사람’의 존재는 어마어마하다. 사람이 없는 땅은 땅값이 떨어지고, 땅값이 껌 값이었던 땅도 사람이 몰리기 시작하면 금값이 된다. 토지에 생명령을 불어일으키는 것은 그야말로 ‘사람’이라고 볼 수 있다.

과거 이런 일이 있었다. 운 좋게 3000평 정도의 예쁜 모양의 땅을 1억 정도에 투자했다. 모양이나 용도, 지목 모두 더 할 나위 없이 좋아서 였을까? 십 년 후 이 땅이 3배 정도 올랐다. 나는 앞으로 이 3배 오른 가격에 사갈 매도자만 찾으면 된다고 생각했다. 하지만 생각처럼 쉽지가 않다. 중개소에 이것을 맡겨도 분명히 대부분 매도가가 비싸다고 할 것이다. 더 내려서 팔라고 하는 경우가 많다. 아니 모든게 완벽한데, 왜 내려 팔라고 하는 것일까?

공시지가가 오른다고 하여, 가치가 있는 땅이 되는 것은 아니다.

공시지가라는 것은 나라에서 세금을 내게 하기 위해 조사하여 공시한 표준지의 단위면적당 가격인데, 표준지공시지가에 따라 개별공시지가도 산정이 된다. 그런데 이 공시지가는 시간이 갈수록 서서히 오르게 되어있다. 또 공시지가가 낮다고 하여 그 가격이 시세가 되지못한다. 사실상 토지는 매도자가 비싸게 팔고 싶으면, 그렇게 팔 수 밖에 없어진다.

따라서 공시지가가 올랐다고 해서, 비싼 토지라고 부를 수 없는 이유가 이것이다. 공시지가는 올랐어도, 내 땅을 필요로 하는 사람이 적으면 가치 있는 땅이라 볼 수 없는 것이다.

개발가능성이 낮은 땅일 수도 있다.

제주도, 파주 등은 토지투자자에게 양날의 검과 같은 지역이다. 지가가 아주 높은 곳이 있는가 하면, 잘못 본 것이라는 생각이 들 정도로 싼 곳도 존재하기 때문이다. 이유는 개발이 할 수 없는 땅일 경우가 있다. 아주 예쁜 모양의 땅이더라도 제주도처럼 환경 등 강력한 규제가 속한 땅이라면, 파주처럼 군사보호구역 등에 속한 땅이라면 개발가능성이 낮고, 찾는 이조차 적기 때문에 지역에 땅값이 올라도 내 땅 값은 오르지 않을 수 있다.

덩치가 너무 큰 땅일 수도 있다.

위에 예를 든 내 땅이 3000평이면 큰 편이 아닌 것 같아 보일 수 있다. 그러나 평당 십만원이라고 해도, 3000평이면 3억원이라는 거금이 든다. 이 땅을 300평씩 나누면 어떻게 될까? 3천만원이라는 소액투자 토지가 된다. 토지에 투자 할 때는 평당가가 싸다는 이유로 혹했지만, 합산금액을 계산해보면 엄두가 안나는 경우가 많다. 인기지역에서도 지주가 ‘나는 통째로 팔것이다’라는 이유로 분할을 해주지 않으려 하다가, 계속해서 보유만 하며 꽤 비싼 세금만 내고 있는 경우도 있다. 차라리 3000평 땅을 200~300평 정도로 나누어 주고 분할한 값을 조금더 얹어 파는 것이 이득이 될 수도 있다.

이처럼 내 땅이 위와 같은 조건에 속해 있는데, 급전이 필요한 상황이라면 어땠을까..? 아마 초조한 마음에 땅값을 내렸을 것이다. 땅을 살 때는 어떻게 팔 것인가를 반드시 고려하여 투자해야 한다. 사람이 찾지 않는 토지도, 사람이 어떻게 파느냐에 따라 그 가치가 달라질 수 있다, 생각만 해도 어쩐지 두근거리지 않는가? 그게 토지투자의 즐거움 일 것이다.