부동산

도심 속의 자투리땅

자투리땅이란 구획 정리를 한 후 남은, 건축법에서의 기준 평수에 미치지 못하는 땅 조각을 말한다. 자투리땅의 경우 보통 주택가 한켠에 방치되어 쓰레기 더미로 쌓이는 등 버려져 있기 일쑤다. 이런 땅은 원래 건축이 불가능했으나, 건축법상 대지 면적 최소한도의 규정이 사라지면서 이런 작은 땅에도 건물을 지을 수 있게 되었다. 건축법에서의 기준 평수에도 미치지 못하는 자투리땅은 어떻게 이용될까?

오래된 주택가 뿐 아니라 도심 속에서 좁은 비정형 대지에 쌓아 올린 협소주택에 대한 젊은 세대의 관심이 뜨겁다.

아파트 생활이 익숙한 사람들에게 50㎡(약 15평) 이하의 토지 모양을 따라 지은 좁고 작은 집은 아직 낯설게 다가올지도 모르겠다. 하지만 우리나라에서도 몇 년 전부터 협소주택에 관심을 가지고 짓기 시작하는 사람들이 꾸준하게 늘어나고 있다. 전에는 부동산적 재산 가치로서 ‘집’을 대하고 이왕이면 집을 크고 멋들어지게 짓고 싶어 하는 사람들이 대다수였다면, 이제는 집에 대한 가치 개념을 공간에서 누리는 삶 그 자체로 이해하는 주거 문화로 변화하면서 협소주택이 큰 인기를 끌고 있다.

협소주택은 부동산 가격이 폭락한 1990년대 일본에서 유래한 주택 형태다. 비싼 집값에 떠밀려 도시 근교에서 생활하던 이들이 다시 도심으로 돌아와 좁은 토지를 이용해 집을 짓기 시작하면서 유행이 되었다.

우리나라에서는 날로 치솟는 전세금과 매매 비용, 전세 품귀 현상 등으로 주택난이 가속화되는 현 상황의 대안으로 협소주택이 주목받고 있다. 더 이상 아파트가 투자 대상이 되지 못하는 현실에서 서울 아파트 전세금으로도 토지 매입과 주택 건축이 가능하다는 점은 좀 더 다양한 삶의 방식을 찾아나서는 젊은 세대에게 한층 매력적으로 다가올 것이다.

넓은 단독주택보다 협소주택을 짓는 것이 상대적으로 저렴하지만, 3.3㎡당 건축비 개념으로 접근했을 때 드는 비용은 생각보다 적지 않을 수 있다. 기초 공사 및 골조 공사 등 기본적으로 들어가는 비용이 큰 차이가 없는데다, 집이 작을수록 효율적인 공간 활용을 위해 설계, 시공 과정이 까다로울 수밖에 없어 추가 비용이 발생할 수 있는 확률이 크기 때문이다. 여러 가지(대지 여건, 공법, 주택 형태 등)에 따라 설계비, 공사비는 물론 각종 설비 설치비용, 행정 처리 비용 등에 차이가 있을 수 있지만, 그래도 일반적으로 연면적 약 99㎡(약 30평) 미만을 기준으로 했을 때 드는 건축 비용은 3.3㎡당 600~650만 원 선이다.

이 밖에도 협소주택은 땅이 좁다 보니 층을 나누어 사용하게 되는데, 특성상 동선이 수직으로 형성되기 때문에 계단을 자주 오르내려야 하고, 아파트보다 주택 관리에 많은 시간과 노력이 따른다.



협소주택에 관한 궁금증

협소주택을 위한 대지는 어떻게 골라야 할까?

경제적인 여유가 있다면 넓은 도로에 면한 대지를 구입하는 것이 가장 좋겠지만, 그럴 수 없는 상황이 대부분일 것이다. 자금 상황에 맞추어 적당한 대지를 물색하되, 최소 면적이 50m2(약 15평) 이상인 땅이어야 한다. 기본적으로 건축 허가를 받을 수 없는 맹지가 아닌지 확인해야 하는 것도 중요한 사항이다. 서울 시내에는 아직도 도로인 것 같지만 개인 사유지인 경우가 의외로 많기 때문에 꼼꼼히 살피는 게 좋다.

협소주택을 지으면 정말 건축비가 덜 들까?

공간, 설계, 내/외장 마감, 기타 건축 자재와 디테일 등에 따라 주택 건축비는 천차만별이다. 수입 소형차가 국산 대형 세단보다 비쌀 수 있듯이, 규모가 작다고 해서 시공비가 저렴하다고 단정 지을 수는 없다. 특히, 협소주택은 작은 면적에 건축주의 다양한 욕구를 담아내야 하고, 효율적인 공간 활용을 위해 가구를 모두 제작하는 경우가 많아 3.3m2당 공사비는 오히려 높아질 수 있다. 건축비를 낮춘다기보다는 상대적으로 가격이 낮은 자투리땅을 매입해 토지 구입비에서 자금을 절약하는 것이 더 현명한 방법이 될 수 있다.

노후 된 주택을 매입했을 때는 신축보다 리모델링이 경제적일까?

많은 사람들이 리모델링을 하면 건축비가 훨씬 덜 들것으로 생각하는데, 꼭 그렇지만은 않다. 건축비 절감을 위한 수단으로 리모델링을 지양해야 한다고 생각한다. 노후주택을 고치는 이유는 다양하다. 건물을 지을 당시 적용된 건축 법규와 지금의 것이 달라서 신축 시 손해 보는 면적이 상당하거나, 기존 건물의 건축적 가치를 되살리는 프로젝트 적 의미를 지닌다거나 하는 등이다. 철거, 구조, 보강, 증축 등에 드는 비용과 기존 건물의 연식을 고려한 부동산 기대 가치를 고려하면 기초공사, 설비공사 등을 생략한다 해도 신축 비용과 큰 차이가 없을 수 있다.

협소주택 설계 시 가장 중요한 것은? 면적이 넓지 않다 보니 공간의 효율성이 가장 중요할 것이다. 특히 협소주택은 수직적 확장으로 부족한 면적을 확보하는 경우가 많은데, 이 때 계단실과 실 배치를 어떻게 할 것인지를 결정하는 일이 설계의 핵심이 된다. 일반적인 주택보다 협소주택 건축에서 설계의 중요성은 훨씬 높아지게 된다.

협소주택의 주차 문제, 어떻게 해결할까? 집을 지을 때는 연면적에 따라 꼭 지켜야 할 주차장 법규가 있다. 따라서 협소주택 건축 시에도 법정 주차 대수를 소화할 수 있도록 설계, 시공하는 것이 원칙이다. 다만, 면적이 너무 협소해서 주차가 정말 힘든 경우에는 해당 관청에 부설 주차장 설치 면제를 신청 할 수 있다.

연면적 기준으로 주택 면적이 50㎡이하인 경우 주차장을 만들지 않아도 되지만, 요즘 차가 없는 가정은 거의 없기 때문에 만들지 않는 것만이 근본적인 해결 방법은 아닐 것이다. 그렇다고 주차 공간까지 마련하기는 어려운 것이 현실이기 때문에 보통 공용 주차, 인근 유료 주차장 등을 이용하는 실정이다. 




작지만 여유롭게 지어진 땅콩주택

땅콩주택이란 한 개의 필지에 두 가구가 나란히 지어진 형태로, ‘2세대주택(튜플렉스홈)’의 한 형태를 말한다. 하나의 필지 안에 두 집이 벽을 맞대고 있는 형태가 마치 땅콩을 닮았다고 해서 붙여진 이름이다. 땅콩주택은 나날이 늘어가는 고령화와, 일찍이 도심을 떠나 귀농을 꿈꾸는 젊은 세대들이 늘어나고, 전원생활을 꿈꾸는 사람이 증가하면서 각광받게 되었다.

땅콩주택을 형태에 따라 분류하면 ▲상하 인접 유형, ▲좌우 인접 유형, 그리고 ▲복합형으로 나눌 수 있다. 상하 인접 유형과 좌우 인접 유형은 상하/좌우로 확실하게 나누어서 독립된 현관 두 곳을 설치해 각 세대의 사생활을 확보할 수 있는 형태다. 복합형은 현관은 한 곳으로 하고, 부모와 자식 세대가 공유하는 형태다. 집 안에도 왔다 갔다 할 수 있는 공간이 있으며, 부모와 자식 세대가 접촉하기 쉬운 구조다.

땅콩주택을 공유 공간에 대한 분류로 나눌 때는 ▲공유하는 부분이 없는 경우, ▲현관만을 공유하는 경우, 그리고 ▲공용공간을 공유하는 경우로 나눌 수 있다. 공유하는 부분이 없는 경우는 공동주택형으로 독립적이고, 추후 임대를 줄 수 있다. 현관만을 공유하는 경우는 현관홀을 공유하기는 하지만, 비교적 접촉이 적은 공간이다. 공용공간을 공유하는 경우는 객실이나 거실, 놀이방 등 추가적인 공유 공간을 설치해서 교류한다. 교류를 통해 부모와 자식 세대의 관계를 부드럽게 해주는 역할을 한다.

땅콩주택은 경제성 측면에서 큰 장점을 가지고 있다. 부지구입비나 평당 건축비를 절감할 수 있고, 부분공유형의 경우 생활비 절감이 가능하다. 또, 육아나 가사 부담을 경감할 수 있다. 부모 세대와 자녀 세대가 함께 거주하는 2세대 주택의 경우 육아와 가사를 서로 분담할 수 있기 때문이다. 이를 통해 세대간의 교류가 이루어지고, 친밀감과 정서적인 안정감을 준다.

하지만, 2세대가 함께 거주하는 만큼 세대 간의 가치관과 생활방식의 차이로 인해 트러블이 생길 수 있고, 각 세대 간의 사생활 침해가 생길 수 있다. 이러한 문제점들은 생활 속 규칙을 만들어 나가고, 가족인 만큼 서로 충분한 대화를 통해 해결해 나갈 수 있을 것이다.



자투리땅을 이용한 재테크

수익은 땅의 입지에 따라서 대부분 결정된다. 사람들은 보통 60~80평대의 역세권이면서 북쪽에 도로를 접한 모서리 쪽 땅을 선호한다. 하지만 60평대의 토지를 매입하려면 땅 값만 무려 18억~20억이 들어가게 된다. 게다가 건축비까지 평당 500만 원 이상이라고 가정한다면, 사업비가 30억 원대 이상까지도 들기 때문에 일반인은 투자하기가 어렵고, 수익률도 높지 않다. 그래서 일반 투자자들은 이런 번듯하고 멋진 땅을 찾기 보다는 입지 좋은 곳에 위치한 자투리땅을 노려야 한다. 현재의 가치보다는 미래의 가치에 무게중심을 두고 숨은 보석과도 같은 땅을 찾아 매입하는 것은 좋은 투자방법이 될 수 있다. 이렇게 소액의 돈으로 땅을 저렴하게 매입해 지역 여건과 용도에 맞게 건축할 수 있다는 점 때문에 자투리땅이 부동산 재테크 시장에서 각광받고 있다.

자투리땅은 부지나 건물 그 상태 자체로는 가치가 크게 떨어진다. 그렇기 때문에 매입할 때 주변 시세보다 저렴한 가격에 구입할 수 있고, 급매나 경매, 공매로 매입하는 것도 하나의 좋은 방법이다. 이런 땅은 보통 경매에서 공시지가의 7~80% 수준으로 낙찰되기 때문에 일반 매매에 비해 매우 저렴하다는 장점이 있다.



그렇다면 여러 가지 사례를 보자

첫 번째 사례는 주차타워로 월 1000만 원 이상의 수입을 올린 A씨의 이야기다. A씨는 관악구에 주차장 부지 180㎡(약 55평)를 소유하고 있다. 하지만 A씨가 소유한 땅은 주차장으로 이용하기엔 면적이 협소한데다 건물을 올리기도 애매한 위치여서 나대지나 다름없는 땅이었다. 땅의 활용도를 고민하던 A씨는 주변에 상가가 밀집한 반면 주차장이 부족하다는 사실에 착안, 총 30대를 수용할 수 있는 주차타워를 지었다. 완공 후 주변의 병원 3곳과 300만 원의 주차 계약을 맺는 등 그는 월 1100만 원의 임대수익을 얻게 되었는데, 투자비와 인건비를 제외한 연간 수익률은 70%에 달한다고 한다.

두 번째 사례는 땅콩주택을 게스트하우스로 개조해 450만 원 월급 받는 B씨 부부의 운영 사례다. 서울 용산구의 2층 땅콩주택에 사는 B씨 부부는 자녀들을 출가시킨 후 빈 방을 활용할 방법을 찾다가 게스트하우스로 만들기로 했다. 게스트하우스를 시작하게 된 계기는 둘 다 사람들과의 소통을 즐기는 성격인데다, 집이 서울역과 관광명소와 가까워 고객 확보가 용이하다는 판단 때문이었다. 부부는 1500만 원을 들여 14명까지 수용 가능한 방 6개짜리 게스트하우스로 개조했다. 게스트하우스를 운영하면서 최고 1700만 원, 월 평균 450만 원 정도의 순이익을 냈다고 한다. 그들은 “집에서 일하기 때문에 부담이 덜하고, 빈 방을 이용해 수익을 얻을 수 있어 좋다”고 말한다.

남들은 관심도 없는 땅에 투자하는 것이 높은 수익률을 결정하게 되는데, 보통 길이 없는 맹지, 20평 전후의 작은 땅 또는 경사도가 높은 부정형 토지 등이 가격이 저렴하므로 이런 땅에 투자하는 것이 좋다. 하지만 전문가들은 입지가 좋아야 한다는 사실을 잊어서는 안 된다고 말한다. 인근에 대학이나 호텔, 편의시설, 공단, 대기업 등 많은 임차 수요와 지가 상승력이 있는 곳을 매입하는 것이 중요하다.



자투리땅의 또 다른 활용성

자투리땅을 이용해 집을 짓거나 재테크로 활용하는 사람이 늘어나고 있지만, 그 자투리땅에 활력을 불어넣는 사람들도 있다.

태국의 중남부 지방은 비가 많이 내리고 유속이 느려 홍수가 자주 발생한다. 이 때, 벼농사를 짓는 농가들은 소득이 줄고 가정경제에 무리가 온다. 이런 문제를 해결하기 위해 더블에이(Double A)는 오래전부터 태국의 150만 농가와 계약을 맺고 농지와 농지 사이의 자투리땅에 제지용 나무를 심어왔다. 식재 후 3년이 되면 더블에이가 다시 나무를 구매하기 때문에 농가는 추가 소득을 얻을 수 있다.

그 밖에도 나무를 심어 종이로 제작되는 전 과정을 체험할 수 있는 시설을 만들기도 하고, 쓰레기가 자주 버려지는 빈 공터를 아름답게 꾸미거나, 아이들이 뛰어오는 공터를 나무로 채우는 등 여러 가지 캠페인도 진행하고 있다.

지금도 주택을 건축하면서 해결해야하는 문제점들이 있고, 앞으로 소형 주택이 증가하면서 생기는 불편함도 있을 것이다. 이와 관련해 정부 차원의 대책이 필요할 것으로 사료되며, 현대 사회가 대가족에서 핵가족으로, 핵가족에서 1인 가구, 소형 가구로 변화하고 있는 가운데, 도심에 생기를 불어넣고, 새로움을 주는, 자투리땅을 활용한 주택의 수요는 점점 늘어날 것으로 전망된다.