부동산

부동산 거래과정 중 가등기는 피하자

부동산 거래는 나이가 적던, 많던 간에 익숙해지기가 쉽지 않다. 게다가 일반 전세 계약때보다 몇배나 더 많은 주의가 필요하다. 그래서 계약전 부동산등기부등본 뿐 아니라, 토지대장, 지적도, 건축물관리대장, 토지이용계획확인서 등을 살펴보라고 하는 것인데... 이것이 막상 보다보면 하얀건 종이, 까만건 글씨로 보이게 될 뿐이다.

그중에서 등기부등본 등은 더 살피기가 쉽지가 않다. 만약 등기부등본 상 ‘가등기’라는 이름이 보인다면 일단 멈춰야 한다. 가등기라는 것은 나중에 부동산을 취득할 목적으로 순위를 확보하기 위해 해놓는 등기다. 부동산을 사기로 했으나 사정상 곧바로 등기를 하지 못하고 미룬 매매예약자나, 기한 내 돈을 못같면 대물변제로서 부동산을 넘겨주기로 약속을 받은 사람이 자기 권리를 위해 해놓는 것이다. 가등기를 한 시점의 순위를 지키는 것으로, 가등기 권리자가 본등기를 하면(소유권 이전) 가등기 이후 등기는 효력을 잃게 된다.

이 가등기가 되어있는 물건을 사는데 전혀 문제가 없는 것일까? 그렇다. 아무런 문제가 없다. 사는 사람이 가등기 권리자의 권리에 대해서 이해를 못한 경우 소유권도 잃고, 돈도 잃게 된다. 전 주인을 상대로 돈을 돌려달라고 요구를 해야 하는데, 이 소송의 기간과 그 사이 만지지도 못할 돈은 어떻게 한다는 말인가..? 따라서 가등기된 부동산은 절대, 결코 거래를 하지 말아야 하며, 반드시 가등기 말소 된 후에 거래를 해야 안전하다.

이후 등기부 등 각정 서류를 확인하고 계약서를 작성하게 될 것이다. 계약서는 가능한 직접 소유자와 대면하여 작성하고, 공동소유인 경우 공유자 모두와 함께 예약하는 것이 원칙이다.(위임 받아 대리인이 오는 경우 위임장과 인감증명서를 받아두자). 계약당일 주고받는 계약금은 마음이 변하여 곧바로 계약을 해제할 경우에도 돌려받지 못함으로 특히 주의해야 한다.

계약성립이 되면 잔금 지급과 함께 등기서류 교부를 동시에 하자. 만일 매도인이 돈을 받고, 인감이나 등기필증 등 등기서류를 넘겨주지 않으면, 매수인은 법원으로부터 소유권 이전등기절차 이행 판결을 받아야 하는 번거로움이 필요하다.

잔금지급이 되고, 등기서류까지 받으면 소유권 이전 등기절차가 필요하다. 매수인은 부동산 취득으로 취득세, 등록세 인지세 등 세금과 함께 공인중개사 등에 중개수수료를 내야 한다. 구체적 세금내용은 관할 세무서나 지방자치단체 등에서 확인이 가능하지만 간단하게 설명하고자 한다.

우선, 취득세는 해당 부동산 소재지 자치단체에서 취득자에게 부과하는 지방세로, 잔금지급일부터 60일 이내 납부해야 한다. 등록세의 경우 재산권의 취득, 이전, 변경 또는 소멸에 고나한 사항을 등기하는 경우 권리자에게 부과하는 세금이다. 인지세는 부동산 취득에 관련하여 계약서를 작성하는 경우 납부하는 세금으로 부동산 금액에 따라 몇 만원에서 수십만원까지 달라진다. 이외 농어촌특별세, 지방교육세, 부동산 등기시 증지, 국민주택채권 등이 있다.

이 복잡한 과정을 홀로 하기가 어렵기에 공인중개사를 이용하는 것이고, 권리관계가 복잡한 경우 법무사 및 변호사 등 법률전문가의 도움을 구하는 편이 심적 고통과 시간적 비용을 절약하는데 도움이 된다. 거래를 앞두고 있는 아무개들이여... 가등기가 되어 있는 부동산은 지양하고, 문제가 발생시에는 관련법률자문을 받는 것에 인색하지 않는 다면 안전한 부동산 거래가 될 수 있을 것이다.