부동산

투자자가 '큰 가치'의 기준(동선)을 정하는 일은 쉽지 않은 일이다. 

큰 가치의 기준이란 대도시의 가치와 대자연의 가치와 대기업의 가치의 연계성 강화와 직결되기 때문이다.

1. 대도시의 가치

2. 대자연의 가치

3. 대기업의 가치

1,2,3의 매개역할 - 큰 도로(예-고속도로)의 가치 판단

투자자는 차이의 가치(비교분석능력)를 무시할 수 없다.

예) 대도시와 중소도시의 가치차이.

대기업과 중소기업의 가치차이.

그렇지만 대자연엔 차이점이 없다. 대자연은 영원히 하나일 수밖에 없기 때문이다.

대자연은 국토의 정체성을 대변(모색)하는 입장이기 때문이다.

대자연은 대도시의 도구이자 모든 개발의 표상이기 때문이다.

실수요자 대비 투자자는 수적가치보단 실용성에 집중할 필요가 있다.

수적가치와 규모 등에 매몰되면 소중한 가치를 잃을 수가 있기 때문이다.

'작은 고추'가 더 지독할 수가 있어서 하는 말.  역세권 소형아파트의 환금성은 여전히 높다. 높은 지속력을 자랑한다. 사랑한다.

실용성의 중요성을 강조하는 이유(대목)이리라. 체격이 크다고 체력(지구력)까지 강한 건 아니다.

범례) 소수(↔다수) - 수적가치

소형(↔대형) - 규모

작은 가치의 기준 - 중소도시의 가치

큰 가치의 기준 - 대기업의 가치

작은 가치의 실례) 간접역세권의 힘

큰 가치의 실례) 직접역세권의 존재감(현장감)

만약 투자자가 작은 가치의 잠재력을 무시하는 일이 발생한다면 그 자는 분명코 하수일 거다.

작은 가치는 큰 가치와 연계되기 때문이다.

이는 여느 입지건 공통적인 것.

'작은 가치→큰 가치'로 변할 수 있는 건 개발과정에서 발휘+발견된다.

가치의 힘 - 작은 가치와 큰 가치의 연계를 통해 가능

예) 역세권의 힘은 환승센터 역할에 의해 발동

(다양한 버스노선을 통해 말이다)

예2) 고속국도의 힘은 국도와 지방도의 힘과 연계된다. 독불장군은 없다.

인구규모를 통해 인구성질을 관찰할 수 있다.

큰 인구 - 예) 주거인구

작은 인구 - 예) 가수요인구

큰 인구와 작은 인구는 반드시 연계된다.

투자가치는 실수요가치인 주거인구의 증감현상에 따라 발현되기 때문이다.

인구규모와 더불어 도로규모도 예외는 아니다.

큰 도로 = 법정도로

작은 도로 = 비법정도로

도로형태는 인구형태와 밀접한 관계를 갖는다.

큰 인구→작은 인구

(실수요인구→투자인구)

작은 도로→큰 도로

(비포장도로→포장도로)

작은 건물→큰 건물

(재건축, 재개발과정을 통해 이런 현상이 발현할 수가 있다)

큰 도로→작은 도로

(대형 임야를 통해 개발과정을 거치기 때문)

큰 땅→작은 땅

(분할과정 통해 발현+신도시 및 택지개발과정을 통해 발현!)

큰 도로와 큰 땅은 임야(山)자체(상태)이다.

그 이상의 가치는 개발자의 능력여하에 달려 있는 법.

큰 개발청사진(거품수준이 높다) - 국가가 투자자를 모집하는 형태다.

작은 개발청사진(거품수준이 낮다) - 개별적으로 건축행위를 한다.

국토의 분류

1. 분할 가능한 생지상태

2. 분할이 불가능한 생지상태

1의 넓이<2의 넓이

(∵맹지분포도↑

우리나라 국토는 개발가능한 땅이 적기 때문-난개발과 공급과잉현상이 두드러지는 이유다)

진취적인 생각을 가지고 있는 사람이 오지를 여행하거나 답사할 경우 두 가지 공간(과 현상)을 발견할 수가 있을 것이다.

1. 상상력 발휘가 가능한 공간-인구의 다변화와 입지상황이 탁월한 지경. 개발청사진과 조감도를 그릴 수 있는 공간

2. 상상력 발휘가 불가능한 공간-민통선 주변과 인구급감세인 중소도시

1. 암 발병률과 실업률이 높은 지역

2. 실업률과 암 발병률이 낮은 지역

(실수요가치↑투자가치↑)

가난(실업상태)과 질병(암환자)상태는 연계되어 위기가 중첩된다.

투자자는 기반시설 이외의 시설물에 길들여져 있다.

습관적으로 말이다.

1. 종교시설이 다양한 공간

2. 숙박시설이 다양한 공간

3. 주거시설이 다양한 공간

4. 상업 및 공업시설이 다양한 공간

1,2-대다수가 대자연의 공간에 공존한다

3,4-대도시의 공간에 공존

1,2-예)경기도 가평일대

3,4-예)서울특별시

1,2,3,4-서로 연계

(서울과 경기도가 서로 교통한다. 서로가 공통점이 있는 것이다. 수도권정비계획법의 정립이 바로 그 좋은 실례)

수도권정비계획법은 존재하지만 비수도권정비계획법은 존재하지 않는다.

지방에 '정비계획'이 불요불급한 이유는,

지방은 숙박시설이 다양한 대신 수도권은 한 지역의 핵심주요시설인 주거시설(신도시 및 택지개발지구)이 다양하기 때문이다.

지방은 유동 및 관광인구가 다양할 수 있지만, 수도권은 주거인구와 고정인구가 다양하다.

수도권과 비수도권의 차이는 인구밀도의 차이.

수도권의 인구밀도가 너무 높아 인구와 산업의 조화가 필요한 지경.

국토의 균형발전이 영원히(!) 힘든 까닭이다.

국토불균형현상의 지속화는 언제든지 발생할 수 있는 지역풍선효과와 관련 있다.

이는 규제지역과 비규제지역의 공존과 관련 있는 것이다.

'규제'가 부동산가격을 박멸할 수 있는 대안일 수 없는 까닭이다.