부동산

맹지와 생지의 가치와 가격이 동반상승하는 경우가 있다.

맹지상태와 생지형태가 변하는 경우는 두 사례를 통해 알 수가 있다.

완성도 낮은 땅이 성숙한 땅으로 성장하는 것이다.

1. 규제가 해제 및 완화(진화. 가치의 완성) 되는 경우 -

그린벨트 해제과정

(개발을 위한, 주거단지 조성을 위한 과정으로 목표가 명약관화하다)

2. 용도가 변하는(진화) 경우 -

농림지역이 관리지역으로 변하는 과정

(주변변화. 예-역세권형성과정)

대지와 성지의 가치와 가격이 동반상승하는 경우도 있을 법하다.

예) 재개발과정

예2) 개인이 건축행위하는 과정(집 건축과정)

그린벨트가 오를 기미가 있는 경우 -

개발계획정보가 무성한 경우

농림지역이 꿈틀거리는 경우 -

개발정보가 무성한 경우

그렇지만 투자자입장에선 개발정보는 개발의 당위성과

관련 있다는 사실을 바로 인지해야 할 것이다.

인구상태와 입지상황이 연계되어 있는 지를 바로 인지해야 할 것이다.

인구 따로 입지 따로는 최악의 시나리오이기 때문이다.

인구와 입지가 단절된 경우 - 난개발온상(공실률↑)

입지가 탁월하지만 인구유입이 용이하지 않다면

'지역거품'에 큰 손상을 입고 말 것이다.

지역거품은 공실과 미분양의 원흉.

사람들 접근을 차단한다.

가치와 가격이 동반하락할 수 있다 .

가치는 시간보단 공간에 영향을 받고(입지상황) 가격은

시간에 지배 받을 것이다(환금성).

기회는 시간과 정비례한다.

시간은 기회의 공간을 만드는 작용을 하기 때문이다.

시간을 통해 가치를 분출, 분류할 수 있다.

지역거품은 기회를 상실한다. 사람 접근을 막는다.

시간과 기회의 공통점 - 움직인다.

기회와 시간은 일단 지나가면 돌아오지 않는다.

예) 투자의 기회

투자는 항시 반드시 시간과 연계되기 때문이다.

투자의 공간 - 시간과 직결되고 가격과 연계된다.

환금성과 수익성이 중요하기 때문이다.

실수요공간 - 시간 대신 편익성에 집중!

환금성과 수익성에 둔감한 편이기 때문이다.

실수요가치와 투자가치가 다른 건 '내재하고 있는

시간의 의미'가 다르기 때문.

실수요가치는 '공간(하드웨어상태)'에 지배 받지만

투자가치는 '입지(소프트웨어)'에 예속되어 있다.

'실수요공간'과 '투자의 공간'으로 국토가 구분되는 건

'시간의 존재가치' 때문이다.

영원한, 불변하는 투자의 공간은 존재할 수 없다.

투자가치는 시간이 흐르면 자연스럽게 실수요가치로 대변신 하기 때문.

기회를 상실한 투자가치다. 고장난 투자가치다.

투자의 목표는 '실수요가치의 극대화'이다.

투자자는 개발지에 투자하니까.

미개발지를 매입하는 사람은 실수요자일 것이다.

이를 테면 건강을 위해 입성하는 것이다.

개발효과가 큰 건, 실수요효과가 높다는 것이다.

서울 강남의 아파트분양가가 계속 상승할 수 있는 건

높아지는 실수요가치 때문이다. 구체적이다.

예) 넓은 도로가치와 다양한 업무 및 상업시설

그리고 높아지는 아파트 용적률

(재건축시장의 확대와 확장)

강남아파트가 영원한 집 투자공간인 이유는

실수요가치가 높고 인구의 힘(가치)이 크기 때문이다.

정치인과 언론사 간부, 인기연예인, 재벌 등이 집중 몰려 있다.

소액투자자가 언감생심 접근할 수 없는 공간이 강남이다.

지금 이 시간에도 부동산정보에 예민한 인구가 증가하고 있다.

언론은 강남이라는 강한 공간을 통해

우리나라 부동산의 미래를 전망하곤 한다.

습관적으로 말이다.

습관적으로 상습적으로 상승곡선을 탈 수 있는 이유다.

습관과 관습(관례)의 힘은 위대하다.

강남의 가격과 가치가 위대한 까닭이다.