부동산

투자자가 리스크를 줄일 수 있는 방법이 있다.

'역세권의 현재가치와 미래가치'(개발계획상태)에 투자하기와 

'대기업의 현재가치와 미래가치'에 투자하는 경우이다.

역세권의 희소가치와 대기업의 희소가치는

'대도시 형성의 중요한 도구'가 될 수 있어 투자자에겐

중요한 관심거리(이슈거리)가 될 수 있다.

투자자는 역세권가치와 더불어, 대기업가치에 집중할 필요가 있다.

우리나라 대기업재벌의 특징 중 하나가

바로 부동산전문가라는 사실 때문이다.

대기업치고 계열사로 건설사를 안고 있지 않은 경우는 없다.

투자자입장에서 대기업 소유의 맹지를

집중적으로 분석해야 하는 이유다.

사업용토지와 비사업용토지의 차이는 개발능력(정보력 등)과 연관되는 사안.

대기업이 투자하는 부동산 가치는 높다.

하늘 높은 줄 모르고 가격이 오를 수밖에 없는 지경이기 때문이다.

개미투자자와 개인투자자들이 몰려든다.

대기업은 성공투자의 보증수표다(구체적 접근).

대기업은 성공의 보증수표다(전체적 접근).

우리나라에서의 성공의 3대 조건

1. 부동산 희소가치의 주인이 되어야 한다.

무조건 부동산주인이 된다고 좋은 건 아니다.

부동산의 가치를 보유해야 한다.

싼땅보단 가치가 높은 땅을 보유해야 한다.

예) 입지관계가 탁월한 경기도 토지(생땅)의 주인일 때

(경기도라고 해서 전부 희소가치가 높은 건 아닐 테니까-

경기도 내에서도 인구규모와 상관없이 인구가 감소하는 지역이 있다)

2. 대기업 가치를 적극적으로 인정한다.

대기업 비리를 연구분석하기 보단 그들의 강점을 모색하는 게 낫다.

남보다 나은 삶보단 다른 삶을 살기에 적정할 것이다.

예) 대기업의 가치는 백화점의 존재감!!

주변가치를 예의주시하라!! 복합쇼핑몰 주변가치는 대기업 가치의 다른 말.

'복합'이란 주변가치와의 '단합'을 의미한다.

대기업 쇼핑몰은 주변의 인구를 흡수하는 힘을 가지고 있다.

3. 사람의 가치를 수용하는 것

예) 인구의 가치(다양한 인구의 힘)

인구의 가치와 사람의 가치를 수용할 수 있는 정서적 여유가 필요한데

이는 투자자의 사명이다.

1) 노동인구의 힘

(∵노동력이 곧 잠재력)

2) 경제재벌과 정치권력의 유대관계

(대기업의 정보력이 높은 까닭이리라)

경기도의 가치 = 대기업의 가치

(대기업이 집중적으로 몰려 있는 곳이 평택,

수원, 화성, 성남의 가치이기 때문)

대기업의 가치에 접근할 때 주의사항이 있다.

가격의 기준(도구)이 가치요

가치의 기준이  가격이 될 수 없다는 것이다.

이는 거품의 가능성이 높기 때문이다.

거품은 잠재성을 박멸하는 벌레!

가치의 실례)

대기업과 인력(인구, 사람) 관계-

사용자의 가치와 노동자의 가치가 연계될 때 희소가치라는

기회를 발견할 수 있다.

인연(상관-수평)관계를 맺을 수 있다.

가치는 기회다.

진보적이다.

그러나 시간이 지난 낡은 가치는 사치에 불과하다.

퇴보적이기 때문이다.

실패자가 속출하는 이유 중 하나.

역세권의 가치가 모두 똑같다는 사고.

역세권의 위치와 방향이 다 다르기 때문이다.

1번 출입구의 성질과 2번 출입구의 성질이 다르다.

가격이 다른 것이다.

가치가 다르므로.

어느 한 공간을 개발할 땐 개발범위가 한정되어 있다.

규제지역이 반드시 존재하기 때문이다.

'보전가치'가 '개발가치'보다 더 높다는 것이다.

비교할 수 없는 가치다. 면적 차이 때문이다.

보전공간안에 개발공간이 형성되기 마련. 순리다.

요컨대 규제지역을 개발하는 것이다.

대기업이 규제지역에 집중하는 건 경제논리를 반드시 따르기 때문이다.

1. 규제지역을 개발하는 것 - 신도시개발(무→유)

'무'의 상태란 무소유의 뜻이 아닌 대자연상태를 의미한다.

2. 개발지역을 또 개발하는 행위 - 재개발과정

(입지변화 대신 진화를 바라는 입장)

유(철거과정)→유(완성과정)

1-생지상태에서 대지로 변화하는 과정

2-대지가 다른 형태의 대지로 진화하는 과정

변화와 진화의 차이를 이 대목(경험)에서 발견할 수가 있다.

지방 대비 수도권의 희소가치가 높은 건 인구밀도가 높기 때문이다.

재개발과정이 다양한 각도로 이루어지고 있기 때문이다.

수도권 대비 지방의 희소가치가 낮은 이유는 낮은 인구밀도 때문이다.

문제는 갈수록 심화되는 인구이동현상이다.

비수도권의 인구가 수도권으로 이동 중이다. 꾸준히 이동하고 있다.

전체적으로 재개발보단 개발과정이나 계획의 과정이 더 많은 상태이니까.

설령 개발을 해도 개발효과가 문제가 될 수 있다.

(예-공실률)

수도권은 규제의 온상이자 난개발온상.

인구밀도가 높아 개발이 다양하다.

정비대상이다.

과밀억제권역, 자연보전권역, 성장관리권역으로 분류되어

관리 및 정비가 필요한 지경.

개발의 타당성과 당위성을 강조하는 인구가 다양하다.

요구사안이 다양하다.

수도권에 정비구역을 지정(존속)한 이유는

인구의 다양성과 다변화 때문이다.

인구밀도가 높고 인구증가속도가 빠르다.

정비 대상의 이유가 바로 인구밀도도 높고

인구도 증가하고 있는 상태를 유지할 수 있는 힘 때문이다.

이 힘이 함부로 박멸되는 일은 없을 것이다.

개발의 타당성을 원하는, 촉구하는 인구가 증가하고 있는

지금의 상황을 봐서는 말이다.

비수도권이 정비대상이 될 수 없는 건

인구가 감소하고 인구밀도가 낮아 정비는

사치(소모전)에 불과하기 때문이다.

전 국토의 약12%를 차지하고 있는 수도권의 희소가치가 높은 건,

지역라이벌이 다양하게 분포되어 있는 상태와 관련 있다.

예) 평택과 화성, 화성과 수원

(화성시 인구증가속도가 빠른 이유이리라)

용인과 수원(수원인구밀도가 계속 높아지는 이유다),

성남과 용인 관계

(거대도시 용인의 이미지가 계속 극대화되는 이유이다)

비수도권의 희소가치는 낮다.

지역라이벌을 모색하기가 쉽지 않아서다.

전남지역과 경남지역은 라이벌관계가 될 수 있을까.

인구밀도의 차이와 증가속도에서 그 차이이 발견된다.

라이벌관계가 아닌 지역감정이 심한 지역, 지경이라는

생각을 머릿속에서 삭제하기 힘들다.

곡성군의 라이벌을 구례군이라고 할 수 있을까?

지역존재감과 현장감 대비 미래가치는 기대하기 힘들다.

대자연 가치를 유지할 수 있는 힘만 존귀한 가치일 것이다.