부동산

주택 대비 토지에 관한 변수의 종류가 다양하다.

변수(경우의 수)의 분류(종류)

1. 용도가 바뀌지 않았지만 주변가치와 분위기가 바뀌는

바람에 가격의 태풍이 부는 경우가 있다.

예) 가수요 및 유동 인구증가현상이 일어날 때 가능한 시나리오

2. 용도가 바뀌었으나 주변분위기가 제자리에 머문 경우

예) 인구 수가 제자리상태(인구변화현상이 일어나지 않은 상태)

3. 용도가 바뀌는 바람에 주변가치와 분위기가 확 달라진 경우

(가치와 가격이 함께 움직일 수 있는 상태로 지속성이

강한 가치를 목도할 수 있는 기회다. 기회의 땅과 인연을 맺을 수 있다)

결국은, '인구변화와 용도변화현상'은 '땅값이동의 전제조건'이 되는 것이다.

인구와 용도가 정비례된 상태가 바로 정상궤도를

달릴 수 있는 조건이 되는 것이다.

가격변화의 재료(전제조건) - 인구변화현상과 용도변화현상

인구변화의 재료 - 용도변화

용도변화의 재료 - 개발계획과 청사진(언론과 여론의 광장을 통해 공개, 발현)

가치변화를 예고하는 사안 - 인구변화

용도와 인구가 반비례하는 경우도 있으므로 단순히 용도가 변했다고 해서

가치가 변하는 건 아니다. 용도의 입지가 중요하기 때문이다.

역세권지역의 용도가 변했다면 제2차 개발구도를 빠른 시일 내

그려야 하나, 지역공실도 염두에 두지 않으면 안 된다.

공실률 높은 상업시설은 주거시설(주거인구)에도 영향을 미쳐

지역의 전체인구 유입에도 장애요소가 될 수 있기 때문이다.

기후변화에 가격이 변하는 현상이 있는데 이건 가치변화와 무관하다.

단순히 심리적인 요인이 작동했거나 분위기에 함락당한 꼴이니까.

불안정적이다. 분위기에 함부로 매몰되지 말자.

스마트시티 = safe city

스마트시티가 '도시의 가치 기준'이다.

개발효과와 관련 있기 때문이다.

개발의 효율성과 연관 있다.

safe city의 세 가지 기준 - 공실률↓ 실업률↓ 범죄율↓

(공실, 실업, 범죄 등은 행복한 삶의 조건+도구와 직결 때문이다)

개발과 재개발의 한계 - '제한지역과 제한시간' 존재

투자자입장에서 규제공간과 더불어, 투자공간(제한지역)과

투자기간(제한시간)에 신경 쓸수밖에 없다.

투자는 시공간을 통해 발현하는 것이니까.

신경 쓰인다.

특히 개발의 경우 재개발과 달리 규제(배제)에 부딪칠 수 있다.

대지(완성도 높은 토지)에 개발하는 형태 - 재개발과정(재창조과정)

맹지(완성도 낮은 토지)에 개발하는 형태 - 신도시 및 택지개발(창조과정)

재개발공간은 도시 한 가운데의 주거 집중 지역이지만

개발공간은 시골 한 가운데 대자연의 가치가 집중되어 있는 지역.

재개발지역의 강점은 기존 기준인구를 재사용하거나

재활용할 수가 있어 구도적이고 진보적이라는 사실이다.

개발지역은 새로운 인구와 그 가치를 끌어들이기가 쉽지 않다는 게 약점.

투자자가 설정하는 국토분류방법

1. 재개발공간

2. 개발공간

3. 규제공간(강한 규제공간과 규제강도가 약한 공간으로 분류)

변할 수 없는 국토 비율 - 3의 상황이 1과 2의 상황보다 더 넓은 지경

(규제공간이 곧 대자연의 공간을 의미하기 때문)

개발공간은 규제공간과 관련 있지만

재개발공간은 규제공간과 무관하다.

재개발공간은 이미 오래 전에 개발과정을 거친 상황이니까.

다양한 경험을 거친 경우이리라.

물리적으로 개발공간과 재개발공간은 딱 달라붙어 있을 수 없다.

개발공간은 대자연가치를 극대화 할 수 있는 곳이고

재개발공간은 다른 의미다.

인구를 재사용하는 공간이기 때문이다.

'신도시개발'과 '재개발'은 다른 의미.

신도시는 맹지, 즉 완성도 낮은 땅을 개발하고

재개발은 완성도 높은 땅(대지, 택지상태)을 개발하는 행위이기 때문이다.