부동산

성공적인 투자를 위해 투자자가 인식해야 할 점은 두 가지로 점철된다.

'현장답사의 실패 이유'와 '공실률 줄이는 방법' 등이 바로 그것이다.

현장답사의 힘과 역할은 정해져 있다.

답사를 통해 숨어 있는 현장감의 가치와 신비감을 발견, 발췌하여

투자의 신뢰도를 높여야 한다.

이러한 일련의 과정이 없다면 투자에 대한 자신감이 결여되고 말 것이다.

현장답사의 대상물은 두 가지.

완성물인 지상물과 미완성물이 바로 그것이다.

지상물(예-아파트) - 굳이 세미나를 듣고 현지답사과정을 밟을 필요가 없다.

우리 주변에 아파트와 상가 등이 밀집되어 있는 광경을 너무도

자주 목격할 수 있어 하는 말.

완성물의 현장감을 목도할 수 있는 기회가 다분하다.

그러나 땅은 다르다. 세미나 듣고 반드시 당일 혹은 익일,

현장을 방문하여 땅을 제대로 인지한다.

날짜를 필히 잡아 계획적으로 움직여야 하기 때문이다.

땅을 보는 방법을 알려주는 가이드가 반드시 필요하다.

아파트 보는 것과 다르다.

미완성물과 완성물(지상물)의 차이다.

땅의 현장답사방법과 집이나 상가 현장답사방법은 다르다.

물론 땅의 현장답사가 난해하다.

현장감이 낮기 때문이다.

현장감을 끌어올릴 수 있는 힘을 목도하는 게 투자자의 사명.

완성된 도로와 미완성된 도로 관계를 통해 가능한 것이다.

집과 상가 답사의 경우, 우리는 매일 반복적으로 하고 있다.

완성된 도로들 관계를 통해 말이다.

지하철노선과 버스노선을 통해 답사과정을 매일 밟고 있다.

출퇴근시간에 역을 이용하고 버스를 이용한다.

이용범위가 광대하다 보니 내가 지금 답사의 과정을 밟고 있다는

사실(체감, 현장감)을 얻기 쉽지 않다,

일종의 부동산 불감증이다.

철도노선과 버스노선을 이용할 때 이미 답사과정이 발생하고 있는

것인데 말이다.

1. 주택답사과정 - 복잡한 도시구조 속에서 답사가 이루어진다.

아파트단지가 복잡한 도시를 주도한다.

2. 토지답사과정 - 단순한 전원구조를 답사하는 것이다.

제3종 일반주거지역 대신 1,2종 전용주거지역이 태반이라서다.

1-지역랜드마크가 다양하다.

모색의 대상물이 다양하다.

2-지역상징물이 미미한 상태.

모색 대상이 단순하다.

집 답사 - 대지를 목도할 수 있는 기회의 과정으로 맹지 발견이 쉽지 않은 지경

땅 답사 - 맹지를 답사하는 게 태반 이상.

다만 접근도 높은 맹지와 그 반대의 경우가 있다.

집 답사과정을 통해 대지 가치를 조율할 수가 있다.

땅 답사과정을 통해 맹지의 가치를 판단할 수가 있다.

1. 도시를 대상으로 현장답사과정을 밟는 것 - 지상물(완성물)

2. 시골을 대상으로 현장답사활동 - 미완성물

1의 예) 서울

2의 예) 경기도 etc

현장답사는 시간과 공간을 깊이 숙지, 관찰(관여, 관심)하는 것이다.

시간과 공간을 답사한다.

공간의 상황을 통해 시간을 감지하는 것.

'공간' 답사 - 접근성

'시간' 답사과정 - 투자기간을 감지할 수 있는 기회

(접근성을 통해 가능하다)

토지현장답사과정을 통해 발현하는 광경이 있다.

토지이용계획확인서의 모습과 현장모습이 판이하다는 사실이다.

토지가 곧 미완성물이기 때문.

답사 시 잠재성을 감시, 감지가 가능하다.

시세와 개별공시지가의 차이도 크다.

땅투자자가 개별공시지가에 집착하는 건 어리석은 사고.

주택현장답사과정을 통해서도 발현하는 광경이 있다.

토지이용계획확인서와 현장모습이 비슷하다는 사실이다.

주택은 완성물이기 때문이다.

답사 시 현장감을 발견할 수가 있다.

존재가치를 감지할 수 있는 것.

시세와 개별공시지가가 비슷하여 시가를 판단하기가 쉬운 편이다.

미완성물인 땅의 경우와 다른 것.

결국은, 현장답사를 잘하는 방법이 곧 부동산노하우인 것.

부동산노하우의 개념이 곧 현장보는 방도인 것이다.

부동산 매수 시 반드시 서류 확인과 더불어 현장에 진입하는 건

기정사실일 테니까.

이론박사나 박학다식한 건 부동산노하우와 다른 개념.

부동산이론이 해박하다고 해서 부동산노하우를 소유하고 있다고

장담할 수 없기 때문이다.

고수와 하수의 현장답사 시 알아보는 것은 서로 다르다.

하수 - 가격을 알아본다(중개업소를 여러 곳 방문한다.

가격을 알아보기 위해서다. 제일 싼 집에 점을 찍는다)

고수 - 가치를 알아본다. 지자체 방문을 바란다.

중개업소는 가지 않는다. 판단력과 결단력을 내리기 쉽지 않은 지경에 이르기

십상이기 때문이다. 가치 대신 가격에 지배 받을 수 있다.

가격은 담합이 가능하지만 가치는 '단합'이 가능하다.

투자자가 땅을 보는 관점과 실수요자가 땅을 보는 관점은 다르다.

투자자가 땅을 볼 땐 내 땅의 도로가치보단 주변도로의 가치를 본다.

실수요자가 땅을 볼 땐 내 땅의 도로가치에 집중한다.

실수요쟈가 바라보는 현장답사의 의미와 투자자가 바라보는

현장답사방법은 판이하다.

실패자(착각 하는 자)가 발생하는 이유가 있다.

실수요자가 바라보는 현장답사방법과 투자자가 바라보는

현장답사방법을 동일시 여기는 경우에 발생하는 것이다.

실수요자는 내 땅의 도로가치에 지배 받고 투자자는

내 땅 주변의 도로가치에 지배 받는다. 물론 개발계획이

공존했을 때 가능한 일이다.