부동산

생땅의 힘이 극대화, 성장할 수 있는 두 가지 기회가 있다

(통합 및 분할작업).

1. '큰 땅(지역)'을 통합(합병과정) 할 때 그 힘이 가열되기 마련이다.

창원시가 그 좋은 실례.

지방의 유일한 100만 거대도시다.

2. '작은 땅'의 경우 분할작업을 거치게 된다면

그 영향력과 잠재력이 극대화 되고 만다.

자연스런 현상이다.

희소가치가 높아질 수 있는 기회다.

안타까운 건 국토 대부분이 분할이 힘든 지경이라는 사실이다.

요컨대 국토를 크게 분류한다면,

큰 토지(지자체)와 작은 토지(개인 토지, 개별 토지)로 노출된다.

이때 큰 토지는 지역(획지)을 의미하고 작은 토지는 필지를 의미한다.

큰 토지와 작은 토지의 연결고리는 '인구의 다변화'이지,

'부동산의 다양성'이 될 수 없다.

지역공실과 부동산공실현상은 지역단절을 의미하기 때문.

이를 테면 아이인구와 노인인구의 연결고리를 말하는데

이때 베이비부머(1955년~1963년생)가 가교역할을 단단히 하고 있는 것이다.

지역통합의 효과 -

인구통합과 인구증가, 인구의 다변화(땅값상승효과)

토지분할의 효과 -

가치와 가격의 동반상승효과

투자자는 공간과 더불어 시간에 투자하는 자이다.

투자자는 시간에 예민한 자이다.

'과거와 현재 사이에 투자하는 자'와 '현재와 미래 사이에 투자하는 자'로

구분되어서다.

상황에 맞게 선택해야 한다.

두 가지 상황이 개인의 처지에 따라 변하기 때문이다.

공간에 투자하는 경우 역시 두 가지로 분출된다.

1. 힐링입지 - 전원생활의 가치 기준

2. 직주근접 - 도시생활의 가치 기준(기능)

답사과정이란, '시간여행과 공간여행을 결합한 상태'를 의미한다.

답사 시 시간만 보는 게 아니기 때문이다.

공간만 보는 게 아니기 때문이다.

답사 할 때 확인할 요소는 '입지의 상황 및 도시의 가치'다.

입지는 환경(자연환경).

개발이란, '자연환경'을 '도시환경'으로 전환하는 과정이다.

변화의 순간이 곧 진화현상.

희소가치가 극대화 될 수 있다.

전 국토의 16%가 도시환경상태요.

그 나머지는 비도시지역상태이기 때문이다.

도시환경이 자연환경으로 바뀌기는 힘들다.

마치 투자자가 실수요자로 변하기 힘든 것처럼...

각기 물리적 상처와 정서적 상처가 작지 않기 때문이리라.

공간의 가치가 높아지면 시간의 가치도 높아진다.

예) 투자기간이 빨라 환금성이 높아진다

환금성과 수익성이 정비례하는 공간이 있다.

강남이다.

강남은 부동산투자의 보증수표이기 때문이다.

'강남3구의 가치'는 '역세권가치'보다 더 높다.

이 땅엔 입지선정이 잘못된 역세권도 존재하기 때문이다.

강남입지는 전국 최고수준.

지방에서도 원정투자가 끊이지 않는 이유다.

수도권입지도 다양하나, 역세권입지가 모두가 탁월한 게 아니다.

예) 시흥 달월역은 죽은 역이다.

1. 지역단합의 기회- 가치↑

2. 가격담합행위 - 거품↑

국가에 의해 땅값이 오르는 경우 - 행정통합과정

개인의 능력에 의해 땅값이 이동하는 경우 -

분할작업(과정), 혹은 지목변경, 형질변경

국토의 구분

1. 큰 도시가 있는 곳(지역)

2. 작은 도시가 존재하는 곳

2의 경우보단 1의 경우가 그 가치면에서 더욱더 강렬하다.

대도시가치와 거대도시의 가치가 수도권에

집중적으로 몰려 있기 때문이다.

수도권의 인구밀도가 점차적으로 높아지는 판국.

전 국토의 12%를 차지하고 있어 희소가치가 최고 수준이다.

무엇보다 희소가치의 보지력이 높다. 인구가 꾸준히 증가해서다.

땅값상승의 재료 - 다양하다.

완성도 낮은 땅의 변수가 다양하니까.

변수가 다양한 건(심한 건) 미완성물이기 때문이다.

집값상승의 재료 - 강남3구의 투자자(들)

경기도 땅값이 오르는 이유 -

1. 인구밀도↑

2. 희소가치↑

3. 인구증가현상

희소가치의 도구 - 1과3의 경우

(1과2와3의 경우는 항시 연결되므로)

희소가치가 낮은 지역 - 공실률↑

(인구감소와 유출현상의 심화)

서울 집값이 오르는 이유 - 인구밀도↑ 아파트투자자↑

땅값은 경기도가, 집값은 서울이 주도하고 있는 판국이다.

'큰 아파트가 많은 서울'과 '큰 도시가 많은 경기도'는

항시 연계되기 때문이다.

경기도의 강점은 서울과 접해있다는 것이다.

비수도권 대비 거대도시가 다양한 까닭이리라(용인,고양,수원).

수도권3대 거대도시의 가치가 그 주변도시의 가치에도

어느 수위 영향을 미친다.

승수효과다.