- [경매/투자] 궁금하다! 화제의 경매물건들 어찌 되었나?
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두꺼비님
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2019.12.27 11:03
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궁금하다 ! 화제의 경매 물건들 어찌 되었나? (시리즈 1)
수없이 쏟아지는 경매물건들, 그러나 정부가 경매억제정책을 써서 은행에 억압을 가하지 않으면 아마도 지금 보다 배나 더 많은 경매물건이 쏟아질 것이다.
그 중에서도 유치권. 법정지상권. 지분경매 혹은 가등기 등으로 마음은 끌리는데 사지 못했던 물건들이 있을 것이다.
이런 물건들은 누가 사서 어떻게 해결하고 얼마나 수익을 올렸는지 알아보는 기회를 갖으려고 한다.
한국에 유치권 있는 물건들은 대부분 우리 손으로 처리했으니 그 내막과 처리 내용을 공개하여 경매를 지향하는 분들에게 도움이 되고, 마음의 힘이 되기를 원한다.
1. 첫 번째 38억 4000만 원 유치권 신고한 100억 짜리 근린시설
25,000세대 시흥 은계지구와 딱 붙어있으며 6차선 도로와 2차선 도로가 교차하는 요지, 전철역으로부터 겨우 500m 떨어진 준주거지역, 그런데 유치권이 38억이 넘게 신고 되었다.
2017타경51484
경기도 시흥시 은행동 547-2 외 1필지 종교시설
2. 이 부동산의 가치
2018년 봄, 이 사건 부동산에 답사를 가서 나는 깜짝 놀랐다.
지금은 교회를 하고 있으나 지하에 작은 주차장으로 보아 교회를 하려고 지은 건물은 못 된다는 생각이 들었다. 그러나 2층에 올라가보니 바로 옆에 붙은 은계지구 2만5천 세대의 아파트를 짓는 모습이 시야에 꽉 찬다.
이 동네는 원래 상업지역은 없는 동네고 준주거지역도 이 건물과 바로 붙은 경동프라자만 준주거지역이고 동내를 관통하는 6차선 도로와 붙어 있는데 땅이 320평이라면 땅값만 해도 평당 3000만 원은 될 터이니 땅 값 100억짜리 물건인데 2만5천 세대가 입주할 때가 되면, 새 아파트와 헌 아파트 4만 세대의 중심지가 되어 평단 5000만 원짜리, 그러니까 160억 원의 가치를 갖게 될 것이다.
3. 감사합니다. 유치권 신고해 주신 형님
경매기록을 살피다가 소유자는 장성화 목사님인데 개명한 이름이고 그전 이름은 장길보 였으며, 25억 7500만 원의 유치권을 신고한 사람은 장길홍이라는 분이니 소유자와 유치권자는 형제간이라는 점에 대하여 아무리 바보라도 눈치 챌 것이다.
대법원까지 가서 유치권이 없다는 판결이 확정된 분이 다시 유치권확인의 소를 제기하여 1억에 대하여서는 유치권이 있다. 라는 판결을 받은 의지의 한국인이고 목사님과 특수한 관계로 보이는 분이 또 12억6500만 원의 유치권을 신고해 주셨다.
나는 항상 유치권을 신고하신 분이 진짜 유치권을 신고하셨든지 아니면 가짜 유치권을 신고하셨는지를 불문하고 감사하게 생각한다. 경매도 이렇게 어려운 세상에 유치권 신고해 주신 분들이 없으면 우리가 어떻게 수익을 올릴 수 있을까? 이 물건에 이렇게 많은 금액의 유치권을 신고하시니 세 번이나 유찰되어 100억 짜리 부동산의 값이 3분의 1인 34억까지 떨어진 것이다.
이 물건에는 3명이 응찰하였으며, 나는 40억 3900만 원에 낙찰을 받았으며, 2순위자는 억울하기 짝이 없는지 차순위 매수인 신고도 하였다.
4. 38억이 넘는 유치권자들을 인도명령으로 처리
나는 유치권자 두 분에 대하여 경락부동산인도명령신청을 법원에 접수하였다.
아시는 분들이 많겠지만 인도명령신청서는 인지대 1,000원 송달료 6회분을 해당 경매계에 내면 된다.
부 동 산 인 도 명 령 신 청
사 건 2017타경51484 부동산임의경매
신 청 인 쌍용상사 주식회사
경기도 성남시
피신청인 일광토건 주식회사
경기도 시흥시 은행동 547-2
신 청 취 지
피신청인은 별지목록기재 부동산의 점유를 풀고 신청인에게 인도하라.
는 결정을 구합니다.
신 청 이 유
1. 사실관계
신청인은 별지목록기재부동산이 귀원 2017 타경51484 부동산임의경매사건 진행 중 최고가매수하여 매각허가결정을 받고 잔대금을 납부한 정당한 원시취득자입니다.
피신청인은 이사건 경매목적물에 대하여 유치권을 신고하였다고 주장하며 신청인에게 점유의 이전을 완강히 거부하고 있습니다.
그러나 피신청인은 유치권자가 아니며, 피신청인이 주장하는 유치권은 다음과 같은 사유로 성립할 수 없습니다.
2. 피신청인 일광토건 주식회사가 유치권이 성립될 수 없는 이유
가. 대법원 2015다25681 유치권부존재확인 사건에서 유치권부존재확정
피신청인은 2015년에도 유치권을 주장하였습니다.
당시 근저당권자인 미래저축은행이 2013. 4. 30. 수원지방법원 안산지원 2013타경10737 근저당권실행을 위한 경매신청을 하자 피신청인은 채무자 겸 소유자인 장길보와 친형제인 장길홍이 대표이사인 피신청인은 경매법원에 2,575,000,000원의 유치권을 신고하였습니다.
이에 미래저축은행의 파산관재인인 예금보험공사는 피신청인을 상대로 유치권부존재확인청구소송을 제기하여
수원지방법원 성남지원 2015가합202991 유치권부존재청구사건에서 승소하였고,
이어서 피신청인이 항소하여, 서울고등법원 2015나2064719 사건에서도 재판부는 피신청인의 점유는 압류의 처분금지효에 저촉된다는 점을 들어 유치권이 부존재함을 확인하는 판결을 하였고, 원고인 예금보험공사가 승소하였습니다.
피신청인은 대법원에 상고를 제기하여 대법원 2015다25681유치권부존재확인청구의 소에서도 2017. 3. 9. 심리불속행 기각판결로 예금보험공사가 승소하므로 피신청인은 별지목록기재부동산에서 유치권이 존재하지 않음이 판결로 확정되었습니다.
채권자인 예금보험공사는 2017. 3. 9. 대법원에서 유치권부존재확인청구의 소에서 승소함에 따라, 다시 경매를 신청하여 이 사건 경매가 2017. 4. 10. 경매개시결정으로 담보권실행을 위한 경매가 시작되었습니다.
나. 다시 유치권신고해도 압류의 처분금지효에 저촉
피신청인은 2017. 5. 24. 다시 경매법원에 유치권권리신고를 접수하는 한편, 2017. 8. 16.에는 건물의 소유자인 예수교장로회 우리교회를 상대로 유치권존재확인청구의 소를 제기하였습니다.
그러나 피신청인이 집행법원에 유치권권리신고를 하기 전인 2017. 4. 14. 12시 50분 수원지방법원 안산지원 소속 집행관 이상순은 집행법원의 현황조사명령에 따라 별지목록기재부동산에 대하여 현황조사를 하였습니다.
별지목록기재부동산 1층에서 어린이 집을 운영하는 신청 외 김방옥은 집행관의 현황조사에 김방옥 자신만 임차인이고 이 건물에는 다른 임차인은 없다는 사실을 확인하고 조서에 날인한 바 있습니다.
이에 따라 집행관은 현황보고서에 ‘대한 예수교 장로회 우리교회 및 우리아람 어린이 집으로 사용하고 있음.’이라고 2017. 4. 19. 경매법원에 보고하였으며, 현황조사보고서는 집행기록에 편철되어 있습니다.
우리 법원은 부동산에 경매개시결정이 기입등기 되므로 민사집행법 제 83조 4항에 따라 압류의 처분금지효가 발생한 이후에 경매부동산에 점유를 개시하여 유치권을 주장하는 경우, 유치권을 인정하지 않는다는 것이 판결의 확고한 태도입니다.
“ 부동산 경매절차에서의 매수인은 민사집행법 제91조 제5항에 따라 유치권자에게 그 유치권으로 담보하는 채권을 변제할 책임이 있는 것이 원칙이나, 채무자 소유의 건물 등 부동산에 경매개시결정의 기입등기가 경료되어 압류의 효력이 발생한 후에 채무자가 위 부동산에 관한 공사대금 채권자에게 그 점유를 이전함으로써 그로 하여금 유치권을 취득하게 한 경우, 그와 같은 점유의 이전은 목적물의 교환가치를 감소시킬 우려가 있는 처분행위에 해당하여 민사집행법 제92조 제1항, 제83조 제4항에 따른 압류의 처분금지효에 저촉되므로 점유자로서는 위 유치권을 내세워 그 부동산에 관한 경매절차의 매수인에게 대항할 수 없다. 그러나 이러한 법리는 경매로 인한 압류의 효력이 발생하기 전에 유치권을 취득한 경우에는 적용되지 아니하고, 유치권 취득시기가 근저당권설정 후라거나 유치권 취득 전에 설정된 근저당권에 기하여 경매절차가 개시되었다고 하여 달리 볼 것은 아니다.
(참조: 대법원 2009. 1. 15. 선고 2008다70763 판결 유치권확인)
이 사건에서 별지목록기재부동산은 2017. 4. 10. 경매개시결정이 기입등기되므로 압류의 처분금지효가 발생되었으나, 그 후 2017. 4. 14. 수원지방법원 안산지원 집행관이 현황조사를 할 때에도 피신청인은 유치권자로써 점유를 개시한 사실이 없다는 점이 확인되었습니다.
피신청인은 민사집행법 제92조 제 1항 및 같은 법 제 83조 제 4항에 의하여 유치권자가 아님이 확인되는 것입니다.
즉 법리는 피신청인은 다시 유치권권리신고를 하여도 압류의 처분금지효에 저촉이 되어 유치권자가 될 수 없는 것으로 귀결됩니다.
피신청인은 민사집행법 제91조 제5항에서 규정하는 유치권자가 될 수 없습니다.
라. 피신청인에게는 공사대금을 담보하는 채권도 존재하지 않습니다.
별지목록기재부동산 중 건물은 2004. 8. 4. 시흥시청으로부터 건축허가를 받아서 공사를 시작하여 2004. 11. 22. 건축물사용승인과 준공검사를 받았으며, 2004. 11. 23. 보존등기를 마쳤습니다.
피신청인이 유치권을 신고한 2017. 5. 24.과는 약 13년의 기간이 있습니다.
건축공사대금의 소멸시효가 민법 제 163조 제3항에 의하여 3년이면 완성된다는 점으로 판단한다면, 피신청인에게 설령 공사대금을 담보하는 채권이 있었다 하여도 이미 10년 전에 소멸시효가 완성되었음이 역수로 계산하여도 분명하게 됩니다.
피신청인은 소멸시효를 연장하기 위한 아무런 조치도 취하지 않았으므로, 피신청인은 공사대금을 담보하는 채권으로 유치권을 주장할 수도 없는 것입니다.
아울러 피신청인은 2018. 3. 16. 수원지방법원 안산지원 2018가단 4123 유치권존재확인의 소를 제기하였으나, 인지대 등 소송비용을 납부하지 않으므로 소장각하명령을 받은 바 있습니다.
어느 모로 보아도 피신청인의 유치권권리주장은 배척되어야 합니다.
3. 결 어
2004년에 건축공사가 완공되어 채권의 소멸시효가 진행되기 시작하여 이미 10년 전에 소멸시효가 완성된 별지목록기재부동산에 대하여 피신청인은 어불성설한 유치권을 주장하고 있습니다.
대법원 2015다25681유치권부존재확인청구의 소에서도 2017. 3. 9. 예금보험공사에 피신청인이 패소하므로 피신청인은 별지목록기재부동산에서 유치권이 존재하지 않음이 확인되었으나, 이 판결이 확정된 후 2개월 만에 피신청인은 다시 집행법원에 유치권권리신고를 접수하므로, 피신청인은 대법원 판결의 기판력을 인정하지 않으며, 오히려 채무자와 통모하여 수원지방법원 안산지원 2017가단62030 유치권존재확인청구사건의 소장을 접수하고 승소판결을 받으므로 법과 제도를 유린하려 하고 있습니다.
그러나 별지목록기재부동산에 대하여 2017. 4. 10. 경매개시결정이 기입등기되어 민사집행법 제 83조 제4항 및 같은 법 제92조 제 1항에 의하여 압류의 처분금지효가 발생하게 됩니다.
피신청인이 별지목록기재부동산에 대하여 효용과 가치가 증대되는 아무런 공사를 한 사실 없이, 채무자와 통모하여 2017. 8. 26. 유치권존재확인청구사건의 소장을 접수하고 승소판결을 받았다고 하여도 피신청인의 유치권 주장은 역시 압류의 처분금지효에 저촉됩니다.
피신청인에 대한 신청인의 인도명령신청은 인용되어야 합니다.
2018. 7. .
위 신청인(매수인) 쌍용상사 주식회사
대표이사 어 0 0
수원지방법원 안산지원 경매5계 귀중
11억6500만 원의 유치권을 신고한 다른 분에 대하여서도 이렇게 인도명령 신청을 하였다.
5. 인도명령은 인용 결정이 되었고 유치권자들은 집행을 당하였다.
다소 공방은 있었지만 인도명령은 인용한다는 결정이 있었으며 수원지방법원 안산지원 소속 집행관은 유치권자 두 분에 대하여 인도 집행을 하였다. 이 두 분은 할 수 없이 이사비도 한 푼 받지 못하고 본인들의 표현에 의하면 억울하게 쫓겨났다.
*(인도명령의 결정문도 그대로 공개한다.)
수원지방법원 안산지원
결 정
사 건 2018타인269 부동산인도명령
신 청 인 주식회사 쌍용상사
경기 성남시 분당구 운중로138번길 33, 101호(운중동)
사내이사 O O O
피신청인 일광토건 주식회사
경기도 광주시 오포읍 능평리 89-3(오포로 172-6)
대표청산인 장길홍
주 문
피신청인은 신청인에게 별지목록 기재 부동산을 인도하라.
이 유
신청인의 이 사건 신청에 대하여 피신청인은, 별지 목록 기재 부동산(이하 ‘이 사건 부동산’이라 한다)에 관한 유치권을 주장하므로 살피건대, 채무자 소유의 건물 등 부동산에 강제경매개시결정의 기입등기가 경료되어 압류의 효력이 발생한 이후에 채무자가 위 부동산에 관한 공사대금 채권자에게 그 점유를 이전함으로써 그로 하여금 유치권을 취득하게 한 경우, 그와 같은 점유의 이전은 목적물의 교환가치를 감소시킬 우려가 있는 처분행위에 해당하여 민사집행법 제92조 제1항, 제83조 제4항에 따른 압류의 처분금지효에 저촉되므로 점유자로서는 위 유치권을 내세워 그 부동산에 관한 경매절차의 매수인에게 대항할 수 없다 할 것인바(대법원 2005. 8. 19. 선고 2005다22688 판결 참조). 제출된 자료만으로는 피신청인이 이 사건 부동산에 강제경매개시결정의 기입등기가 경료되어 압류의 효력이 발생한 2017. 4. 10. 이전부터 유치권자로서 이 사건 부동산을 점유하고 있었다는 사실이 충분히 소명되었다고 보기 어렵다.
따라서 신청인의 이 사건 신청은 이유 있으므로, 주문과 같이 결정한다.
2018. 12. 28.
판사 임 솔
[별 지]
부동산의 표시 (생략)
6. 수지타산은?
처음 잔금대출은 신탁을 해서 32억을 받아서 잔금을 쳤지만, 곧 제1금융권에서 45억 원을 대출 받아서 한 푼도 안 들이고 100억 짜리 부동산을 매입한 결과가 되었다.
81억 원에 교회에서 매입하려는 요구가 있었으나, 아직은 매도를 생각하지 않고 있다.
그동안에 서해안선도 개통이 되었고 주변에 아파트들도 잘 올라가고 있다.
조금 더 갖고 있으면 더 큰 이익을 줄 것 같다.
이상훈(hsdanbi@naver.com)
