부동산

'국토균형발전과 부동산가격의 안정화'는 현실적으로 힘든 꿈 같은 이야기.

국토균형발전이 힘든 건 쉽사리 변할 수 없는 국토 비율 때문이다.

범례) 수도권면적(12%):비수도권면적(88)

도시지역면적(16):비도시지역(84)

주거지역면적(15%):녹지지역(71)

상업지역-1.9%

공업지역-6.7%

국토균형발전이 힘든 건 인구 구조 때문.

인구가 전 국토에 고루 분포되어 있지 않다

(예-수도권 인구밀도↑ 지방인구밀도↓)

실수요가치와 투자가치가 높은 곳에 인구집중도가 높아진다.

이때 반대의 지역이 발생한다(인구소멸지역).

실수요가치와 투자가치 높은 곳으로 이동하여 생긴 빈 공간이다.

답사과정 중 쉽게 목격되는 두 가지 광경(부분)

1. 땅값 오르는 지역

2. 땅값 안 오르는 지역

1의 면적 < 2의 면적

국토 사정상 개발이슈거리가 그다지 많지 않기 때문이다.

개발이슈 없는 지경(지역)이 훨씬 많은 것이다.

개발지역보단 미개발지역면적이 훨씬 넓다는 게 바로 국토 고유의 특성이다.

개발면적의 희소성 역시 국토불균형의 원흉이 될 수 있다.

1. 인구증가지역(땅가치↑)

2. 인구가 증가하지 않는 지역(땅가치↓)

1의 상황보단 2의 상황이 더 많다.

(개발면적의 한계성+희소성 때문)

1. 직주근접이 가능한 지역(땅가치↑) -

주거 및 상업(공업)지역의 조화가 지역강점

2. 직주분리 상황(땅가치↓) -

주거공간만 존속하여 베드타운의 전형

1의 지경(면적) < 2의 지경

신도시 범위보단 신도시가 입성할 수 없는 지역이 훨씬 광대하기 때문이다.

땅의 가치변화를 기대할 수 있는 두 가지 이유(재료)

땅의 '사용용도' -

개인 용도나 국가의 개발용도로 활용가치를 드높일 수 있다

땅의 '사용방법' - 1. 실수요가치 2. 투자가치

개인적 용도의 땅을 투자가치로 변용할 수도 있다.

단기투자가 가능한 지경.

예) 전원주택 조성후 되팔기작업에 돌입하는 개인투자자도 있다.

부동산공법을 적극 따른다.

(땅장사→집장사)

지주 의지에 따라 계획, 기획과정을 밟을 수 있어 환금성이 높다.

개발의지 - 1. 개인(지주)의 개발의지 2. 국가와 지자체의 개발의지력

1의 상황-변수가 작다

(상수상황으로, 부동산공법을 준수한다. 부동산공법이 작동!)

2의 상황-변수크기가 크다

'개발의지'(정서적인 면)는 '개발입지'(물리적인 면)와 직결된다.

국토의 특징 - 개발입지가 뛰어난 곳과 그 반대 입장의 곳이 공존

(국토는 맹지천국, 규제의 땅들이 다분하다.

물과 산으로 이루어진 국토의 실상 때문. 악산천국이다.

개발지역의 희소가치가 높은 이유다)

『뛰어난 개발입지를 모색하는 방법 = 부동산노하우』

개발입지가 뛰어나지 않은 상태의 땅들이 많기 때문이다.

'뛰어난 개발입지'는 '숨은 보석'이다.

보석은 비밀과 같은 존재. 신비감이 높은 까닭이리라.

'보석의 특징'과 '정보의 특징'은 그 성질이 흡사하다. 높은 신비감 때문.

신비감은 신뢰도와 직결된다.

신비감 높은 물건은 높은 신뢰도를 바탕으로 하기 때문이다.

희소가치가 높은 상태다.

보석이 몰려 있는 곳이 있다.

경기도가 바로 그곳이다.

인구가 계속 증가하고 있기 때문이다.

국토균형발전이 힘든 건 보석이 그다지 많지 않아서다.

한군데 집중 몰려 있는데 가령 경기도 화성, 평택일대 인구가

계속 증가하는 이유다.

국토균형발전이 힘든 또 다른 이유 - 신도시의 특징 때문

신도시(1,2기 신도시)가 국토의 12%를 차지하고 있는

수도권(서울, 경기도, 인천광역시)에 집중 몰려 있기 때문이다.

국토 균형발전이 힘든 이유는 두 가지.

시간이 흐를수록 강력해지는 서울 강남3구와 경기도 힘(집중력) 때문이다.

경기도 안에서 보석 찾는 경우가 다반사.

예) 제2의, 제3의 강남을 모색, 물색 중이다

결국, 국토불균형현상이 계속 이어지는 건,

서울 강남 아파트와 경기도 화성 평택 등 보석(명품)에 집착, 집중해서다.

돈이 몰리는 곳 - 도시공간

(수도권이 이에 해당되며, 서울은 100% 도시지역으로 구성되어 있다)

돌이 몰리는 곳 - 대자연의 공간

(지방의 인구소멸지역의 증가현상은 국가문제다)

굴러온 돈이 박힌 돈을 빼내는 공간 - 재개발공간

굴러온 돌이 박힌 돌을 빼내는 공간 - 재개발공간(혹은 신도시개발공간)

전형적인 계몽의 공간(혁신의 기회 공간) -

돈이 몰리는 공간과 돌이 몰리는 공간이 서로 연계된 상태

(예-경기도 내의 전원도시)

진정한 개발과정의 의의 -

돈(가치)을 전 국토에 고루 분류해 뿌리는 행위.

개발을 통한 돈의 이동현상이 국토 가치와 부동산가치,

그리고 인구의 실용성을 극대화 할 수 있는 동기부여인 셈이다.

'돌이 돈으로 변하는 과정'이 곧 개성이 발현하는 순간인 것.

개선, 개방, 개발의 과정이다.

실행과 실험의 과정, 경험과 체험의 과정 - 개발의 산물, 부산물

시행착오도 경험이다.

성공만이 경험은 아닌 법.

쓴 경험은 성숙의 계기다.

경험의 두 종류 - 좋은 경험과 나쁜 경험

변수 역시 마찬가지.

좋은 변수와 나쁜 변수로 분류할 수 있다.

상수 - 법과 원칙을 어길 때 '나쁜 상수' 발생!

거품과 거품 사이엔 부동산주인이 존속한다.

부동산주인은 가격 전도사. 가격을 전도한다.

傳道는 길을 통해 가격을 공개, 공시하는 작업이다.

길이 곧 가격을 정하는 도구인 셈이다.

가치의 크기는 부동산주인이 조정할 수 없다.

가격의 크기는 부동산주인이 조정할 수 있다.

가치의 크기 - 예) 개발면적(규모)

개발기간과 개발비용 등을 통해 감지 가능

(객관적 자료를 통해 평가 가능)

가격의 크기 - 예) 평당가격, 시가, 호가 등을 통해 감지 가능

(주관적으로 평가 가능)

가치의 크기와 가격의 크기가 동일, 일치할 때 거품수준이 낮고

그 반대일 때 거품수준이 높다.

가치가 높을 땐 반드시 거품(호가)이 형성되니까.

즉 '거품의 크기'가 곧 '지역가치의 크기'를 조율할 수 있는 잣대인 셈이다.

수준 높은 가치 평가를 통해 거품수준을 낮출 수 있다.

거품은 거래를 막는 해충이니까.

1. 가치에 집중하는 자 - 실수요자(주거인구)

2. 가격에 집중하는 자 - 투자자(가수요자)

한 지역의 삶의 가치를 높이기 위해선 1의 지경에 도달해야 한다.

삶의 가치에 집중하는 인구가 증가할수록 덩달아 자연스레

가격상승효과도 기대할 수 있다.

노력(가치)이 생략된 결과(가격)는 없으므로.

가격(결정, 결과)이 가격(결과)을 낳는 구조 - 거품구조

시골의 가치에 투자하기 - 시골의 가치에 투자하는 방법

(시골사용법)

도시의 가치에 투자하기 - 도시활용법(이용법)

투자자는 '토지이용계획확인서의 미래가치'를 활용하고

실수요자는 '토지이용계획확인서의 현재가치'를 활용한다.

실수요자는 건강한 삶을 의식하지만 투자자는 건강한 돈을 바란다.

요컨대 투자건 실수요건 목표는 '건강'이 화두인 것이다.

도시엔 대형병원이 존재하지만 시골엔 대자연이 존재한다.

힐링(치유과정)공간인 것이다.

중요한 건 높은 건강보지력은 시골에 집중하는 자를 통해 발현한다는 것이다.

국토균형발전을 어느 수위 기대할 수 있는 이유이리라.