부동산

부동산마니아와 투자자는 크게 두 부류로 나누어진다.

속성과 습성에 따라 '투자자가 증가하는 지역에 투자하는 사람'과

'실수요자가 증가하는 지역에 투자하는 사람'으로 말이다.

투자자의 두 가지 유형으로 부동산이 움직이는 게 현실.

경기도 평택, 하남, 남양주, 화성, 용인 일대가 바로 투자자가 증가하는

지역에 투자하는 사람과 실수요자가 증가하는 지역에

투자하는 사람이 요동치는 곳.

인구가 증가하고 있고 개발이슈도 다양하여 투자자가 자연스레

증가할 수 있는 지경이다. 전체 및 주거인구가 급증하는 이유다.

투자자가 증가하는 지역에 투자하는 사람과 실수요자가 증가하는

지역에 투자하는 사람이 하나가 될 수 있는(만날 수 있는) 호조건이라면

희소가치가 높아질 것이다.

개발지역보다 미개발공간이 더 넓고 인구정체지역이 더 많기 때문이다.

개발청사진이 다양한 곳에 투자자가 몰리는 건 당연한 이치. 순리다.

누가뭐래도 투자자가 증가하는 공간과 실수요자가 증가하는

공간은 경기도일대이다.

개발계획이 다양하고 개발의 당위성이 높기 때문이다.

인구의 다변화와 다양성을 노릴 수 있는 공간이 경기도일대이다.

인구증가현상이 확실하기에 개발의 가능성(잠재성)이 높은 것이다.

개발 이전에 공실에 대한 부담감이 낮다.

경기도의 개발공간에서 공실현상이 일어나는 경우가 있는데

이는 지역쏠림현상 때문이다.

예컨대 개발을 할 때 한 지역 전체(전부)가 개발 되는 게 아니기 때문이다.

개발의 가치는 곧 희소가치.

규제지역이 개발대상이다. 규제해제과정을 거칠 수 있다.

규제범위가 항상 개발범위보단 광대하다.

규제범위는 대자연상태의 유지를 의미하기 때문이다.

즉 녹지공간이다.

어떠한 경우에도 규제범위보다 개발면적이 더 넓은 경우는 없다.

규제가 존재하는 건 난개발을 방지하기 위함이다.

부동산공법이 존재하는 이유다. 부동산공법만 준수해도 난개발과

공급과잉, 높은 공실현상을 사전에 방어할 수 있을 것이다.

부동산과 관련된 법이 존재하는 건 국토의 특성 때문이다.

국토 대부분이 규제에 걸려 있다. 규제란 개발을 자제하라는 의미가 담겨 있다.

국토는 금수강산의 다른 말. 규제범위가 광대하다.

물과 산은 보호대상이지 개발대상이 아니다.

물과 산을 개발하는 건 인구의 양적가치와 질적가치를

극대화 시키기 위한 열정(열의)이다.

우리나라엔 실수요 겸 투자자가 대부분이지만

'실수요 겸 투자자'는 '투자자'의 다른 말이다.

환금성에 문제가 있을 수 있기에 '실수요'를 포함시키는 것이다.

또한 부동산은 단기투자(투기를 의심 받을 수 있는 지경) 종목이기 보단

장기투자종목으로 인정, 수용해야 하기 때문이다.

실수요 겸 투자자가 대부분이라는 점을 통해 우리는 두 가지 현상(미래)을

예측할 수가 있다.

예감할 수 있다.

환금성이 낮다면 실수요가치로 가고, 환금성이 높아지면

투자가치로 가겠다는 의지를 엿볼 수 있는 것이다.

상황(변수)에 따라 융통성을 발휘할 필요가 있다.

실수요자건 투자자건 부동산 고유의 성질을 분석할 수 있는 용기가 필요하다.

부동산의 중차대한 성질은 다양한 각도로 분출하는 게 현실.

환금성이 높은 부동산과 환금성이 낮은 부동산으로 말이다. 

상황(입지)과 위치에 따라 토지일 수 있고 아파트일 수 있다

1. 환금성이 높은 지역 - 경기도, 서울(인구밀도가 높기 때문이다)

2. 환금성이 낮은 지역 - 지방오지(관심도가 낮기 때문)

1. 안전성이 높은 지역 - 실수요가치가 높은 지역, 투자가치도 높은 지역

2. 안전성이 낮은 지역 - 투자가치가 높은 지역

(환금성이라는 부담감 때문. 환금성이 낮다면 투자가치를

운운할 수 있는 정신적 여유를 상실하고 만다)

1. 수익성이 높은 지역 - 반드시 환금성이 높은 지역이 아니므로

수익성 높은 지역이 반드시 안전성이 높은 건 아니다. 수

익성은 가격거품과 직결되기 때문이다.

2. 수익성이 낮은 지역

안전성은 두 가지 성격으로 점화된다.

1. 물리적인 면(물리적 가치) -

예) 재건축아파트 E등급(눈으로 확인이 가능한 지경)

2. 경제적인 면(경제적 가치) -

예) 수익률(시각적으로 정확하게 볼 수 있는 상황이 아니다.

예상수익률은 자주 변할 수 있기 때문이다)