부동산

보증금 깎아먹는 세입자 처리하는 법

그간 ‘투자’의 입장에서 부동산을 이야기 해왔다면, 오늘은 ‘보유’와 ‘관리’에 대하여 이야기 해볼까 합니다. 부동산은 잘 투자하는 것 만큼 관리하는 것도 중요한데요. 특히 매월 수익이 발생하는 수익형부동산 (상가, 주택, 오피스텔 등)에 투자하셨을 경우에는 더욱 그러합니다.

이때 가장 난처한 상황이 매월 임차인이 지급하기로 했던 돈을 주지 않을 경우입니다. 보통 일반적으로는 보증금에서 밀린 월세를 제하는 방식을 떠올리기 쉽습니다. 그러나 이 것도 한 두 번이지, 밀린 월세가 보즘금을 넘는 아찔한 상황이 될 수도 있으니 다음의 내용을 주의깊게 보시길 바랍니다.

우선, 세입자는 법적으로 약속한 날짜에 차임을 내야 할 의무가 있는데요. 임차인이 2번에 걸쳐 월세 등을 연체하면 계약을 해지할 수 있습니다. 그러나 이때 문제가 발생합니다. 집주인이 세입자 집에 함부로 들어가는 등의 행동인데요. 아무리 소유자라고 하더라도 임차인이 이를 문제삼으면 주거침입죄로 형사처벌을 받을 수 있습니다.

이러한 문제를 해결하기 위해서는 1차적으로는 내용증명을 보내고, 문자와 통화내역 , 녹취 등을 증빙으로 남겨 ‘계약해지’에 대한 내용을 여러차례 다양한 방식으로 통보했음을 증명하는 증거를 남겨두는 것이 좋습니다.

이후, 법적절차에 따라 임차인이 집을 비우도록 하는 절차를 진행해야 합니다. 바로 ‘점유이전금지가처분’과 ‘부동산 명도소송’입니다. 이 두가지는 하나의 세트로 진행해야 한 다는 점을 기억하시기 바랍니다.

점유이전금지가처분은 임대차계약 해지 등으로 임차인(점유인)이 부동산을 임대인(집주인)에게 이전할 의무가 있음에도 이전하지 않으면, 임대인은 임차인을 상대로 인도소송을 제기해야 합니다. 이때, 이 소송이 진행중에 임차인이 다른사람에게 점유를 전대하거나, 점유 이전을 진행했을때는 임대인이 강제집행을 할 수가 없습니다. 이런 사태를 막기위해서 점유 이전을 못하게 하는 ‘점유이전금지가처분’을 하는 것이죠. 민사소송을 해보신 분은 아시겠지만, 받을 돈이 있을 경우 채무자가 재산을 몰래 팔거나 명의 이전을 할 수 없도록 ‘가압류’거는 조치와 같다고 생각하시면 됩니다.

점유이전금지가처분을 완료했다면 이제 ‘명도소송’을 하는 것입니다. 명도소송은 건물이나 토지를 무단으로 점유하고 있는 자를 상대로 부동산의 인도를 구하는 소송입니다. 내 소유 부동산을 점유하고 있는 사람에게 비워달라고 소송을 하는 것이라고 생각하시면 간단합니다. 소장이 접수되면 점유자에게 이를 통지후, 명도집행 신청서를 통하여 법원에 판결을 받습니다. 이 판결문을 받으면 ‘명도집행’이 가능한 것이죠.

임차인을 잘 구해야 하는 이유가 이와같습니다. 명도집행까지의 진행이 빠르면 2개월, 길면 1년 이상이 걸릴 수 있는 만큼 번거로운 일이기 때문이죠. 하지만 법적 절차에 맞춰 진행하는 것이 가장 깔끔한 것도 사실입니다.

따라서 해당 문제가 발생했을 때는 화가나고 답답하더라도, 절차에 맞게 진행하시어 해결해 나가시길 바랍니다.

가장 좋은 것은 내가 좋은 임대인이 되고, 성실한 임차인을 찾아주는 것이겠지만 말입니다.