부동산

투자자가 임장활동 중 발견할 수 있는 광경은 여러가지다.

그중 자리에 대한 건 예민하다.

자리는 미래가치와 잠재가치를 대변하는 입장이기 때문이다.

대한민국 국토의 자리를 대표할 만한 공간은 다음과 같다.

1. '일자리'가 부족한 공간

2. '잠자리'가 부족한 공간

3. '놀자리'가 풍족한 공간 - 놀자리가 부족한 공간은 없다.

맹지가 완성도 높은 땅(대지, 건부지)을 양적으로 압도하는

상황이기 때문이다.

'놀자리'는 녹지공간.

놀자리는 일자리와 잠자리의 재료로 쓰인다.

놀자리의 입지상태가 탁월하다면 다양한 미래가치를 발산할 수가 있다.

따라서 투자자가 현장답사 시 주목할 건 '자리(입지)'상태를 정

밀 검토하는 것이다.

투자의 3박자란 일자리와 잠자리와 놀자리가 풍족한 하나의 공간인 셈.

서로 일치, 합치 하지 않으면 안 된다.

단절되지 않은 지경의 자리는 잠재성이 높기 때문이다.

3박자를 고루 갖춘, 구비한 공간이 바로 경기도 화성, 평택일대다.

신도시형태와 전원도시형태를 한 자리에서 목도할 수 있기 때문이다.

경기도는 일자리가 풍족한 자리로 명성이 높은 공간.

인공(가공)자원이 풍부하고 인적자원이 풍족한

약속(위정자의 다양한 공약사안)의 땅이 경기도다.

만족도가 높다.

지방은 물적자산이 풍부한 지역으로 천연(자연)자원이 풍족한 지경.

녹지 및 농지의 온상이다. 산지의 온상이기도 하다.

농지법과 산지법에 지배 받는다.

지방사람들이 경기도를 선호하는 이유는 중첩규제와 더불어,

중첩개발이 가능한 입지가 다양하기 때문이리라.

인구의 힘 때문에 가능한 시나리오다.

용도가 다양한 경기도는 지방사람들과 중국인 등

외국인들로부터도 인기가 높은 공간.

점진적으로 인구형태가 다양해지고 있다.

일자리 - 상업지역(유동인구), 공업지역(고정인구)

잠자리 - 주거지역(주거인구)

놀자리 - 녹지지역(관광인구와 관련 있는 공간)

화성, 평택의 인구분포도는 다양한 상황 -

유동 및 고정인구, 주거인구, 관광인구 등의 활동영역

'인구의 다양성'은 '용도 활용도'와 관련 깊다.

경기도 안에서 용도변화가, 진화가 다양하게 표출,

발산할 수 있는 이유이다.

평택과 화성의 인구규모는 거대하다.

증가세다.

2019년 12월현재, 평택은 51만3027명이고 화성은 81만5396명이다.

평택인구는 지난 3월과 7월의 경우 각기 49만명과 50만명이었고

화성인구는 지난 3월과 7월의 경우 각기 77만명과 79만명이었다.

인구규모면에서 평택과 화성의 라이벌인 부천과 안양의 인구상황과 판이하다.

평택과 화성의 인구는 증가세이지만 안양과 부천은 딴판.

2019년 3월 안양인구는 57만명이었지만 12월 인구는 56만명으로 감소했고

2019년 3월 부천인구는 83만명이었으나 12월 인구는 82만명으로 감소했다.

서울인구는 972만명(송파구, 강서구, 강남구, 노원구 順),

경기도는 1323만명(수원시, 고양시, 용인시, 성남시 順).

서울의 인구밀도는 높고 경기도는 낮은 지경.

이런 면에서 경기도의 잠재력이 높다 할 수가 있다.

기회의 땅을 모색하는 건 답사자들의 사명이다.

서울의 가치와 가격은 거반 거품 수준!

경기도의 풍선효과(승수효과)가 날로 높아지는 이유이다.

서울 대신 경기도를 선택한다.

안양과 부천의 인구밀도는 높고 평택과 화성의 인구밀도는 낮은 지경.

화성, 평택 안에서 지역발전과 진보의 가능성(잠재성)을

높일 수 있는 기회의 땅을 모색할 수 있는 상황인 것.

이참에 답사의 필요성을 제대로 통감해야 할 것이다.

안양과 부천인구가 감소하는 이유는 개발면적의 한계성과

개발가치효과의 한계 때문이다. 가치의 완성도가 높은 지경.

평택과 화성의 인구가 증가하는 이유는 넓은 땅과 대기업 가치가

날로 높아지는 상황과 관련 있다.

매일 투자자가 증가하는 이유다.

안양과 부천일대는 투자자보단 실수요자가 증가하는 지경.

개발면적과 개발가치의 한계 때문이므로 현재가치와 존재감을

극대화 하는데 집중하는 편이 유리할 것이다.

평택과 화성 대비 개발면적이 협소한 편이다.

개발가치를 운운할 처지가 아니다. 편익성 등 존재가치를 모색하는 게 현명할 터.

평택과 화성의 특징 때문에 투자자의 쏠림현상이 일어나고 있는 것이다.

대기업가치↑

대도시가치↑

대자연가치↑(대자연이라는 공간은 항시, 항상 광대하기 때문이다)

예) 화성시 송산그린시티개발, 평택시 평택호 주변개발계획

서울 강남과 강북의 차이점과 수도권과 비수도권의 차이점을 함께

인지하는 일은 모든 투자자의 과제(과업)이다.

두 가치의 차이점이 너무도 커서다.

강남과 강북의 연계성 - 한강

수도권과 비수도권의 연속성 - 물과 산

물과 산을 통해, 즉 규제의 공간을 통해 가치를 판가름 할 수가 있다.

대기업과 대도시의 가치를 연결하는 도구(매개체)가 바로 

'대자연(물과 산)의 가치'이다.

물과 산은 영원한 개발도구다.

대자연이 부모라면 대도시의 가치는 자식인 셈이다.

대자연과 대도시의 관계는 부모자식의 천륜관계로 절대로 동떨어질 수 없다.

대도시가 지역의 심장이라면 대자연의 존재가치는 도시의 허파인 셈이다.

건강한 도시의 특성(가치)이란 부모자식관계가 원만하다는 것이다.

삶의 질이 높아지고 힐링의 공간도 많아진다. 넓어진다.

지역소통은 교통관계 그 이상으로 중요하다.

소통과 불통의 차이 - 지역가치와 희소가치의 가늠자

예) 묵직한 정보의 가치와 정직한 정보의 가치

(서로 단절되면 지역리스크가 크다)