부동산

기독교 십계명을 지키며 신앙생활 하는 분들은 사회적으로 추앙 받을 만하다.

부동산 십계명을 지키며 사는 분들 역시 마찬가지 입장이다.

부동산의 진리와 순리에 순응할 수가 있기 때문이다.

부동산장르 중 환금성이 가장 낮은 토지의 리스크 크기를 최소화 하는 건 환금화 속도를 높이기 위한 부단한 노력이다.

개별적으로 그 노력과 능력에 힘을 더할 수 있는 건 나만의 십계명과 좌우명의 소유일 것이다. 

1. 정서적 여유와 더불어, 여유자금을 통해 목표를 설정하라.

'여유'는 '자유'의 산물.

불가피하게 굳이 대출자금을 활용하고자 한다면 개인의 상환능력을 철저하게 점검할 필요가 있다. 무리하게 대출 받으면 낭패, 실패하기 십상이기 때문이다. 가치가 높은 땅은 대출경로를 통해서도 움직인다. 물론 개인적으로 희소가치에 대한 연구분석과정이 필요하다. 가격이 높다고 무조건 가치가 높은 건 아니므로. 거품과 호가에 대한 연구작업도 필요한 지경.

2. 토지는 무조건 여유의 시간으로 움직여라. 투자기간이 길기 때문이다. 물론 건축과정을 통해 환금성을 높이는 방법도 있지만 말이다. 그러나 이 경우 매입비용과 건축비용에 대한 경제적 부담감이 커 경제력이 강한 사람들의 전유물일 수 있다.

토지는 미완성물이므로 장기투자의 마음으로 스스로 그 영역을 설정하라.

여유의 마음으로 움직일 필요가 있다.

끈기와 인내력이 반드시 필요하다.

기다릴 수 있는 힘이 없다면 땅을 쳐다보지도 마라. 미완성물이 완성물로 변할 수 있는 기간은 결코 짧지 않다.

공사기간이 짧을수록 기능적으로 물리적으로 리스크가 크다.

3. 용도와 지목의 위치(입지)에 집중하라.

위치에 따라 가치(희소가치)가 결정, 진화되기 때문이다.

가치가 기회다. 희소가치가 기회를 낳는다.

4. 경기도와 서울의 차이점을 바로 견지하라(이들 지역은 대한민국 국토의 랜드마크가 된 지 이미 오래 아닌가).

서울의 지역라이벌이 경기도이기 때문이다.

경기도는 땅투자의 성지요 서울은 주택투자의 성역인 것이다. 서울과 경기도의 접근성이 높고 완성물(주택단지)과 미완성물(생지들)의 강한 연계성을 적극 수용할 수밖에 없는 입장인 것. 수도권의 위력이 계속적으로 지속적으로 높아지는 이유이리라.

5. 전원도시의 성질을 공격적으로 공부하라.

전원도시는 과거의 습관(아날로그의 가치)과 현재가치의 습성(디지털의 가치)과 연계되는 공간으로

전통과 현재의 연계성을 따른다.

인구의 다양성을 바랄 수 있는 지경.

투자자는 인구의 다양성을 목표할 수 있는 기회의 땅에 투자할 필요가 있다.

인구는 지역가치를 적극 대변하고 있지 않은가.

예) 노인인구+노동인구

장수시대, 노인인구는 증가하고 젊은동력은 줄고 있어 노동인구의 희소가치가 점차적으로 높아지는 판국이다.

잠자리 대비 일자리의 희소성은 높다.

비경제활동인구가 증가하고 출산가능인구가 감소하고 있어 젊은인구의 희소가치는 시간이 흐를수록 계속 높아질 것이다.

결국, 투자가치 높은 곳은, 점진적으로 높아지는 젊은인구의 가치에 투자하겠다는 의지 표명이 가능한 지역이리라.

'젊은 토지'가 증가할 만한 잠재력 높은 곳이 바로 희소가치가 높은 곳!

리스크 크기가 작다.

실패율을 적극 줄일 수 있다.

'지역공실률'이 낮은 곳이야 말로 '실패율'이 낮은 곳이리라.

6. 답사과정을 자주 밟아라.

물론 세미나과정을 밟고 나서다.

현장감을 감지할 수 있는 기회가 곧 답사과정인 셈.

이 역시 투자의 리스크를 줄일 수 있는 방도가 될 것이다.

7. 중개업소보단 지자체를 방문하는 게 유익(유리)하다.

부동산가치를 알아보는 곳이 바로 지자체이므로.

부동산가격을 알아보는 곳은 중개업소이다.

중개인들 역시 지자체를 통해 가치를 알아보고 있는 것이다.

중개인들이 개발청사진을 조성할 수 없다.

조성할 수 있는 힘은 지자체의 영역.

다만 중개업소와 지자체의 공통점은, 이들 지역이 컨설팅(부동산자문)을 하지는 못한다는 점이다.

중개행위와 민원행위가 그들의 임무이기 때문.

8. 내 땅의 가치를 올리기 위해 노력하라. 자각하라!

예) 주변 지주들 능력을 적극 감지하라.

호가호위를 노려라(호가호위-여우가 호랑이의 위세를 빌려 호기를 부리는 상황).

인근에 도로신설작업이 성행한다면 내 땅 가치의 변화에도 어느 정도 영향을 미칠 수 있을 것이다.

주변 부동산이 심한 감기몸살을 앓고 있다면 그 병의 전염성에 의해 주변 부동산으로까지 암세포가 퍼지듯 금세 삽시간에 퍼질 수가 있다. 가격거품의 원흉이다. 기침은 거품을 만든다. 입김이 세다. 전염성이 강해 속도가 빠르다.

9. 주택가치와 토지가치의 차이점을 인지하라.

주택은 실수요가치가 높고 토지는 잠재가치가 높기 때문.

주택과 토지 사이엔 시간이 존속한다(예-현재와 미래 사이).

완성물과 미완성물의 차이를 바로 인지하라.

완성물을 대표하는 건 주거시설이고 주거시설 인근엔 반드시 생땅이 즐비하기 때문이다. 완성물의 존재가치는 인근의 미완성물들을 통해 인정 받을 수 있다. 미완성물도 마찬가지. 주변주택단지의 가치를 통해 땅가격이 변동, 이동한다.

완성물과 미완성물이 공존하는 게 부동산의 기본 배치구도이기 때문이다.

'도로'가 존재하는 곳엔 반드시 주거지역이 형성, 조성된 지경.

토지투자자는 (해당지역의 실수요가치를 가늠할 수 있는 실수요인구인) 주거인구의 상황을 감지해야 마땅하다.

'지역공실'은 '지역가치'의 가늠자가 될 수 있다.

지상물 가치보단 '인물 가치'를 통해 '지역성질'을 가늠하는 게 유리하다.

정확도에서 말이다.

잠재성과 환금성에 지배 받는 부동산장르는 토지다.

실용성과 편익성에 지배 받는 부동산장르는 주택이다.

시간에 지배 받는 건 토지다.

투자기간이 길어서다.

미완의 부동산의 한계다.

실용성을 대변하는 주택의 환금성은 높다.

잠재성을 대변하는 토지의 환금성은 낮다.

10. 투자자입장에선 인구와 더불어, '사람 가치'를 바로 견지할 필요가 있다.

부동산고수, 부동산교수, 부동산교주의 차이점도 견지할 필요가 있는 것이다.

고수는 이미 오래 전에 '투자방법'인 노하우를 취득한 자이다. 설득하는 자이다.

토지에 대해 지속적으로 연구, 연대하는 자가 고수인 것이다.

교수는 이론에 능통한 자로 습관적으로 상수를 연구한다. 설명하는 자이다. 가르치는 자이다.

부동산교주는 확정수익률과 대박을 자주 운운하는 자이다. 습관적으로 말이다.

부동산고수 - 말보단 행동이 우선순위.

(예-이론과정보단 현장답사의 필요성에 대해 잘 알고 있다)