부동산

좋은 땅은 분만+생산능력이 가능한 땅이다.

분할이 가능하며 개발청사진이 수립+정립된 상태다.

개발청사진의 당위성을 견지할 수 있는 건 인구상태를 통해 가능하다.

예) 출산가능 및 생산가능인구가 급증하는 바람에 개발의 당위성이 높아진다

출산가능인구의 특성 - 경력은 부족하지만 신선도 높은 아이디어를 분출할 수 있는 인구이므로 미래가치가 높다.

경력은 『경쟁력+경제력』을 통해 얻을 수 있는 힘이다.

'시간' 투자가 필요하다. 돈 투자만으로 이루어질 수 없는 상황이기 때문.

위정자건 투자자건 경력을 무시할 수 없는 이유다.

리스크 크기를 최소화 하는 게 바로 땅의 환금화속도를 높일 수 있는 힘!!

위정자와 투자자가 바라보는 목표와 목적은 다르다.

위정자는 '국토 사용방법'에 집중하지만

투자자는 '토지 사용방법'인 노하우에 목숨을 건다.

사용방법(노하우)과 사용가치가 연계된다면 일단 성공이다.

노하우를 소유한 자가 사용가치를 높일 수가 있는 법이니까.

사용가치를 높일 수 있는 방법을 모른 채 투자전선에 뛰어드는 건 총과 총알 없이 전쟁터에 뛰어드는 격. 땅에서 죽을 수도 있다.

땅 투자자는 땅의 종류인 24개 지목의 성질도 잘 알아야하겠지만

전체적인 땅의 색깔을 통해 상황에 맞는 투자를 해야 한다.

땅은 기획물건과 중개물건으로 분류되기 때문이다.

기획물건은 개발계획에 의해 거래되는 게 일반적.

중개물건은 실수요가치 위주로 거래가 된다.

건축행위를 위해 땅을 매수하는 게 상례.

안정적이기 때문이다. 중개물건은 투자목적 대신 실수요목적으로 움직인다.

분할목적은 단순히 가치를 높이기 위한 게 아니라, 건축 목적이 강한 것.

물론 건축과정이 곧 투자의 과정이 될 수도 있지만 말이다.

서울특별시엔 중개물건이 대부분이다.

서울은 100% 도시지역으로만 구성되어 있기 때문이다.

경기도와 지방은 기획물건이 대다수 차지하고 있다.

지방은 미완성물이 완성물 대비 그 수가 훨씬 많기 때문이다. 지방은 서울 대비 미개발공간이 훨씬 크기 때문.

지역특성으로 인해 기획물건과 중개물건 분포도가 달라지는 것이다.

서울엔 기획물건이 거의 없다.

완성도 높은 부동산이 대부분이라서다.

결국, 기획엔 사용방법이 필요하지만 중개행위엔 사용방법보단 도로에 접한 물건이 우선적으로 거래된다.

기획행위엔 분할작업이 포함되지만 중개행위 땐 분할작업을 하는 경우는 그다지 많지 않다. 분할은 투자를 위하기 보단 개별적으로 건축행위를 위한 작업인 것.

기획은 적극적이고 중개행위는 소극적이다.

미완성물이 기획 대상이고 중개행위는 완성물 위주로 이루어진다.

기획은 컨설팅업무이고 중개행위는 컨설팅업무와 무관하다.

공인중개사는 올바른 중개행위를 적극적으로 하는 사람들이기 때문이다.

중개물건에 거품이 주입되기 쉽지 않은 이유다.

기획물건이 비싼 건 컨설팅, 자문비용이 소요되었기 때문이다.

투자자는 기획이 필요한 물건에 접근한다.

기획은 무에서 유를 창조하는 과정이다.

땅의 개성을 연구하는 과정이 곧 기획과정인 셈.

지역개성은 두 가지로 점화, 분화된다.

두 가지 지역성질.

여느 공간이건 공기오염도가 높은 지역과 그 반대 지역이 공존하기 마련이다.

공기오염도가 높을수록 가격수준이 높다.

이런 경우엔 공장 등 산업단지 규모가 크거나 그 수가 증가하는 상황. 일자리와 잠자리가 공존한다.

공기오염도가 낮을수록 가격수준이 정체상태다.

지역특성 상 '많은 공장' 대신 '맑은 공기'가 지역가치 면에서 우선이기 때문이다.

지역 노동인구와 힐링인구의 가치 차이다.

물리적, 환경적 접근(공유 공존)이 쉽지 않은 지경. 사람 접근이 용이하지 않다.

노동의 가치가 지나치게 극대화 된다면 자연환경은 바뀌기 마련이다.

입지가 빼어나지만 환경파괴가 심각하다.

규제(개발의 자제)가 필요한 이유다.

규제는 맑은 공기 유지의 목적이 크다.

규제강도와 개발강도는 서로 연계된다.

규제강도가 높은 공간에선 개발행위와 기획행위 자체가 힘들다.

무리다.

규제강도가 낮은 곳의 공기오염도는 높기 마련.

사람살기가 힘들지만 부동산가격만은 상승한다.

경기도의 특징(힘) - 규제강도가 높지만 국가를 대표할 수 있는 소중한 땅들이 다량 분포되어 있다.

인구의 힘이 곧 경기도의 힘이다.

국가를 대표할 수 있는 땅을 선정할 수 있는 기준 - 인구의 힘, 지주의 힘, 주변 인구가치의 힘 즉, '사람'이 곧 '땅'의 가치!

'국가대표 선발과정과 기준'은 '희소가치 높은 땅 발굴 과정'이다.

경기도에서 발굴과정(답사과정)을 거칠게 거치는 게 일반적.

경기도 인구가 증가하는 이유 -

1. 서울거품(국가대표급 아파트로 구성되어 있기 때문이다)

2. 경기도일대는 국가대표급 땅들로 구성되어 있다. 지방에선 전혀 볼 수 없는 특징이다.

경기도에선 투자자와 실수요자의 차이를 극복할 수 있다. 실수요 겸 투자가 가능한 공간이다. 다만, 개별적으로 건축행위를 할 땐 내 땅 주변이 개발범위 안에 포함되어 있는지 잘 살필 필요가 있다. 개발행위허가제한지역으로 묶인다면 개인의 재산권과 지상권 행사가 불투명할 수도 있기 때문이다. 공익을 위해 사익을 포기하는 것. 내 부동산이 큰 개발로 말미암아 자취를 감추고 만다.

투자자는 '기다리는 사람'으로, 수익률을 기대하는 사람이고

실수요자는 '사용하는 사람'으로, 내가 원할 때 편익성을 공격적으로 사용할 수 있는 사람이다.

투자자는 환금성에 예민하고 실수요자는 편리성에 예민하다.

투자자는 국가나 지자체가 토지를 사용했을 때 내 땅에 가치가 극대화 될 수 있다는 자신감을 가지고 있고

실수요자는 내가 직접 사용하여 누구의 도움 없이 가치를 극대화 할 수 있다.

집 투자자와 땅 투자자의 차이는 가격상승폭과 그 속도감이다.

집 투자 - 유→유

땅 투자 - 무→유(지목 및 용도지역이 변경될 수 있다)

땅이 장기 투자종목인 이유다.

집이 오르는 경우는 대도시 가치가 변해서고

땅이 오르는 경우는 대자연의 가치가 변하면서 가능한 것.

그러나 대자연, 녹지의 가치가 변하면서 집값이 상승하는 경우도 있다.

예) 조망권 = 프리미엄

'그린벨트'도 조망권으로 응용, 적용되는 시대(전원시대)이다.