부동산

내 생애 첫 수익형부동산. 주택임대차보호법도 알아두자

주택임대차보호법이라는 것은 국민들의 주거생활 안정 보장을 위하여 제정된 것으로 주거용 건물을 임차한 일명 세입자들은 누구나 주택임대차보호법의 보호를 받을 수 있습니다. 이때는 요건이 필요한데요. 바로 주택의 인도, 전입신고, 확정일자가 대표적이라고 할 수 있겠습니다.

이 주택임대차보호법은 어떤식으로 임차인들을 보호해 줄까요? 예를 들어 주택임대차보호법에 따르면 임대차 기간을 정하지 않았거나, 2년 미만으로 기간을 정해도 임대차 기간 보장기간이 2년으로 정해집니다. 임대차계약을 한 후에 집주인이 집을 파는 경우가 있는데요. 이때도 새로운 집주인에게 임대인의 지위를 승계한 것임으로, 새로운 집주인에게 계약 만료가 되면 보증금을 받을 수 있습니다.

또, 임대차기간이 끝나기 6개월 ~ 1개월 전까지 임차인에게 갱신거절 통지를 하지 않거나 계약조건을 변경한다는 통지를 하지 않은 경우에는 전임대차와 동일 조건으로 재임대차 한 것으로 보지요. (묵시적 갱신)

수익형부동산을 소유하게 되면 “내년부터는 000만원 정도 더 올려 받아야지~”하고 쉽게 생각하시는 분도 계시는데요. 주택임대차보호법은 상한선을 정해놓았습니다. 대게 약정한 월세나 보증금의 1/20을 초과할 수 없도록 해두고 있습니다. 특히 증감을 진행할 시에는 임대차계약 체결 1년이 지나야 하며, 한 번 증감한 뒤로 1년 내에는 또다시 증감할 수 없으니 신중하게 진행해야 합니다.

가끔 전세에서 월세로 전환하고 싶은 경우도 있으시지요? 이럴때에도 한계가 있습니다. 월 단위 차임료로 전환되는 금액에 적정이율(대통령령으로 정하는 이율(10%) or 한국은행 공시 기준금리(1.5%_2020. 01. 20. 기준)+대통령령이율(3.5%) 중 낮은 이율)을 곱한 금액을 초과할 수 없습니다.

공식

월세상한 = (월 단위 차임으로 전환하게 되는 금액 * 전환이율 ) / 12개월

예를들어 보증금 2억짜리 전세를 보증금 5천만원에 월세로 바꾼다고 해봅시다. 2억을 기준으로 상한제 적용하면 대강 5%(1.5%+3.5%)가 됩니다. 5%를 적용해 보증금에서 월차임으로 전환되는 상한 금액을 계산 하면 다음과 같습니다.

2억 - 보증금 5000만원 = (1.5억원 * 전월세전환률 5%) / 12개월 = 625,000원

즉, 보증금 5천만원에 월 62만5천원 까지의 월세를 받을 수 있습니다. 사실 계산방식이 복잡하니까 정부운영 사이트인 ‘렌트홈(www.renthome.go.kr)’에서 임대료를 계산할 수 있으니 활용해 보시길 바랍니다.

수익형부동산 임대인이라면 알아두어야 할 주택임대차보호법에 관련하여 간략하게나마 알려 드렸습니다. 네. 느끼셨겠지만 임차인을 위한 법률입니다. 그러니 미래의 임대인이라면 법에 저촉되지 않도록 이를 주의 하셔야 하겠죠. 나라가 허락해준 한도내에서 충분한 수익을 얻으실 수 있었으면 합니다.