부동산

올4월을 기점으로 땅값상승현상이

일어날 것으로 내다보인다.

많은 예비정치인들이 각 지역의

지역성질과 랜드마크를 통해 개발청사진과

조감도를 그릴 게 분명하므로.

선거철에 이미 접어든 지경.

현장감이 넘친다.

경기 및 지방에도 현장답사과정을 밟을

사람들이 급증할 것으로 보인다.

땅투자자가 현장답사과정을 밟는 이유는,

투자의 결단력을 강화하기 위해서다.

이론공부와 서류확인절차를 100차례 거치기보단

한 차례 현장경험을 깊게 갖는 게 훨씬 유리할 터.

답사는 과정이요 투자가가 되는 길은 결과이다.

답사효과가 곧 투자인 법.

답사를 주마간산 식으로 한다면 투자는

요원한 일이 되고 말 것이다.

배가 고픈 공복상태(과정-답사과정)에선

똥이 안 나온다(결과-투자자의 모습).

투자자는 현장답사 시 어떤 노력을 해야 하나.

현장답사의 힘과 역할에 집중할 필요가 있다.

답사를 통해 숨어 있는 현장감의 가치와

신비감(잠재성)을 발견, 발췌하여

투자의 신뢰도를 높일 수 있다.

현장답사의 대상물은 두 가지다.

완성물인 지상물과 미완성물인 생지가 바로 그것.

아파트 등 지상물은 굳이 세미나를 듣고

현장답사과정을 밟을 필요는 없다고 본다.

우리 주변에 아파트와 상가 등이

밀집되어 있는 광경을 너무 자주

목격할 수 있어서다.

완성물의 현장감을 목도할 수 있는

가치가 다분한 것이다.

그러나 땅은 어떤가.

답사 기회가 많지 않을 터.

세미나 듣고 반드시 당일 혹은 익일에

답사를 할 필요가 있다.

느낌인 현장감 등을 계속 이어갈 필요가

있기 때문이다.

불감증은 투자의 방해물.

장애물이다.

체감능력을 상실하면 불감증에 단단히 걸려

투자자가 될 수 없다.

땅을 보는 방법을 알려주는 가이드가 반드시

필요한 게 땅 답사과정.

미완의 부동산을 체감하기가 쉽지 않아서다.

집과 상가의 경우 우리는 매일 반복적으로

답사를 한다.

완성된 도로 관계를 통해서 말이다.

지하철노선과 버스노선을 통해 답사과정을

매일 밟고 있는 것.

출퇴근시간에 지하철과 버스를 이용한다.

토지답사 시엔 불가능한 일.

토지답사를 지하철이나 버스를 이용할 수는 없다.

완성도 낮은 부동산의 특성 때문.

완성물과 미완성물의 접근방도가 상이하다.

# 주택답사과정 - 복잡미묘한 도시구조 속에서

답사가 이루어진다.

아파트단지가 복잡한 도시를 주도한다.

지역랜드마크가 다양하다.

모색의 대상물이 다양한 것.

토지답사과정 - 단순한 전원(시골)구조를

답사하는 것.

제3종 일반주거지역 대신 1,2종 전용주거지역이

 태반이라서다.

지역상징물이 미미한 상태. 모색 대상이 단순하다.

지상물 답사시 버스나 지하철을 사용할 수 있지만

미완성물인 토지를 답사할 땐 오로지

승용차만 사용이 가능하다.

집 답사는 대지를 목도할 수 있는 기회의 과정으로

맹지 발견이 쉽지 않다.

땅 답사는 맹지를 답사하는 건 태반 이상.

다만 접근도 높은 맹지와

그 반대의 경우가 있다.

접근도 맹지를 찾는 게 순리다.

투자의 원리인 셈.

접근도 높은 생지가 개발 대상!

집 답사과정을 통해 대지 가치를 조율 할 수 있고

땅 답사과정을 통해 맹지 가치를 조율할 수 있다.

도시를 대상으로 현장답사과정을 밟는 것 -

지상물(완성물)

예)서울특별시(100% 도시지역으로 구성된 공간)

시골을 대상으로 현장답사활동을 하는 것 -

미완성물

예) 경기도 등

현장답사의 의미를 제대로 관철하지 않는다면

실수할 수 있다.

현장답사 - 시간과 공간을 깊이 숙지(관찰)하는 것

시간과 공간을 답사하는 게 현장답사이다.

공간의 상황과 형태를 통해 시간을 감지하는 것이다.

'공간' 답사 - 접근성을 견지한다

'시간' 답사과정 - 투자기간을 감지할 수

있는 기회(접근성을 통해 환금성을 예감할 수 있다)

토지의 특성과 주택의 특성은 극과 극,

판이하다는 사실을 바로 인지할 필요가 있다.

토지-토지이용계획확인서의 모습과

현장모습이 다르다.

토지는 미완의 부동산이기 때문이다.

답사시 잠재성을 감시(감지)할 수 있다.

시세와 개별공시지가의 차이도 크다.

땅투자자가 개별공시지가에 집착하는 건 어리석은 것.

시가판단에 불리하다.

가격이 폭등할 수 있는 이유다.

주택-토지이용계획확인서의 상태와

현장상황이 비슷하다.

주택은 완성물이기 때문.

답사시 현장감을 발견할 수 있다.

존재가치인 현장감을 감지(감시)할 수 있는 것.

시세와 개별공시지가가 비슷하여

시가를 판단하기가 쉽다.

요컨대

'부동산노하우'는 '현장답사 잘하는 방법'이다.

하수는 가격을 알아보는 사람으로

중개업소에 들러 여러 소문을 듣는다.

판단력 약화가 우려된다.

고수는 가치를 알아본다.

중개업소 대신 지자체에 방문하여

희소가치를 분석한다.

가치는 단합이 가능하나,

가격은 담합행위가 가능하다.

가치가 소중한 까닭이다.

가격에 예민하다보면 가치의

소중함을 상실할 수 있다.

투자자가 땅을 접할 땐 내 땅의

도로가치보단 주변도로의 가치를

주시하여야 한다.

실수요자가 땅을 볼 땐 내 땅의

도로가치에 집중한다.

투자자가 실수요자처럼 행동하면 위험.

실패할 확률이 높다.

사기꾼의 먹잇감이 될 수 있다.

실패자는 착각하는 자.

실패자가 속출하는 건 실수요자가

바라보는 현장답사방법과 투자자가

바라보는 현장답사방법을 동일한 시각으로

인식하기 때문이다.

실수요자는 내 땅의 도로가치에 지배 받고

투자자는 내 땅 주변의 도로가치에 지배 받는다.

물론 개발계획이 공존했을 때 가능한 일.

탁월한 지역존재가치와 지역랜드마크가

돋보일 때 가능!

진정한 성공한 투자자 - 소탐대실 하지 않고

호사다마에 주의할 수 있는 정서적 여유를

함유한 자(방심+안심은 금물)

인터넷 검색내역을 답사과정을 통해

확인(체크)한다.

의심보단 관심이 우선이기 때문이다.

투자자가 답사 시 땅 자체만 살피는 건

실패자의 모습이다.

땅 위치(입지, 자연환경)를

확인하지 않아서다.

용도지역도 마찬가지.

예) 도시지역 일반상업지역의 위치가

형편없다면(공실률이 낮다) 위치가

탁월(우월)한 농림지역보다 그 성능이 불리하다.

지목도 마찬가지.

예) 투자자입장에서 대지(택지)

위치가 형편없다면

위치가 탁월한 임야보다

그 성능이 불리하다.

투자자는 답사 시 현재의 존재가치와

미래가치(비전)의 연계성을 감지해야 한다.

이는 주거인구의 상황 파악을 통해 감지할 수 있다.

공실률을 통해 미래가치를 견지하는 것이다.

리스크가 낮다.

투자자는 소탐대실에 유의하라!!

예) 小 - 용도와 지목(용도와 지목 자체는

하드웨어상태)

大 - 용도 위치, 지목 위치

(소프트웨어)

小 - 가격(투자의 결과물)

大 - 가치(투자의 과정과 노력)

(1) 小 - 나무  大 - 숲

(투자자 입장에서 볼 때)

숲 상황은 미래가치에 투자하는 과정이므로

(2) 小 - 숲  大 - 나무

(실수요자 입장에서 볼 때)

실수요란 현재가치에 투자하는 것이므로

숲(인구) - 나무(부동산-과정)가 모여서

숲(인구-결과)이 형성된다.

실수요자의 행동과 투자자의 행동의 차이....

실수요자 - 용도지역 자체가 중요하다.

당장 사용하지 않으면 안 되는 상황이기 때문.

투자자 - 용도지역 위치가 중요하다.

미래+잠재가치가 중요하기 때문이다.

공간의 연속성과 시간의 연속성....

공간의 연속성 - 접근성을 통해

도로관계를 정립한다

시간의 연속성 - 과거와 현재와

미래가치가 하나로 연계된다.

인구가 증가하여 지속력이 강화된다.

과거(노인인구)와 미래(아이인구)관계가

단절된 상태(지속성이 낮아진다) -

인구가 감소한다.

부동산 매수자가 가장 먼저 인식할 부분 -

투자 목적인지, 아니면 실수요목적인지

결정(판단)한다.

판단력을 상실하지 말지어다.

실수요 - 대선배(부모)

투자 - 후배입장(자식)

실수요와 투자관계 - 부모자식관계

(실수요가치가 투자가치를 낳는 구조이기 때문)

부동산노하우의 의미 -

실수요가치(삶의 질적가치와 연관)를

견제하는 기준과 능력, 그리고

개발청사진의 타당성을 견지할 수 있는 능력

기능성(현재가치, 실용성, 실수요가치)

속에서 가능성(잠재성, 미래 및 투자가치)을

모색할 수 있다.

기능성은 구체적이고 현실적이지만

가능성은 추상적.

형식적이다. 기능성이 필요한 이유다.

좋은 땅 - 기능성과 가능성이 연계된 상태의 땅

나쁜 땅 - 기능성(존재감)과 가능성(미래가치)이

단절된 상태

우리 주변에서 일어날 수 있는 경우의 수 = 변수현상

좋은 땅→나쁜 땅

(인구유출현상으로 발생)

예) 지방중소도시

나쁜 땅→좋은 땅

(인구증가현상으로 발생)

예) 경기도일대

영원한 부동산주인 그리고 영원한 돈주인 없듯

영원히, 영원한 안 좋은 나쁜 부동산도 없다.

변수 때문.

영원히 좋은 부동산도 없다.

이는 방심(안심)할 필요 없고

실망할 필요도 없는 이유다.

영원한 성공인 없고 영원한 실패자 없다.

좋은 땅이 존속(존재)할 수 있는 공간,

즉 투자유망지역의 특성은 무엇인가.

1. 인구증가

2. 낮은 거품수준(호가),

호가호위(여우가 호랑이 위세를 역이용)

3. 경기도일대에 포진

(지방사람들도 경기도에 눈독 들이는 입장이므로)

4. 희소가치↑(인구집중도와 관심도가 높기 때문)

희소가치를 가늠할 수 있는 기준(기능)

1. 인구증가세와 그 증가속도

2. 인구밀도

인구가 꾸준히 지속적으로 증가한다면

자연히 당연히 인구밀도가 높아지기 마련이다.

투자유망지역의 특징 = 땅값상승지역의 특성

땅값상승지역의 특성 -

인구유입속도가 빨라 환금성도 빠르다.

투자기간을 단축할 수 있어 유리한 지경.

환금성이 높은 지역의 특징 -

인구증가현상이 꾸준히 일어남

인구유입속도가 빠른 곳의 특징 -

대기업의 입성과 신도시 입성,

그리고 탁월한 교통상황유지

그렇지만 인구유입속도에 일방적으로

함몰될 필요는 없다.

부동산투자자가 항시 반드시 존속할 수 있는 건

항시 부동산에 대한 풍선효과가 존속하기 때문이다.

규제(단기성)지역이 있다면

반드시 비규제지역이 존속.

규제지정 시 전면적으로 가할 수 없기 때문이다.

맹지가 전 국토에 포진되어 있는 게

아닌 것처럼 돈 되는 지역이

전국토가 될 수 없는 이유다.

서울강남3구와 경기도로 유입되는

지방투자자가 증가하는 이유 -

수도권가치와 비수도권가치의 차이 때문.

수도권가치가 계속 높아질 수 있는 건,

비수도권이 존속하기 때문이다.

서울강남3구와 경기도일대의 특성 때문이다.

서울강남3구의 특징 - 아파트투자자의 성지

경기도 - 땅투자자의 성역

(특히 강남인근의 경기도가 인기다)

경기도의 강점 - 17개 광역시도 별 중

인구1위에 랭크(13,000,000명)

경기도가치가 극대화 될 수 있는 이유(힘) -

지역풍선효과가 크기 때문.

인구의 힘과 인구의 다양성을

굳게 믿을 수 있는 지경이다.

수도권은 중첩규제와 더불어,

중첩개발도 가능한 지경.

개발의 타당성과 가능성이 높은 공간이다.

개발의 다양성, 타당성은 인구의 다양성과 연계된다.

가장 강력한 지역특성 -

꾸준한 인구증가세 > 꾸준한 지상물, 시설물 증가

(비어 있는 부동산과 활용가치 낮은 도로는

지역애물이기 때문)

지역핵심과 투자의 핵심....

투자시기보단 투자의 위치(공간)에 집중한다.

공간활용가치와 용도에 따라

시간이 결정되기 때문.

환금성이, 거래성적표가 결정된다.

즉 위치(입지)가 시기(시간)을 만드는 구조다.

위치가 좋다면 당연히 환금성이 높아지기 마련.

희소성이 높기 때문이다.

희소성과 환금성은 반드시 비례한다.

투자의 시기와 장소(위치)가

정비례하기 때문이다.

입지가 시기를 결정한다(투자기간).

땅투자 실패 이유 중 하나.

위치보단 가격에 신경 썼을 때 실수를 하고 만다.

개발계획보단 개발위치에 집중해야 하는 이유다.

집 매수행위 -

삶의 질과 삶의 가치를 사는 행위

땅 매수행위 -

가치(개발가치와 잠재가치)를 사는 행위

개발가치와 잠재가치가 하나로 융합되었을 때

희소가치를 기대할 수 있다.

집은 필수항목이요 땅은 선택항목.

의식주의 주가 땅이 아닌 집이니까.

부동산주인이 될 의지력이 있다면

이것부터 인지하라!!

부동산매수 자격요건에 충족하지

않으면 안 된다.

실수요명목과 투자덕목을 선별할 수 있는 힘,

즉 판단력이 필요하다.

판단력과 잠재력은 비례 관계.

판단력을 상실한 잠재력은 사용가치가 낮기 때문이다.

투자자 모형.

용도, 지목, 땅모양, 맹지여부, 면적,

개별공시지가, 규제사항 등에 집착하지 말고

접근성(위치), 즉 개발위치에 집중해야 한다.

현장답사가 필요한 이유다.

《물리적 고정성(하드웨어) <

물리적 접근성(소프트웨어)》

접근성은 고정성(자연환경, 대자연)의 일부분.

도로입지가 중요하다.

실수요모형.

개인적인 개발에 해당.

도로가 중요한 이유다.

예) 전용과정(산지 및 농지전용) -

도로크기와 도로 모양에 예민

오판(착각) 주의!!!

투자자가 마치 실수요자 행세를 하면 안 된다.

감동 대신 탄식을 한다.

답사 중 주변을 보고 한다는 말.

"아무 것도 없잖아!"

투자자는

소모전 하지 말라.

전용과정 중 하나인 형질변경조건을

끝냈다면 추후, 국책개발행위에 따라

형질변경된 개인의 땅은 소멸되고 만다.

변형된다.

큰 개발행위에 작은 개발비용이 허비,

낭비되는 순간이다.

토지의 경우 개별적으로

실수요겸 투자가 힘든 이유다.

착각하지 말고

자각 하라!!!!

투자자가 되기 위한 노력+과정이다.

(영원한) 최악의 땅도, 최고의 땅도 없다.

최고의 땅이 없는 건, 규제 없는 땅이란

존재할 수 없기 때문.

땅은 변수의 화신!

변하지 않을 수 없다.

즉 완전한, 완벽한 땅은 없다.

땅은 미완성물이므로.

'규제'에 대해 구체적으로 접근하라.

개발사안 그 이상으로 말이다.

규제 대상이 곧 개발 대상이기 때문.

규제의 분류

1. 자연보호의 규제 ;

맹지범위(면적) > 완성도 높은 생지

미개발지 > 개발지면적

예) 국립 및 도립공원, 보전산지, 수변구역

2. 개발규제 - 난개발방지 목적

개발범위 < 활용가치(크기 < 질)

개발면적에 집착하지 말고 활용가치에

집중해야 한다.

개발 뒤에 반드시 따라가는 것 - 단기규제

예) 토지거래허가구역지정 -

실수요위주의 거래 유도

개발행위허가제한지역지정 -

개인적인 개발제한, 난개발 방지의 목적

(공익이 사익을 압도하는 지경)

3. 문화재보호 및 국방의 보호

예) 문화재보호구역, 군사시설보호구역

문화재보존영향 검토대상구역(1~5구역)

보호 및 통제구역

(행정위탁지역과 군부대협의지역)

규제의 근본적인 의미, 궁극적인 목표 -

삶의 질↑(사람보호와 자연보호)

난개발은 사람 건강에 해롭다.

토지는 규제에 예민하고

주택은 규제에 둔감한 지경.

미완성물과 완성물의 차이다.

예) 그린벨트(땅투자자에겐 치명타!

집주인입장에선 그린벨트는 웰빙, 힐링공간)

토지의 실수요자와 토지투자자의 차이점.....

실수요자 - 경제적부담감이 크다.

매입비용과 건축비용에 대한 부담감이 크다.

투자자 - 경제적 부담감이 낮다.

지분투자가 가능하다.

실수요인 경우 - 현재가치에 집중하는 것

1단계 ; 도로가 생명이다.

지적도상 도로가 존재해야 한다.

지금당장 활용해야 하는 입장이므로.

2단계 ; 현장집중도가 100%다.

토지이용계획확인서의 모습과

현장모습이 같기 때문이다.

3단계 ; 공무원과 반드시 대화한다.

상수(고정적)의 상황.

부동산공법을 통해 건축과정을 밟는다.

투자명목인 경우 - 미래가치에 집중한다

1단계 ; 개발이슈에 대한 타당성,

당위성을 정밀하게 체크한다

2단계 ; 현장에서 큰 도로를 체크한다.

현장모습과 토지이용계획확인서의

모습은 판이하니까.

변화, 진화 중이다.

3단계 ; 토지이용을 개발청사진에 대하여 따르는 법.

개발구도에 따라 토지이용도가 변한다. 진화한다.

개발청사진의 힘에 의해 토지이용(용도)이 변한다.

예) 용도변경과정을 통해 맹지에 도로가 생긴다

이땐 토지이용 담당공무원과의 대화하지 말라.

공무원은 컨설턴트가 아니기 때문이다.

공무원은 법과 원칙을 고수하는 사람이고

컨설턴트는 변칙(변수)을 필요로 하는 사람이다.

변칙 분석 연구자가 바로 컨설턴트다.

주의사항!!

투자자는 정계약이후 해당지자체에 방문하거나

중개업소를 방문하는 건 에너지낭비이다.

해약률이 높고 투자의 결정력,

결단력이 약화되기 때문이다.

답사 시 중개업소를 방문하다 보면

부정적 견해가 난무할 수 있다.

가격정보가 불규칙 들쭉날쭉하다.

부동산가치를 움직이는 세 가지 질(질서)-답사시 목도

1. 인물(인구)의 질

예) 경제 및 생산가능인구, 출산가능인구

2. 지상물의 질

예) 공실률

3. 시설물, 공작물(도로, 교량 등)의 질

예) 놀고 있는 도로

1과2와3의 상황-중개업소보단 지자체에서

알아볼 수 있는 사안(자료검색가능)

투자의 자료와 재료를 얻을 수 있는 곳은

중개업소가 아닌, 지자체다.

중개업소도 지자체를 통해 정보를 알아보는 것 아닌가.

중개업소에 자주 방문하다보면

투자의 가능성이 낮아진다.

개인적 주장이 난무해서다.

지자체에 자주 방문하는 게 낫다.

투자의 가능성이 높아진다.

객관적인 사고를 불러온다.

긍정적 사고가 발현한다.

투자자는 긍정인.

투자자의 모습 -

빈 종이 안에 다양한 각도의 강점과

감사거리를 나열한다.

그러나 비투자자는 빈 종이에 단점과

시빗거리 등 부정적인 면을 나열한다.

투자자의 모습 - 인구를 모색한다.

인구가치를 통해 위치(입지)라는

가치의 힘을 모색한다.

위치가 용도를 바꿀 수 있기 때문이다.

위치(입지) - 변수(변화)의 물결(산물),

변수와 성공투자의 재료(도구)

물론 예외가 없는 건 아니다.

대기업은 입지도 바꿀 수 있기 때문.

정보력과 경제력이 강력하다.

맹점+맹지 파괴능력을 보유한 상태다.

《가격의 위치 < 가치의 위치》

바보는 현장에서 가격의 위치를 알아본다.

집이건 땅이건 답사 시 가격보단

가치에 열중, 집중해야 한다

집 - 실용가치와 연관

땅 - 투자가치, 잠재가치와 연관

토지현장답사과정이 주택답사과정보다 난해하다.

투자자가 바라보는 현장감과 실수요자가

바라보는 현장감이 판이하기 때문이다.

투자자는 현장감을 통해 잠재성을 알아보고

실수요자는 현장을 통해 편익성인

현재가치를 견지한다.

주의!!

현장감 낮다고 무조건 투자를 포기하지 말라.

현장감과 접근성은 반드시 정비례하지 않기 때문.

용도 역시 마찬가지다.

접근성과 반드시 정비례하지 않는다.

접근성이 중요한 건 접근성은

지역잠재성과 연계될 수 있기 때문.

예) 지제역(현장감이 낮지만 접근성이 높다.

서정리역과의 접근성이 높다.

국제대학과 고덕국제신도시와 근접한 상황)

## 현장감의 기준(기능)

부동산의 다양성보단 인구의 다양성에

그 기준을 정하는 게 현명하다.

비어 있는 부동산은 무용지물이니까.

지역공실을 유발한다.

인구의 다양성과 인구증가현상 -

미래예측도구(부동산 대비 인구상황이 정확도가 높다.

개발청사진의 타당성이 높다. 인구가 증가하는 곳의

개발타당성은 높다)

현장답사자가 구비(간직) 해야 할 보물

(느낌, 두 가지 성질)

→ 현장의 접근성과 인구의 다양성

현장의 접근성과 인구의 다양성은 반드시 비례한다.

접근성 - 현장주변의 도로공사의 계획부터 인지

현장답사 시 정보보단 속보에 집중한다.

희소가치, 시간의 가치 면에서 유리하기 때문.

속보는 깨알정보.

지역 유지나 이장의 정보도 일부 수용하자.

현장속보는 지역성질과 맥을 함께 한다.

투자자건 실수요자건 지역성질에 집중할 필요가 있다.

지역랜드마크와 삶의 질은 서로 연관되기 때문.

예) 인구(정치인)

예2) 부동산(마천루)

인권+물권

지역성질은 사람의 중요성과 연결된다.

1. 탁월한 개발 및 기획능력자 필요

예) 시행자, 위정자

2. 다양한 인구구조가 필요하다

주거인구가 우선적으로 정립되었을 때

지역공실을 방어할 수 있다.

의식주 중 주가 바로 주거인구를 필요로 하는

주거시설이기 때문이다.

인구에 투자하는 자 =

부동산성질에 투자하는 자

(리스크↓ 접근성과 관련 있기 때문)

부동산에 투자하는 자 =

부동산정보에 투자하는 자

(리스크↑ 정보의 생명력은 낮기 때문이다.

정보는 시간에 예민하다)

인구에 투자하는 자 - 고수

하수 - 결과인 하늘(수익성)에 투자하는 자

고수 - 과정인 땅(안전성)에 투자하는 자

하늘과 땅 사이 - 환금성 존속!

안전성 - 땅적인 요소가 강함

환금성 - 땅과 하늘 사이에 존속하는 성질

수익성 - 하늘의 성질 강함

지속력 있는 가치(착한 가치)라는 엄마와

상식적인 가격(착한 가격)이라는 아빠가 만났을 때

거래(환금성, 착한 거래)라는 자식이 탄생할 수 있다.

투자자가 반드시 인식할 부분은

실수요자의 행동이다.

실수요자는 환금성 대신 편익 및

실용성에 지배 받는 자이니까.

환금성은 삶의 질과 관련 없다.

투자자와 실수요자가 인식할 대목....

투자 ; 시간사용법인 부동산노하우가 필요

(예-투자기간과 개발기간.

투자기간은 투자자의 관심사요 개발기간은

개발자의 관심사)

실수요 ; 실수요자는 공간활용법인

편익성에 집중한다

시간사용법인 노하우에 집중할 필요 있는

땅투자자에게 반드시 필요한 세 가지 힘

1. 인내력과 끈기 - 토지는 장기투자종목이기 때문.

토지는 환금성이 낮은 대신 잠재성이 높다.

잠재성과 희소성은 정비례 관계.

잠재성은 추상적이기 때문이다.

2. 자제 및 자정의 능력

경제력 관리(보지)능력이 필요하기 때문.

돈 버는 것 그 이상으로 중요한 건

돈 관리 방법이기 때문.

돈 보호 및 관리능력이 없다면

부동산보호자(주인) 자격조건에 부합하지 않는다.

3. 내구력이 필요하다.

외부의 변화무쌍한 변수에 능수능란하게

대처, 대비할 수 있는 힘이 필요하다.

1~3의 상황을 반드시 바로 인식했을 때

투자의 의지력이 발현!

투자의 결단력 -

만족도, 관심도, 집중도에 의해 발현!

가치의 만족도에 집중할 필요 있다.

예) 해당물건에 대한 가격의 만족도보단

가치의 만족도에 집중.

가격의 생명력과 가치의 생명력은

비교대상이 될 수 없으므로.

땅 가치와 땅 가격.....

땅 가치 - 객관적인 수치

예) 개발면적과 개발기간

땅 가격 - 주관적인 수치

예) 평당가격이 10만원, 100만원... 다양

지주가 곧 가격의 주인이니까.

땅가격이 다양하게 분출할 수 있는 이유 -

미완성물의 특성 때문.

용도지역, 지목 등이 다양한 상태.

배치구도가 다양하다.

부동산주인은 가격의 주인.

가치의 주인이 아니다.

가치의 주인은 국가, 지자체이므로.

완성물(지상물)의 가격구조는 단순하다.

용도 및 지목이 단순한 상태(예-도시지역, 대지상태)

땅의 개발과정 중 가격의 다변화 현상이 발현!

주택개발과정 중(재개발과정) 가격이 이동한다.

부동산개발의 궁극적 목표는 하나.

동일하다.

불편한 상태→편안 상태

삶의 질이 업데이트된다.

가격이 업데이트된다.

결국, 부동산투자의 목적과 개발의 목표는 하나다.

편안함을 맘껏 누릴 수 있는 법.

자유를 향유하는 것이다.

개발 다음엔 반드시 재개발이 따른다.

기다린다.

완성물은 시간이 지나 낡기 마련이니까.

부동산가격이 영원히 꾸준히 오를 수

있는 힘(이유)이다.

개발과정은 개발효과.

과정 없는 결과+효과는 없는 법이니까.

예) 어리석은 신자는 오직 기도만 한다.

불안하다.

결과(성과)우선주의자이기 때문.

지혜로운 자는 안정적이다.

노력(과정) 한 후 기도를 하는 사람이기 때문.

기도는 노력의 산물.

지혜로운 자가 노력에 의지, 집중하는 이유다.

배가 고픈 상태(노력 없는 상태)에선

똥이 안 나온다.

배 - 과정, 원인

똥 - 결과물

부동산노하우와 부동산정보....

부동산노하우 - 과정(성질과 연관)

부동산정보 - 결과(시간과 연관)

부동산노하우 - 시간에 구애 받지 않는다

부동산정보 - 시간에 지배 받아 지속력에

문제가 발생할 수 있다.

부동산정보는 권력과 비례한다.

지식수준이다.

부동산노하우는 경험의 중요성을 강조한다.

지혜를 필요로 한다.

부동산의 이월상품 =

정보력이 약화된 물건(실수요자용)

정보력은 경제력과 맥을 함께 하여

정보력 약한 상품의 경제력은 높지 않다.

정보력과 경제력이 높은 공간 - 경기도

(인구밀도가 높고 인구집중도가 최고수준)

경기도에 땅투자자가 집중적으로 몰리는 이유 -

땅투자 10계명과 일맥상통

1계명 - 서울과의 높은 접근성

경기도의 특성 - 제2의 강남이 증가하고

있는 상황(분당 판교 광교 화성 평택)

투자자입장에선 접근성과 잠재성의

연계성을 감시(감지)해야 한다.

접근성은 희소성을 낳고 접근성이

높은 생지의 희소가치가 높다.

이런 지경의 토지가 바로 개발대상이다.

2계명 - 인구변화의 지속성

(서울과 지방에서 유입)

3계명 - 전원공간과 도시공간의

강한 연계성

(전원도시 다양하게 분포되어 있다)

4계명 - 지역랜드마크의 다양성

예) 대기업의 강한 존재가치

(90%가 몰려 있는 지경)

고학력 고급인력 젊은인구↑

5계명 - 높은 실용성(실수요가치) 보지

사용량과 사용가치, 사용자가 하나로 연동

사용가치가 높다면 사용량, 사용자 발생!

거래량과 사용량이 정비례할 때

희소가치가 높아진다.

6계명 - 높은 인구의 질과 인구의 힘!

서울강남과의 높은 접근 및

인접성을 자랑하는 곳 - 판교 등

예) 강남3구- 재벌, 정치인,

언론사의 간부, 법조인, 연예인

권력과 금력, 정보력 비례...

7계명 - 성능(기능)이 높은 역세권가치 보유

예1) 강남역 사당역 잠실역(환승센터탁월)

김포공항역 등의 존재가치↑

예2) 다양한 역세권 보유와 연장노선의 가치

8계명 - 신도시 위상과 가치

신도시와 역세권의 강한 연대감(존재감)

수도권 신도시지역의 특성 -

반드시 역세권이 개발된다.

(∵인구의 다변화)

수도권이라는 소프트웨어와 역세권이라는

소프트웨어의 연계가 곧 인구가

계속 증가할 수 있는 힘인 법.

9계명 - 젊어지는 지역이 증가한다면

당연히 자연히 그 가치가 높아질 수 있다.

외부로부터 젊은인구(생산가능인구)가 유입.

일자리와 잠자리가 연계되는

직주근접공간이 형성되면서 지역이 젊어진다.

10계명 - 1차 산업(아날로그시대)과

4차 산업(디지털시대)의 강한 연동성

전통(과거)과 현대(현재가치)가

하나의 네트워크로 구성

구세대산물과 신세대선물이

하나가 될 수 있는 여유공간에 투자가 가능하다.

경기도의 힘

1. 다양성의 함유

2. 다양성의 지속화가 가능

(실수요가치와 투자가치가 비례, 연계-

실수요겸 투자가 가능한 지경)

경기도 인구가 증가하는 이유 -

1. 서울거품

(국가대표급 아파트로 구성-강남3구,

1%부자의 전유물. 대중성↓)

2. 국가대표급 땅들로 구성

(99%의 사람들이 접근 가능. 대중성↑)