부동산

현장답사의 방법이나 의미조차 모른다면 땅투자에 관심을 절대로 가지면 안 된다.

만족스런 움직임을 원한다면, 시간과 공간을 깊이 숙지, 관찰하는 것이 바로 현장답사라는 사실(의미)을 저버리면 안 될 것이다.

바닥면적만 존재하는 땅은 시간과 공간을 답사하는 것.

'공간의 상황'(자연환경=입지상황)을 통해 시간을 감시한다.

공간의 답사를 통해 접근성을 견지할 수 있고

시간의 답사과정을 통해선 접근성을 통해 환금성을 감시할 수가 있다.

투자기간을 점검할 수 있는 기회가 현장답사인 것이다.

땅 답사의 기회를 포착하기 전에 주택의 의미와 토지 이미지를 상세히 인식할 필요가 있다.

착각과 오판은 금지!

우선, 토지는 토지이용계획확인서의 모습과 현장모습이 전혀 다르다.

이로써 시세와 개별공시지가도 너무도 다르다.

토지가 바로 미완성물이라는 사실 때문이다.

답사 시 잠재성을 감시할 수 있을 정도의 정서적 여유가 필요하다.

그러나 땅투자자가 개별공시지가에 집착하는 건 어리석은 것.

땅은 시가 판단이 힘들어 폭등할 수 있다.

가격의 투명도가 낮다.

주택 사정은 어떤가.

토지이용계획확인서의 상황과 현장모습이 비슷하다.

흡사하다.

시세와 개별공시지가가 비슷하여 시가 판단에 유리하다.

답사 시 현장감을 발견할 수 있다.

완성물을 답사하는 것이기 때문.

존재가치를 감지, 감시할 수 있다.

요컨대 '부동산노하우'가 바로 '현장답사 잘하는 방법'인 셈.

실패자 중엔 답사를 생략하거나 답사방법을 모른 채 무작정 현장답사과정을 밟는 경우가 있다.

위험한 행동이다.

하수의 특징과 고수의 특징은 명약관화하다.

하수 - 가격을 알아보는 자(중개업소에서 알아보고 있지만 가격담합행위가 만연하여 가격의 정확성이 낮다)

고수 - 가치를 알아보는 자(지자체를 방문하여 희소가치를 저울질 한다)

투자자가 땅을 볼 땐 내 땅의 도로가치보단 주변도로의 가치를 눈여겨본다.

실수요자가 땅을 볼 땐 내 땅의 도로가치에 집중한다.

'실패자'는 '착각하는 자'.

실패자는 실수요자가 바라보는 현장답사방법과 투자자가 바라보는 현장답사방법을 동일한 시각으로 점검, 검토할 때 속출한다.

실수요자는 내 땅의 도로가치에 지배 받고 투자자는 내 땅 주변의 도로가치에 지배 받는다.

물론 개발계획이 공존했을 때 가능한 일이다.

탁월한 지역존재가치와 지역랜드마크가 돋보일 때 가능!

진정한 성공한 투자자 - 소탐대실하지 않고 호사다마를 바로 인지하는 자.

답사의 필요성을 제대로 정독할 수 있다.

투자자가 답사 시 땅 자체만 살피하는 건 실패자 모습.

땅 위치를 확인하지 않아서다.

중요한 사실과 현실을 외면하지 말지어다.

용도지역도 마찬가지.

예) 도시지역 일반상업지역의 위치가 형편없다면(공실률이 높다)

위치가 탁월한 농림지역보다 그 기능이 불리하다

입지가 좋은 농림지역의 미래가 상업지역일 수도 있는 법!

지목도 마찬가지.

예) 투자자입장에서 대지 위치가 형편없다면 위치가 탁월한 농지보다 그 기능이 불리하다.

입지 좋은 농지의 미래는 대지.

그 이상의 역할을 수행할 수 있다.

투자자는 답사 시 현재의 존재가치와 미래가치(비전)의 연계 및 연동성을 감시해야 한다.

이는 주거인구의 상황파악을 통해 감지할 수 있다.

공실상황을 통해 미래가치를 알아볼 수 있다.

요컨대 소탐대실에 유의할 필요가 있다.

예) 小-하드웨어상태(용도와 지목 자체)

大-소프트웨어(용도 및 지목 위치)

小-가격(투자에 관한 결과물)

大-가치(투자의 과정과 노력)

투자자입장에서의 소와 대 - 나무가 小요 숲이 大이다.

투자는 미래가치의 경중을 알아보는 것이기 때문.

실수요자입장에서의 소와 대 - 숲이 小요 나무가 곧 大인 것.

실수요란 현재가치에 투자하는 과정이므로.

숲(인구) - 나무(부동산-과정)가 모여서 숲(인구-결과)을 이룸

실수요자와 투자자의 행동의 차이.

실수요자 - 용도지역 자체가 중요하다.

당장 사용해야 하니까.

투자자 - 용도지역 위치가 중요하다.

미래가치가 중요하기 때문.

공간과 시간의 연속성...

접근성을 통해(도로관계) 공간의 연계성을 감시하고

과거와 현재, 미래가치를 통해 시간의 연속성을 알아볼 수 있다.

과거와 현재와 미래가 연동된 상태에선 인구가 증가할 수 있다.

과거를 책임질 수 있는 인구는 노인인구요 미래가치를 점검할 수 있는 인구는 젊은동력이다.

과거와 미래가 단절된 상태에선 인구가 급감할 수 있다.

부동산 매수 시 가장 먼저 인식할 부분 - 투자의 길과 실수요의 길을 판단+결정하는 것

실수요 - 부모입장

투자 - 자식

실수요와 투자관계-부모자식관계

(실수요가치가 투자가치를 낳는 구조이기 때문)

부동산노하우의 의미 - 실수요가치(삶의 질적가치)를 견지할 수 있는 기준과 능력,

개발청사진의 타당성을 견지할 수 있는 능력

기능성(실용성, 실수요가치, 현재가치) 속에서 가능성(잠재성, 투자가치) 모색이 가능하다.

기능성 - 구체적, 현실적

가능성 - 추상적, 형식적

기능성과 가능성이 연계된 상태에서 좋은 땅을 발견할 수 있다.

만약 두 상황이 단절된 상태라면 나쁜 땅이 속출될 것이다.