부동산

전세값으로 내집마련 가능한 서울의 대형아파트들^^

안녕하세요 설춘환입니다

화이팅하는 일요일 되세요

날씨가 추워요 건강에 유의하세요

얼마전

서초트라팰리스 관심있다가

유치권때문에 대출이 안되는 바람에

임차인이 단독으로

반값에 낙찰을 받았습니다

유치권은 이럴때 위력을 발휘하네요^^

가짜 유치권이라도 신고하는 이유가 바로 이런데에도^^

50평형 이었으니

중대형 평형 아파트에 대한 관심을 더 가져보시길^^

경매공부하시면서

요정도는 암기?

말소기준권리

6가지 암기

할 수 있죠?

가압류

압류

근저당권

저당권

담보가등기

경매개시결정기입등기

예외 전세권^^

자 오늘은 서울에 2번 아니고 3번  유찰된 쓸만한 아파트를 추천해봅니다

여러분 현장분석은 기본이죠

직접 가셔서

아파트 상태

층 호수

주의 편의시설

교통

인프라

교육

시세

가격흐름

임대수요

임대수준

권리분석

등기부등본 - 말소기준권리

인수 / 소멸여부

전입세대열람- 경매정보지 가지고 관할 주민센타

선순위임차인 확인

체납관리비

여러분 아시겠죠?

아파트 정도는 혼자서 낙찰받을 수 있습니다

어렵다구요?

혹시 어렵다면

아래 제가 운영하는 다음카페 오셔서

간접경험 많이 해보세요

강의와 책도 읽구요

사례도 보시구요

2월 25일 다음주 토요일 오전부터 개인레슨과^^

3월 4일 하룻만에 끝내는 토지특강 등

멘토가 중요합니다

함께 최선을 다해서^^

연일 카페 회원분들의 낙찰소식에 보람되고

한편 경매를 당한 임차인의 입장에서 상담해오시는 카페 회원님들에게는

무한 상담으로 보답하면서 보람을 느낍니다

각자의 입장에서 최선을 다해주시길^^

경매 절대 어렵지 않아요

기본만 제대로 안다면

책과 강의를 함께 병행해서 공부해보세요

자 오늘은 이런 공부를

주택과 상가건물 입찰시 주민등록 및 사업자등록열람은?

자 여러분 경매공부 재미있죠?

즐거운 마음과 열렬한 의욕이 필요한 시점입니다

자 이번시간에는 실무에서 다소 문제가 있는 부분을 언급하고자 합니다

바로 주택과 상가입찰시 꼭 알아봐야하는 것이 바로 선순위임차인이 있느냐를 확인하는 것입니다

왜?

선순위임차인이 있다면 그가 못받은 보증금을 낙찰자가 낙찰대금 외에 추가로 인수해야하니까요

아시죠?

자 그러면 뭐가 문제일까요?

바로 중요한 대항력있는 임차인을 확인하는 방법에 다소간 문제가 있다는 부분을 언급하고, 그러한 부분에서 조속한 개선방향이 이루어져야 한다는 것을 말씀드리고자 합니다

통상 주택과 상가건물의 경매에 입찰하고자 하는 입찰자의 입장에서 권리분석상 가장 중요한 부분중의 하나인 선순위임차인 여부 및 차후 낙찰을 전제로 명도 내지는 인도명령의 대상을 특정하려면 반드시 주택의 경우엔 임차인 또는 점유자들의 주민등록전입여부와 상가건물의 경우엔 사업자등록신청여부를 열람해야 합니다

만일 말소기준권리보다 앞서서 주택에 전입신고가 되어 있거나, 상가건물에 사업자등록신청이 되어 있는 임차인 내지는 점유자가 있다면 이들은 선순위임차인일 가능성이 매우 크고(주택인 경우에 말소기준권리보다 최소 하루전에는 점유와 전입신고를 모두 마쳐야 하고, 상가건물인 경우에는 역시 말소기준권리보다 하루전에는 점유와 사업자등록신청을 마쳐야 선순위임차인이 될 수 있습니다) 이들이 차후 배당요구를 하거나 배당요구를 하지 않았거나 배당받지 못한 보증금은 모두 낙찰자인 매수인이 부담하여야 한다는 것이 중요한 포인트입니다.따라서 입찰자의 입장에서는 자유롭게 이러한 선순위임차인이 있는지 전입세대열람 내지는 사업자등록열람을 할 수 있어야 합니다

현행 주택임대차와 관련하여 선순위임차인의 존재여부를 확인하기 위해 주민등록열람은 주민등록법에 의거해 경매가 진행중인 건물임을 입증해서 관할주민센타에 가면 입찰자에게 전입세대열람을 해줍니다

그러나 2002. 11. 1. 시행된 상가건물임대차보호법상의 사업자등록열람과 관련하여서는 입찰자에 대한 배려가 없습니다

즉 입찰자는 어떠한 경우에도 경매가 들어간 상가건물의 사업자등록열람을 할 수 없습니다

이 부분에 대해서는 법의 개정이 반드시 필요할 듯 하구요

이러한 법의 개정이 어렵다면

집행관이 현황조사시에 반드시 사업자등록열람을해서 이를 명확하게 매각물건명세서상에 기재하여야 할 것입니다

앞으로는 이러한 점을 감안하여 경매에 들어간 상가건물에서의 사업자등록열람을 자유롭게 할 수 있게 해주어서 보다 경매에 대한 공신력을 제고하는 것은 물론 보다 정확한 권리분석 이후에 신속한 입찰 등을 유도해야 하지 않을까요?

여러분은 어떻게 생각하십니까?

상반기 경매교육을 사실상 접고

경매컨설팅과 매매만을 위주로 일을 진행하려고 했지만

많은 곳에서 강의 쇄도가 와서 강의를 많이 진행하는데요

사실 직접 투자해서 돈을 벌고 싶은 마음 굴뚝^^

아니면 컨설팅 또는 중개수수료를 통해 돈을 벌고 싶은 마음 굴뚝^^

사실 강의는 너무 힘들어서요^^

나이를 먹어가면 먹어갈수록^^

그러나 한가지^^

여러분 지금은 매도타이밍일까요? 매수타이밍일까요?

중3때부터 주식투자

24살부터 경매투자를 했습니다만

경험칙상 지금은 매수타이밍으로 느껴집니다

과연 저만의 생각일까요?

동의하시는 분들은 과감한 결단을^^

그리고 준비를^^

그리고 찬스를 잡으시길^^

   저에 생각에 동의한다면

    아래 추천에 한표를^^  동의하지 않는다면 반대에 한표를^^

여러분 건강 행복한 주말 잘 마무리하세요

이상 설춘환이었습니다