부동산

다음은 토지사기에서 벗어날 수 있는 방법을 비교적 구체적으로 나열한 것이다.

땅투자자라면 반드시 집고 넘어가야 할 중요한 사안(요소)들이다.

1. 부동산노하우란 현장답사방법을 모색하려는 노력!

현장답사방법을 모색하는 노력이 곧 부동산노하우인 까닭 - 입지 분석은 답사를 통해 가능하므로.

입지분석을 인터넷이라는 대형 플랫폼을 통해 인식하기는 곤란하다.

이론공부가 완벽하다고 해서 입지분석력이 높은 건 아니다.

현장답사과정을 밟는 목적 - 도로관계를 통해 입지를 분석하는 것.

2. 거품 진단법

실수요(주거)인구가 감소하고 있는데 가격상승현상이 일어나는 경우 거품을 의심 할 수 있다.

이런 곳에 관심 갖는 건 소모전. 시간낭비다.

가수요세력이나 개발계획, 낭설 등에 의해 가격이 자극을 받는 것.

피와 살과 뼈 - 부동산구조(반드시 서료 연계!)

피 - 길(도로),

모세혈관

살 - 부동산의 지상물

비만(거품) 주의!

비만 = 비어 있는 부동산으로 전락, 변질될 수 있음

뼈 - 사람과 인구

3. 거품은 규제 중 한 가지 - 개인투자자가 실수요자 대비 희소가치에 집중하는 이유다.

희소가치가 높은 곳은 거품수준이 낮다.

1) 거품 강도가 높은 경우

2) 거품 강도가 낮은 경우

(1) 규제 강도가 높은 경우

(2) 규제 강도가 낮은 경우

2)와 (2)의 경우 - 투자 대상(희소가치가 높아질 수 있는 기회의 지경)

4. 지분투자에 관한 오해를 이해로...

투자자는 돈을 벌기 위해 움직이는 서민들이 대다수이기 때문.

돈 많은 사람이 지분투자하는 경우는 극히 드물다.

지분투자가 사기인 경우 - 왕따 당한 땅은 낭패, 실패! 자살행위

사람처럼 땅도 왕따 당하면 자실한다. 독립심과 자립심을 상실하고 만다.

관종, 관심이 지분투자의 가능성을 높인다.

관심도가 낮은 곳의 지분투자는 100% 사기!

지분투자자 중 실수요자가 1명이라도 있다면 이 역시 낭패다.

생각과 목적이 다르기 때문이다. 매도 시 불리하다.

지분투자가 가능한 조건 - 땅값상승지역에서 지분투자를 응용, 적용해야 문제점이 사라진다. 

투자명분으로 움직이는 사람만 지분을 원해야!

사람의 집중도와 관심도가 높을 때 지분투자가 가능하다.

만약 오지에 지분투자를 한다면 쓰레기 땅에 투자하는 격.

개발계획이 전무한 지역의 지분투자는 쓰레기 투자를 의미한다.

5. 경기도의 특징

경기도라고 해서 무조건 전 지역이 인구가 증가하는 건 아니다.

즉 경기도도 인구증가지역과 감소지역으로 분류되는 것.

인구감소지역이 더 많다.

이는 희소가치 높은 곳을 모색할 수 있는 기회다.

시흥 군포 의왕 과천 양주 고양 용인 화성 오산 평택

남양주 하남 광주 김포 등은 인구증가세.

그 나머지는 소강 혹은 감소세인 것.

경기도는 투자지역과 실수요가치가 높은 지역으로 분류할 수 있다.

투자지역이란 실수요가치와 투자가치가 비례하고 있는 곳.

실수요가치가 높은 지역는 자연의 가치가 높은 공간

(예-가평, 양평, 연천일대)이다.

경기도 지자체 수와 한강다리 수가 같다(31개) -

조망권과 지상권의 가치가 합세, 연동이 가능한 지경,

경기도가 기회의 공간인 까닭이리라.

6. 부동산 관련 언론을 읽는 법(부동산 기사와 뉴스) -

건강한 비판, 비평에 귀를 활짝 연다.

신문 읽는 방법과 뉴스를 듣고 보는 방법이 중요!

가짜뉴스가 판치는 세상 아닌가.

병든 비판은 몸에 해롭기 때문.

예) 가치 정보에 집중력을 발휘해야 한다.

정책 뉴스에도 집중도를 높인다.

단, 가격정보와 가격뉴스엔 집중도 높일 필요 없다.

가격은 가치 대비 자주 바뀌기 때문.

부동산주인과 지역부동산의 영향을 받아

조석으로 쉽게 바뀌기는 게 가격상황이다.

7. 투자의 눈과 실수요의 눈.

투자자의 눈 - 망원경으로 숲을 본다.

내려다 본다.

망원경으로 현장을 관찰한다.

하늘에서 내려다본다.

실수요자의 눈 - 현미경으로 현장을 관찰한다.

가까이서 본다.

실수요자는 지적도상의 도로가치에 집중하는 것이기 때문.

지금당장 활용, 응용해야 하니까.

현장 속에서 관찰할 사안 -

지역자랑거리(지역자랑은 지역사랑으로 연결되기 때문)

(투자자는 지역을 사랑하는 자.

지역을 사탄으로 여기는 자가 투자자가 될 수 없다)

사랑을 눈으로 볼 수 있는 자(확인할 수 있는 자) - 투자자

사랑을 눈으로 볼 수 없는 자 - 거의 맹인수준!

귀로 볼 수 있는 힘!!

이는 대단한 관찰력, 통찰력이다.

투자의 가능성을 높일 수 있는 힘이다.

8. 싼 땅과 비싼 땅의 특징.

싼 땅의 특징 - 매력적(자랑거리와 지역장점)일 수가 없다.

매력적이라면 비쌀 테니까.

싼 땅은 단지, 싸다는 이유로 접근이 용이한 것.

비싼 땅의 두 가지 성질 -

희소가치가 너무 높아 가격수준이 거의 거품수준이다.

가치는 큰 기대감이 없지만 가격만 비싼, 즉 거품이 주입된 케이스.

거품수위를 관찰할 수 있는 자가 투자자.

9. 선입견을 버리자.

미분양아파트가 나쁘다는 생각과 집값하락지역이 나쁘다는 생각.

미분양아파트는 인근 시세 대비 저렴하게 내놓으면 환금성이 높아지고

집값하락지역은 영원할 수 없기 때문이다.

상승곡선을 탈 수 있다.

가치에 의해 말이다.

10. 투자자를 지배할 수 있는 모토 - 인구와 시간(예-투자기간) 관계

예) 인구증가(인구밀도) > 인구규모

11. 가격의 위치와 가치의 위치.

가격의 주인 - 부동산주인

가치의 주인 - 국가, 지자체

12. 지도와 답사.

부동산마니아의 두 가지 습성(성격).

지도만 보는 자와 지도 가지고 답사과정을 반복적으로 밟는 자.

투자자와 비투자자의 차이다.

부동산 가치 - 개인이 깎을 수 없다

부동산 가격 - 개인적으로 깎을 수 있다.

빠른 환금화를 위해 인근 시세보다 저렴하게 내놓을 수가 있다

개인적으로 가격만족도가 낮은 이유다.

매수자가 더 싼 부동산을 모색하는 데 집중, 집착하는 게 인지상정.

가치의 주인 - 국가와 지자체

가격의 주인 - 지주

지주는 부동산보호자

(자연을 보호하면서,

즉 규제사안을 준수하면서 개발하는 게 정상적인 개발구도이기 때문)

13. 입지의 의미(뜻)를 정밀하게 알아내라.

입지는 환금성을 높이고 사람과 인구를 끌어모으는 힘을 보유하고 있기 때문.

지역관심도와 집중도를 높인다.

14. 품격과 감격.

품격이라는 하드웨어를 감격이라는

소프트웨어로 연결할 수 있는 능력 보유자가 곧 투자자.

하드웨어를 소프트웨어로 변혁하는 게 투자자의 사명이다.

즉 품격과 감격은 정비례하여야 하는 법.

품격이 낮으면 실망감이 극대화 될 터이니까.

희소가치가 떨어진다.