부동산

우리나라 국토 안엔 완성도 낮은 생지가 너무도 많다.

건축 가능한 땅의 희소성이 높은 이유다.

여전히 가용토지가 태부족이다.

가용토지(可用土地)란 토지이용계획을 수립하여 검토한 결과, 개발이나 이용이 가능하다고 인정되는 희소성이 높은 토지를 말한다.

건축 가능한 땅은 크게 두 부류로 분류가 가능하다.

(1) 건축 가능한 땅1

지금당장 활용해야 현재가치를 존중 받을 수 있는 지경.

건축허가가 불가능한 상태에선 존재가치가 0이다. 실수요자입장에선 쓰레기땅이다.

존재가치를 인정 받지 못한다면 지역애물로 장기간 방치, 유기되고 말 것이다.

실수요용도로 현재가치를 인정 받지 않으면 안 된다.

건축 가능한 완성도 높은 땅이라 현장감이 높을 가능성이 높다.

이런 경우엔 투자자도 급증할 수도 있는 법!

실용성과 현장감이 하나로 연계될 수 있는 기회의 땅이므로.

(2) 건축 가능한 땅2

추후, 활용할 수 있는 땅으로 완성도가 낮다.

현장감이 당연히 낮을 수밖에 없다.

투자용도로 활용하여 미래 및 잠재가치에 의지한다.

지금당장 건축이 힘들지만 나중에 건축이 가능하다.

경제논리에 맞아 큰 수익을 기대할 수 있다. 다양한 건축물 입성이 가능하기 때문이다.

물론 타당성이 높은 개발청사진과 조감도가 존재했을 때 가능한 시나리오.

인구의 다양성을 통해, 도로의 사용량을 통해 미래가치(개발청사진의 당위성)를 점검한다.

요컨대 토지는 두 가지 가치가 공존한다

1. 지금 사용 중인 토지(예 - 대지, 농지)

2. 추후 사용할 토지(예 - 생지와 맹지상태)

투자자가 바로 인지할 점은, 규제의 성질과 거품의 성질이 흡사하다는 것이다.

완전 해갈, 해소, 해결이 힘들어 상처와 흔적은 평생 남기 마련이다.

지울 수가 없다.

상처 크기가 여러 가지 형태로 분기된다.

상처 크기가 지나치게 크다면 회복(가역성, 가능성)이 거의 불가능하다.

투자자는 실수요자 대비 규제 강도와 거품 수위를 가늠해야 한다.

개발대상공간은 규제공간이기 때문.

규제강도가 낮은 곳이 개발대상지역이 될 수 있다.

규제해제과정에서 거품이 주입되기 마련이다.

최소의 비용으로 최고의 가치(희소가치)를 구가하기 좋은 건 탁월한 위치에 놓여 있는 접근도 낮은 맹지상태이다.

도로개설의 목적

(투자자가 현장답사 시 반드시 알아볼 대목)

1. 차량수요(수용)를 위한 개설 - 차(車)가 사용된다

(도로의 존재가치는 자동차를 필요로 한다)

놀고 있는 도로는 장식용 도로로 지역애물단지!

2. 건축 목적의 도로개설 - 人間이 사용된다(주거인구, 사람을 필요로 한다)

공실률 낮은 부동산이 급증한다면 지역의 실용가치가 높아져 투자가치가 덩달아 높아질 수 있다.

부동산의 공실률은 지역가치와 관련 있다. 지역공실을 가늠할 수 있는 법.

지역공실률이 높은 공간은 투자가치가 낮다. 물론 실수요공간으로는 적격일 수 있다.

실수요인구는 시간과 가격에 지배 받는 입장(환금성)이 아니기 때문.

실용성과 환금성은 별개!!

개인투자자에겐 공실률 줄이기 위해 어떤 노력이 필요하나?

건축의 기능 및 가능여부보단 건축할 토지 위치(입지)를 정밀 점검하는 게 중요하다.

입지가 안 좋다면 인구흡입력에 빨간불이 켜질 수 있기 때문.

부동산사기 방어방법이 있다.

부동산교주를 멀리하라!

부동산교주는 부동산 교수 중에도 있고

부동산고수 중에도 존재한다.

고수와 교수가 교주 노릇(역할)을 하고 있는 것이다.

투자자입장에서 강한 판단력과 변별력, 분별력이 요구되는 대목.

교주는 사기꾼이기 때문이다. 한탕주의자이다. 한탕주의자를 모집하여 투자를 권한다.

부동산교수 중 고수도 존재한다.

투자지역을 선정해준다.

투자가치를 조율해준다.

교수 - 교육자

교주 - 사육자, 사육사

국토의 희소가치를 정조준하기 - 인구상태를 통해 가능

(1) 어린이가 감소하는 지역

(2) 노인이 감소하는 공간

(1) > (2)

(장수시대의 특성)

아이인구가 급증하는 지역에 투자하기-

출산 및 생산가능인구의 힘을 믿는 과정

노인인구가 급증하는 지역 - 실수요가치가 높은 공간

인구의 가치 - 아이인구의 가치와 노인인구의 가치

(희소가치의 차이)

아이인구는 젊은인구, 즉 출산 및 생산가능인구와 맥을 함께 한다.

이로써 아이인구를 통해 지역잠재성이 높아질 수가 있다.

『인구가 집중적으로 공격적으로 몰릴 수 있는 지역 = 규제해제 가능성이 높은 지역』

투자자가 급증할 수가 있기 때문이다.

실수요 겸 투자자가 급증할 수가 있다.

인구의 다변화가 가능하다.

인구의 다변화 - 부동산의 동산화, 대지화가 가능한 지경.

그리고 마천루 등 높은 빌딩 입성이 가능하다.

건축물과 인물이 동시다발적으로 급증세다.

국토의 특성 - 큰 땅이 훨씬 많다(맹지분포도가 높다는 것)

국토의 분류 -

(1) 작은 땅이 몰려 있는 지역

(2) 큰 땅이 몰려 있는 지역

(1)의 가치 > (2)의 가치

희소가치의 차이 때문이다.

분할이 가능한 토지가 그다지 많지 않아서다.

경기도의 희소가치가 지방 대비 높은 이유 -

1. 인구↑

2. 부동산↑

3. 도로↑

4. 분할가능공간↑

(분할가능공간이 많다는 건 실수요가치가 높다는 증거)

작은 땅이 급증하고 있다면 그 지역엔 택지가 증가할 수가 있다.

택지조성지역에는 집을 위시해 각종 부동산이 동시다발적으로 입성할 수 있다.

법과 약속(택지개발촉진법)을 굳게 믿는다.

분할 - 부동산에 대한 최초 개발 행위, 작업

(건축 행위가 가능한 지경+

도로신설이 가능하다)

분할의 종류 - 필지분할과 획지분할

필지분할 - 개인 소관

획지분할 - 국가 및 지자체 소관

필지 및 획지분할이 가능한 공간은 그다지 많지 않다.

희소가치가 높다.