부동산

임장활동의 필요성을 반복적으로 강조하는 건,

지역 약점 노출을 직접 목도하기 위한 것이다.

이를 테면 유동인구가 다양한 동대문역사문화공원역의 경우

모든 상가의 장사가 잘 되는 건 아니다.

멀티역세권의 지하상가 중에도 유동인구를 흡수할 수 있는

기력을 잃은 경우도 있다.

부분적으로 세밀하게 접근할 필요가 있는 것이다. 

영업주인이 자주 바뀌는 경우도 있다. 이런 현상은

반복적인 현장답사를 통해 관찰할 수 있다.

소문이나 뉴스 하나로 상황을 판단한다면 큰코 다칠 수 있다.

완성물인 상가를 답사할 때는 유동인구의 동태파악이 중요하고

미완성물인 토지의 임장활동은 길상태를 알아보는 과정인 것이다.

용적률을 사용하지 않은 상태의 토지의 경우(바닥면적인 건폐율만 사용 중)

현장의 존재감(길-도로가치)의 필요성이 대두될 수밖에 없다.

입체감이 낮으니 말이다.

평면의 가치를 적극 대변하는, 길 가치에 집중해야 하는 이유다.

길(도로)의 가치는 두 가지로 점철, 접근한다.

정서직인 면과 물리적인 면 모두가 중차대한 것이다.

길의 필요성 - 계속 닦아야 진보한다.

진일보할 수 있다.

(修道)

주택은 주차시설이 중요하고(시설물)

토지는 공작물(도로)에 지배 받는다.

신작로 하나에 2~3배 지가가 상승하는 이유다.

수도는 질서정연함을 보지, 유지하기 위한 중요한 도구이다.

길 닦는 목적은 인구의 흡입력을 강화, 진화하기 위함이다.

이동량이 증가한다(차량과 이동인구).

강남과 강북의 차이점 - 도로크기와 질적가치의 차이

(도로크기와 질은 주거시설과 상업시설로 점철된다.

강남엔 마천루가 많으나 강북엔 태부족)

큰 도로의 강점 - 용적률을 인정 받을 수 있는 기회(마천루 입성)

작은 도로의 약점 - 큰 빌딩이 입성할 수 없는 지경

(도시지역과 비도시지역의 차이)

득도(得道)와 수도(修道) - 이것이 반복되어야 진보, 발전할 수 있는 법

결국은, 득도는 하드웨어상태요 수도는 소프트웨어인 셈이다.

득도는 길 상태를 의미하고 수도는 사용량과 사용가치를 의미하기 때문.

득도의 예) 고속도로 상황

수도의 예) 고속도로의 활용가치(사용량)

득도 - 도(道)가 정지된 상태(명사)(부동산의 전체상태)(부동산의 정체성)

수도 - 도가 움직이는 힘(동사)(동산화가 가능한 지경)(부동산의 잠재성)

현장답사의 목적 - 확인과 확증과정(득도와 수도의 과정)

득도와 수도의 연결상태를 확인하는 절차가 바로 적극적이고

공격적인 임장활동인 셈이다.

현장답사(감시)가 가능한 건 득도 때문이다.

길이 존재하기 때문.

그 존재가치를 통해 미래가치(수도)를 점검할 수가 있다.

그 길을 통해 지역진보가 가능한지를 점검할 수 있다.

도로의 중요성과 분할의 필요성은 서로 연동해야 한다.

단절된 지역의 투자가치, 희소가치는 낮아지기 때문이다.

(1) 도로의 중요성(큰 도로와 작은 도로의 연결상태를 점검, 검토한다)

(2) 분할가능성(필지분할, 획지분할 상태를 점검한다)

접근성과 분할관계 - 답사 시 견지한다

필지 분할가능성 - 실수요가치와 연관(대지 분할 수준, 대지 개발과정)

획지 분할가능성 - 투자가치와 연관

(택지분할, 택지개발과정-주거 및 상업시설 등을 건축할 수 있는 지경.

택지개발촉진법에 의해 용도와 지목이 진화하여 지역이 진보된다)

필지상태 - 획지의 재료

대지상태 - 택지의 재료

답사자는 필지상황은 물론, 시공간에 집중한다.

공간 - 눈으로 볼 수 있다

시간(시기) - 눈으로 볼 수 없다

인간(인구) - 눈으로 볼 수 있다

'시기'(시간)는 '공기'와도 같은 것.

눈으로 볼 수 없기 때문이다.

개발면적(규모) - 눈으로 볼 수 있다.

개발비용(돈) 역시 눈으로 확인이 가능하다.

개발기간(시간) - 눈으로 볼 수 없다

부동산(개발) = 공간+시간+인간(인구)관계

이 관계가 깨지면 개발이 난개발로 변질된다.

미분양과 공실현상이라는 새로운 고통이 엄습한다.

'공간'(대자연) 속에 인간이 존속한다.

시간 속에 인간이 존속한다. 답사의 이유다.

집답사와 땅답사의 차이점

실용가치에 지배 받는 집 답사는 현미경을 통해 감지하고

땅답사는 망원경으로 잠재력을 관주한다.

집은 약간의 약점이라도 보이면 큰일이기 때문에

반드시 현미경이 필요한 것이다.

지금당장 사용해야하기 때문이다.

지역개발계획보단 실용성이 훨씬 중요한 것.

상가답사는 어떤가.

유동인구와 주거인구의 조화가 주요 이슈거리다.

단순히 유동인구에 집중하는 건 리스크 크기가 크기 때문.

단골+뜨내기의 조화가 중요하다.

마치 아이인구와 노인인구의 조화가 중요하듯 말이다.

인구쏠림현상은 꼴불견이다.

상가답사와 땅답사 - 인구에 예민하다.

땅은 인구증가와 유입에 예민하니까.

인구가 곧 지가와 연동한다.

집 답사 - 인구의 다변화 < 부동산의 편익성(혹은 공기오염도)

인구의 다변화와 공기오염도는 서로 연관 있기 때문이다.

현장답사 시

투자자입장과 실수요자입장은 판이하다.

투자자입장에서 땅을 볼 때

절대 사지 말아야 할 땅은 없다.

변수 때문이다.

주변변수를 무시할 수 없다.

앞날을 함부로 예측하는 건 무리.

함부로 포기하지 말아야 하는 이유다.

실수요자입장은 확연히 다르다.

절대 사지 말아야 하는 땅이 존재하기 때문이다.

맹지 사면 끝장이기 때문.

결국, 투자자입장에선 절대 사지 말아야 할 땅은 없다

(땅의 가능성을 본다. 땅의 실용성 대신 말이다).

함부로 포기, 단정 짓지 말지어다.

주변가치(변수)를 애써 포기할 필요가 없기 때문.

변하지 않는 국토의 특질 -

실수요가치를 알아주는(인정해주는) 토지의 희소가치는 높다.

국토의 맹지분포도가 높기 때문이다.

당장 사용할 수 있는 생지가 태부족.

'투자의 가치'는 변수의 가치.

이중구도, 이중성을 그리기 때문이다.

한 지역에서는 항시 반드시 그림자와 빛이 공존한다.

그림자가 빛(해제)으로, 빛이 그림자(규제)로 변하기도 한다.

지역변수의 영향력이다.

마천루 앞의 그림자 -

일조권에 문제가 있을 수 있지만

호가호위가 가능하다.

새로운 인구가 유입되어 내 땅 가치가 변할 수가 있기 때문.

삶의 질적가치가 낮아지지만 새롭게 형성된 인구 덕을 톡톡히 볼 수 있다.

물권(지상물, 아파트와 상가)+인권(인물, 인구) = 지상권(+공중권)

지상권 인근의 내 땅의 가치가 변할 수 있다.

미분양 및 공실현상은 지상권형성의 장애요소다

(완성도 낮은 지상권, 미숙한 지상권).

'땅답사'는 '지역답사'의 다른 말.

집답사와 상가답사와는 그 성격이 다르다.

땅답사 시 지역답사를 하는 건

소프트웨어의 중요성을 강조하는 것이다.

집답사와 상가답사는 하드웨어의 다른 말.

완성물과 미완성물의 차이다.

지역답사 = 잠재성을 답사(감시)하는 것

집답사 = 삶의 질(편익성)을 답사는 것

상가답사 = 인구를 답사하는 것

(유동 및 고정인구, 뜨내기손님과 단골손님)

땅, 집, 상가와 더불어 돈과 시간 역시 하드웨어와

소프트웨어로 분리, 정리할 수 있다.

돈과 시간 자체(전체) - 하드웨어

돈과 시간 사용법 - 소프트웨어

사용법을 모르면 돈이 도망가고

시간낭비, 허비!

사람(인물) 역시 하드웨어상태.

사람 사용법을 모르면 이 역시 무용지물이다.

사랑(배려와 양보)도 마찬가지다.

진보(전진) 하기 위해선 사랑의 활용도를 높일 필요가 있다.

부동산에 접근할 때 경제적 가치 못지 않게

정서적 가치도 매우 중요하기 때문이다.

정보력과 경제력은 강한 정신력(자제력과 마음을 관리할 수 있는 능력)을

필요로 한다.