부동산

땅투자자의 관심도와 집중도가 높은 곳이 '경기도'인 건

끊임 없는 경기도 가치의 다양화, 다변화 때문일 것이다.

그러나 인구가 급증세인 경기도가 전부가 증가하는 건 아니다.

감소하는 곳이 더 많다.

쏠림현상과 집중도, 관심도의 차이 때문이다. 

개인투자자입장에선 도내에서도 희소가치에 집중해야 하는 이유다.

희소가치의 재료는 '인구밀도와 인구의 변화(진화)'이다.

즉 희소가치의 기준은 지상물이나 시설물보단 (진화가 가능한) '인물의 가치'를 통해 알

아봐야 한다.

1. 인구밀도 높은 곳 

예) 수원 성남

(상주 및 유동인구의 다변화, 다양화가 지역매력이다)

2. 인구밀도 낮은 곳

예) 양평 가평

(상주인구보다 관광인구에 의지하는 상황-물과 산을 숭상하는 지역성격과 구조 때문)

수원은 31개 경기지자체 중 인구규모가 장기간 1위에 랭크되어 있고

양평과 가평은 면적규모가 각기 1,2위에 랭크되어 있다.

이는 대도시 및 대자연가치의 차이로 하나는 유동성과 연관되고 하나는 고정성(자연환

경)과 관련이 있다.

수원과 성남의 대도시 가치가 높은 건 광교신도시와  판교 및 분당신도시의 높은 존재

감과 직결되고 양평과 가평일대는 대자연의 가치를 인정 받는 상황이다.

경기도 가치가 다양한 이유이리라.

(1) 인구증가지역과 땅 넓이가 넓은 지역 - 거대도시 고양시와 용인시

(2) 인구감소지역과 땅넓이가 좁은 지역 - 안양시와 광명시

(3) 인구증가지역+땅 면적이 좁은 지역 - 하남시, 시흥시

『(1)의 잠재가치 > (2)의 잠재가치』

(3) - 현재가치(존재가치)↑

(인구밀도가 높기 때문)

'현재가치와 개발가치'는 정비례, 연계된다.

현재가치는 도로관계의 연계와 직결되기 때문이다.

도로의 연결상태에 따라 미래가치가 변할 수 있다.

난개발 온상이자 도로관계 정립이 탁월한 수도권의 특징 - 정비계획법이 존재한다.

정비계획법의 의존도가 높다.

난개발 방어법의 일환이 곧 정비계획법인 것.

탄력 적용된다.

인구밀도 높은 지역과 인구밀도 낮은 지역으로 구분되기 때문이다.

범례) 과밀억제권역과 성장관리권역의 공존, 공유.

과밀억제권역에선 산업단지와 대학입성 등 인구유입이 수월한 경우를 방어, 방지한다.

수도권은 중첩규제의 온상.

중첩규제 - 강과 산을 개발한다. 해제가 가능한 지경. 중첩개발과정을 거친다.

중첩개발이 가능한 건 인구 다변화가 가능하기 때문.

인구의 다양성은 개발의 타당성을 보증한다. 확정할 수가 있다.

지방 대비 개발이 수월하다.

예) 신도시 및 택지개발조성이 다양해서다

(택지는 주거시설과 더불어 상업 및 공업시설물들이 입성할 수 있는 환경여건을 제공한

다)

상업시설은 유동인구를 부르고

산업(공업)시설은 노동인구와 연관된다.

대규모 단지를 부른다.

단지의 다양화는 인구의 다변화와 연결된다.

지역개발의 초석, 발판이 된다.

'지역개발'은 '지역개방'과 연결된다.

개방의 도구 - 도로(인구유입의 도구)

난개발지역은 개방과 무관하여 미분양의 무덤이 되고 말 것이다.

개방의 도구(도움) - (당위성을 보장할 수 있는) 개발과정

개발의 특징(단점) - 반드시 희생이 따른다는 것이다.

예) 강제수용과정

건설과정 중 노동자 사망사고발생

'회생(기회)'의 도구 - '희생' 정신(위기극복능력)

집 투자자입장에서의 위기는 집값하락현상이요

호기(기회)는 그 반대현상일 것이다.

가격과 시간의 노예생활을 하고 있는 것.

조급증에 걸려 있어 삶의 여유가 없다.

『집 실수요자의 집값하락현상 ≠ 위기』

(∵ 실수요자는 여유와 자유에 투자하는 자. 시간을 지배한다)

지역경제력은 실수요인구와 그 가치에 지배 받는 입장.

주거인구의 능력에 따라 지역경제력이 변할 수 있다.

주거인구가 유동 및 고용인구를 부를 수 있기 때문.

직주근접공간을 조성할 수 있는 기회가 찾아온다.

지역경제력은 지역경쟁력을 통해 발현(발견)할 수 있다.

예) 경기도의 독특한 힘은 지역 라이벌의식에서 발효.

수원과 용인은 100만 거대도시로서 선의의 경쟁구도를 그린다.

화성과 평택 역시 마찬가지다.

성남과 용인도 지역경쟁력이 강하다.

신분당선과 분당선의 연계를 통해 지역이 강화, 진화되고 있는 실정이다.

지역경쟁력이 곧 지역경제력의 도구인 셈이다.

서울의 라이벌 - 경기도(서로가 인구수준이 비슷해서다)

그러나 서울은 인구감소현상이 뚜렷하고,

경기도는 그 반대이므로 잠재가치의 차이가 점점 벌어지는 판국이다.

대신 서울의 유동인구는 급증세다.

그 이유는 경기도와의 높은 접근성 때문이다.

지하철과 버스노선의 연계성 강화와 다양화를 무시할 수 없는 지경.

예) 강남3구의 유동인구 힘을 극대화 할 수 있는 모토(강남역, 잠실역, 사당역 등의 지역존재가치↑)

서울 - 강남의 힘

(강남과 강북의 차이가 크다)(시간이 갈수록 점점 벌어진다)(지역쏠림현상 때문)

경기도 - 신도시와 100만 거대도시의 힘

(경기이북과 남부지역 차이 역시 크다)(역세권과 도로가치의 힘 때문)

서울 및 경기도의 가치차이가 크고

국토불균형현상이 심한 건 가치 차이 때문.

수도권의 라이벌은 존재하지 않는다.

수도권의 라이벌은 지방이 될 수 없기 때문이다.

지방인구가 수도권으로 이동 중이다.

답사 중이다.

서울강남의 아파트와 경기도 땅이 위력적인, 매력적인 이유다.

경상도에서 경기도 평택, 화성등지의 땅을 답사하기 위해 상경하고 있다.

수도권의 주거인구가 수도권에 투자하지, 지방에 투자하는 경우는 드물다.

비수도권의 인구가 수도권에 투자하는 경우는 늘고 있는 추세다.

수도권인구는 증가하고 있지만 지방은 예비소멸도시가 급증하고 있는 상황 아닌가.

수도권의 특징 - 실수요 겸 투자가치가 극대화되고 있다.

비수도권의 특징 - 실수요가치가 높다.

물과 산 등 대자연의 가치가 높기 때문.

지방과 오지는 건강 장수시대에 맞는 공간이다.

수도권 - 젊은인구가 살기 좋은 공간이다.

직주근접도시가 다양하게 분포되어 있다.

예) 판교신도시, 광교신도시

도농복합시, 전원도시가 증가하고 있다.

예) 남양주와 광주시일대

일자리와 일거리가 급증하고 있다.

잠자리 역시 증가하고 있다(신도시개발).

수도권 - 직주근접도시가 급증할 수 있는 건 인구유입이 수월한 구조 때문이다

비수도권 - 직주분리도시가 증가하고 있다. 인구유출현상의 심화와 무관치 않다.

정부의 부동산대책 중 하나인 3기 신도시 개발 발표의 주무대가 수도권이다.

지방이 아니다.

여전히 비수도권은 제외다. 여전히 인구쏠림현상이 이어지고 있기 때문.

인구밀도의 차이와 인구의 변화 및 진화의 영향력 때문일 것이다.

인구의 가치가 곧 신도시의 가치이기 때문이다.

강제수용을 통해 지역 인구구조가 바뀐다. 새로운 인구의 힘, 인구혁신이 지역진보를

부른다. 실수요 겸 투자자가 급증한다.

* * 겁이 없는 사람과 돈이 없는 사람의 관계

겁이 없는 사람이 돈이 있는 경우가 많다.

성공투자자의 특징 때문이다.

성공한 자는 겁 없는 자이다.

겁 많은 자가 투자자가 되는 경우는 없다.

돈 많은 자가 무조건 투자자가 되는 건 아니다.

겁이 많다면 말이다.