부동산

맹지투자자가 발생하는 건 최소액으로 투자를

하겠다는 개인투자자의 강한 신념과 

대기업이 부동산개발을 할 때 완성도가

낮은 맹지를 개발대상으로 삼고 있기 때문이다.

땅투자의 재료(이유) -

1. 지역개발계획구도와 개발타당성 

2. 땅의 성질

3. 지역(해당지자체)성격

땅투자 성공자는 1,2,3상황에 의해 투자하고

실패자는 세 가지 중 한 가지에만 함몰된다.

중차대한 사안(기회)을 잃고 만다.

이를 테면 주거인구가 꾸준히 증가하고

있는 경기도 화성시의 개발계획 하나에 투자한다.

지역성질을 무시하는 무지에 깊게 빠져

스스로 빠져 나오기가 힘들다.

지역성질인 입지를 투자시 무시(등한시)해서다.

집값 잡는 방법 중 한 가지 -

인위적으로, 즉 규제정책을 통해 집값 잡는 건 무리.

일시적 효과와 풍선 효과 때문이다.

지속력이 약화(악화)된다.

코로나(전염병)바이러스가 심한 지역의 집값은

떨어지기 마련이다.

해당지역 상주인구의 건강가치가 떨어지기 때문이다.

집 투자의 재료와 토지투자의 재료는 판이하다.

완성물과 미완의 부동산의 차이 때문.

집투자의 재료는 '삶의 질'이고

땅투자의 재료는 위의 세 가지 사안이기 때문.

땅과 아파트는 서로 인접해 있지만

(부동산구조, 주거지역+녹지지역)

땅값과 집값이 반드시 비례하는 건 아니다.

미분양 및 집값폭락현상과 무관하게

땅값상승현상이 일어날 수 있는

경우의 수가 발생할 수 있기 때문이다.

범례) 개발계획(산업단지 입성계획),

생지 성격, 지역성격(지역유전자)

뜬소문 하나에도 땅값거품현상이 일어날 수 있다.

개발계획 뉴스 하나에도 해당지역

부동산주인들에 의해 지가폭등현상이 반발, 발생한다.

평당1만원짜리 맹지가 하루 새 2배 오르는

경우도 태반이다.

집의 성격과 땅의 성질이 서로 판이하기에

집값하락현상과 땅값관계가 반드시 비례하는 건 아니다.

역시 완성물과 미완성물 차이의 영향이 크다.

그 역할이 극과 극이기 때문.

주택의 존재감(현재가치) -

주택 자체(전체)에 집중한다.

높은 실용가치(존재감)를 원한다.

바란다. 입주자 모집과정을 거칠 수 있다.

맹지의 존재가치 = 토지 자체의 가치보단

인근 가치에 의지, 주목한다.

변화를 꾀한다.

입체적이지 않아 입주자 모집이 불가능하다.

사치다.

집의 존재감과 땅의 존재감의 차이를

인공적으로 방어할 수는 없다.

실례)

토지 = 건폐율인 바닥면적 존속(평면적, 단면적)

주택 = 건폐율+용적률 공존(양면 존속, 입체적)

맹지는 도로와 용적률 없는 상태이기에

주변가치(지상물가치, 인물의 가치)를

용적률로 대치+대용(적용)하는 입장이다.

맹지투자의 재료 - 인구증가(유입)요인(효과)

인구증가의 요인 - 위 3가지의 관계 정립

(지역개발계획과 땅의 성질, 지역성격)

3가지 상황이 단절된다면 기대효과가 낮아질 것이다.

한 가지만 보아선 안 되는 이유이리라.

실패자는 판단미스를 반복한다.

선순환이 아닌 악순환의 연속이다.

성공자의 판단력은 높아, 주택가치와 토지가치의 차이,

실수요가치의 길과 투자가치의 차이에 대한 분석력이 탁월하다.

강화될 수 있을 것이다.

성공자는 강한 가치 판단력을 자랑, 사랑한다.

입주자, 노동자, 사용자에 의해

주거지역, 공업지역, 상업지역, 녹지지역(생지상태) 등

지역성격이 진화한다.

마치 사람이 사람에 의해 성질이 변화하듯

부동산 역시 인구의 영향력을 받아 지역유전자가 바뀐다.

입주자, 노동자, 사용자 등이 녹지공간(녹지지역)

이동(동산화)을 통해 이용(주거시설물 등)이 가능하다.

땅 - 인근 분위기에 의지(의존)한다

예) 기득권(인구, 텃세, 텃세권)과 지상권(법정지상권)

(註) 텃세권(세력권) -

개체들의 생존과 생식의 가능성을 증가시키기 위해

형성된 방비된 지역

법정지상권 -

한 사람의 토지와 그 위의 건물이 어떤 사정으로

각각 그 입지가 달라졌을 경우에 법률이

그 건물입지에게 인정하는 지상권

사람이건 부동산이건 '변화' 자체보단

변화의 산물과 선물에 집중할 필요가 있다.

변화를 통해 또 다른 모습의 변화(들)를

모색(검색)할 수가 있다.

조화 - 진화의 성숙과정

평화 - 조화의 성숙과정

신화 - 신화적.

평화의 성숙이 곧 신화인 셈이다.

신화의 일종이 곧 개혁!

(개혁의 산물과 선물은 혁신과 혁명일 것이다.

서로 연결된다)

'변화'의 미래(들) - 조화~신화

'맹지(완성도 낮은 땅)의 변화'가 곧 '신화'인 것이다.

예) 신도시 및 역세권 신화

수도권신화은 존재하나, '지방신화'의 존재감은 떨어진다.

집의 변화≠신화(∵집=완성물),

실례) 개발제한구역(그린벨트)을 해제하여

주거시설을 조성한다.

개발과정과 재개발과정의 차이

개발과정 - 맹지가 변하는 과정

(미완성물의 변화여정)

재개발과정 - 대지가 변하는 과정

(완성물, 지상물의 변화, 진화)