부동산

토지의 실수요과정보다 토지투자가 어려운 이유 - 실수요는 법률을 100% 믿고 따르면 되지만 투자는 변수과정에 영향을 받을 수밖에 없기 때문이다.

예측가능한 일이 벌어지는 건 실수요요 예측이 불가능한 지경이 바로 투자의 경우인 것이다.

부동산실패자, 낭패자가 발생하는 이유 중 하나다.

토지 실수요 - 부동산공법(예-건축법) 공시법 등 법과 원칙에 의해 움직인다.

해당지자체 공무원과 상의, 협의하여 움직이면 아무런 문제가 없다.

토지투자 - 부동산공법 등 부동산상수보단 변수, 변칙에 의해 움직이기 때문에 과정이 쉽지 않다.

컨설턴트 의지(뜻)는 여러 모습이기 때문이다. 지극히 주관적이다. 자신의 경험과 경력이 함유되어서다.

실수요 - 분석력보단 법률에 의해 움직인다.

투자 - 정밀한 분석력과 주도면밀한 기획력을 필요로 한다.

이런 정신력이 없는 상태라면 실수요과정을 밟는 게 낫다.

실수요가치 - 힘보단 성질이 더 중요(필요)하다

투자가치 - 힘이 필요하다.

분석력과 판단력은 항시 연결되기 때문이다. 이러한 힘들은 잠재력의 도구임엔 틀림없다.

실패의 이유가 있다.

판단력이 낮아서다.

실수요가치와 투자가치의 뜻을 이해하지 못하고 오해를 한다면 십중팔구 실패를 하고 만다.

투자자가 공무원에게 투자가치를 묻고

실수요자가 컨설턴트에게 실수요가치를 묻는 경우 100% 실패한다. 만약 실패하지 않는다면 그건 우연일 뿐이리라.

지역발전의 초석(무기) - 실수요가치와 투자가치가 하나가 될 수 있는 기회의 땅이 증가할 때

(주거인구와 투자인구가 하나가 되었을 때)

지역거품발생의 원인 - 투자가치와 실수요가치가 분리된 지경에서 발생!!

(투자인구가 집중 몰려 있는 상태)

토지실수요자 - 경제력이 필요하다.

생지 매입비용과 개발비용(산지 및 농지전용)이 필요하기 때문이다.

투자자 대비 2배 이상의 경제적 비용이 소요된다. 그 대신 환금성이 높다.

지상물과 거반 비슷한 수준이다.

토지투자자 - 견제력이 필요하다. 변수에 투자하는 과정이기 때문.

개발의 타당성을 정밀하게 검토, 견지할 필요가 있다.

토지실수요자 - 지주가 직접 사용할 수 있다.

토지투자자 - 직접 사용하지 않는다.

추후, 개발기간이 종료된 후 활용가치를 기대할 수 있는 상황이기 때문

(나 혹은 다른 사람들이 말이다)( 그 대상이 광대하다)

토지실수요자에겐 예쁜 땅이 필요하다.

당장 활용해야 하니까.

그러나 토지투자자의 입장은 다르다.

예쁜 땅보다 개발가치가 높은 땅이 필요하기 때문이다.

현재가치보단 미래가치가 더 소중한 것.

즉 토지매수자는 두 가지 형태인 것이다.

현재가치에 투자하는 자와 미래가치에 투자하는 자로 분류가 가능하다.

전자가 실수요자요 후자가 투자자인 것이다.

토지실수요자 - 현재가치에 투자하므로 예측과정은 사치에 불과하다

토지투자자 - 미래가치에 투자하므로 예측과정이 반드시 필요하다.

『바른 예측과정』이 곧 『희소가치』인 셈이다.

임장활동 시

토지투자자가 보아야(견지해야) 할 것 - 「내 땅의 가치 < 주변의 가치」

('주변'은 '주거시설의 변화와 변수'의 준말이기 때문)

'희소'가치▷ '최소'와 연계

('최소화')(정확한 선정과정이 필요)

예-인구밀도↑(면적이 광대한 공간에서는 인구밀도가 낮을 수밖에 없기 때문)

부동산가치를 높여주는 도구 - 『인구변화와 진화』

공실률은 지역가치를 떨어뜨리기 때문이다.

지역공실과 지역슬럼화의 연유인 것.

여유공간과 지역공실은 그 의미가 판이하다.

여유공간은 힐링공간이지만 지역공실은 지역소멸의 원흉이기 때문이다.