부동산

토지투자자에겐 현장답사의 과정과 그 경험이 매우 중요하다.

1000번의 이론공부와 서류확인절차보단 3번 정도의 현장경험이 훨씬 소중하기 때문이다.

주택답사과정 - 도시구조 속의 답사과정으로 이는 지역랜드마크가 다양하여 답사과정에 큰 어려움이 없다.

토지답사과정 - 전원구조 안을 관찰하는 과정으로 지역상징물이 미미하여 답사가 힘들다.

주택답사과정은 대지 대비 맹지상황을 보기 힘들다.

그러나 토지답사과정은 다르다. 맹지답사와 같기 때문.

접근도가 높은 맹지와 그 반대의 경우를 경험하게 된다.

집 답사과정 - 대지의 가치를 조율할 수 있는 기회

(그 대상이 도시 및 완성물이다)

예) 100% 도시지역으로 구성되어 있는 서울특별시

땅 답사과정 - 맹지의 가치를 조율할 수 있는 기회

(그 대상은 시골 및 미완성물)

예) 경기도 등

부동산을 답사하는 건,

시간과 공간을 숙지, 관찰하는 것이다.

시간과 공간이 답사의 대상인 것.

공간의 지경을 통해 시간을 감지한다.

공간을 답사하는 건 접근성을 견지하는 것.

시간답사과정은 투자기간을 감시하는 것이다.

접근성을 통해 환금성을 예감할 수 있다.

## 토지의 특성과 주택의 특질

토지

토지이용계획확인서의 모습과 현장모습이 서로 판이하다.

시세와 개별공시지가의 차이도 크다.

토지는 미완의 부동산이기 때문.

땅투자자가 개별공시지가에 집착하는 건 무리.

무의미하다.

잠재력을 견지한다.

시세와 개별공시지가가 큰 차이를 보여서다.

주택

토지이용계획확인서의 모습과 현장모습이 거의 같아

시세 분석이 가능하다. 투명하다.

주택은 완성물이기 때문이다.

존재가치를 감시할 수가 있다.

시가 판단이 수월하다.

# 부동산노하우 - 현장답사 잘하는 방법(현장답사를 생략하거나 답사방법을 몰라 실패하는 경우가 너무도 많아서다)

하수의 행동 - 가격을 알아보는데 전력을 기울인다.

헛수고다.

시간낭비다.

중개업소를 방문한다.

고수 - 가치를 알아본다.

지자체 방문에 힘 쓴다.

가치의 의미 - 단합이 가능하다

가격 - 담합이 가능하다.

투자자가 땅 볼 때 -

내 땅의 도로가치보다 주변도로가치에 집중한다.

실수요자가 땅 볼 때 -

내 땅 도로가치에 집중한다.

실패자 = 착각하는 자

실패자가 발생하는 건

실수요자가 바라보는 시각과 투자자가 바라보는 현장답사방법이 동일해서다.

투자자는 내 땅 주변 도로가치에 집중하지 않으면 안 된다.

다만 이때 반드시 개발청사진이 필요하다.

개발청사진이 생략된 도로가치는 무가치하기 때문.

투자자가 답사 시 땅 자체만 살핀다면 실패.

땅의 위치를 확인하는 과정이 필요하기 때문이다.

용도지역도 마찬가지다.

예) 위치가 안 좋은 상태의 도시지역 일반상업지역의 경우

공실률이 높아 지역공실 우려가 크다.

지목도 마찬가지 입장.

대지 위치가 형편없다면

위치가 우월한 농지상태가 훨씬 유리하다.

농지가 대지로 바뀔 수가 있기 때문.

투자자는 답사 시 현재의 존재가치와 미래가치의 연계를 감시하는 자.

그것은 주거인구상황을 통해 통감할 수 있다.

공실률의 상황을 통해 미래가치를 감시한다.

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소프트웨어에 투자하라!!

범례)

小-용도와 지목에 집착하는 경우

용도와 지목 자체는 하드웨어

大-용도와 지목의 위치가 중요하다.

그것은 하드웨어상황을 소프트웨어로 전환하는 힘이기 때문.

小-가격에 집착하는 짓

가격은 투자의 결과물이므로 거기에 집착하는 건 무리

大-가치에 집중한다.

투자의 과정.

즉 노력이 곧 가치이기 때문.

투자자에겐 망원경이 필요하다.

멀리 숲을 보는 자가 투자자이다.

미래가치를 보는 자가 투자자.

실수요자는 나무를 본다. 현재가치에 집중하지 않으면 안 되기  때문.

현미경을 필요로 한다.

투자자에겐 숲은 大!

실수요자에게 숲은 小(소모전)

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매수자가 가장 먼지 인지할 건

투자목적인지 아니면 실수요목적인지 바로 인지하는 것.

실수요 - 대선배(부모)

투자 - 자식입장

실수요와 투자 관계는 부모자식관계다.

실수요가치가 투자가치를 분만하기 때문.

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기능성과 가능성의 차이

기능성 - 현재가치, 실용성, 실수요가치와 연관된 성질

가능성 - 잠재성, 투자가치와 연관된 성질

기능성 속에서 가능성을 모색한다.

좋은 땅이란

기능성과 가능성이 서로 연계된 상태를 말한다.

두 성질이 단절된 땅은 쓸모 없는 땅!!

좋은 땅이 나쁜 땅으로 변하는 경우가 있다.

인구유출현상이 그 좋은 예.

그러나 인구가 증가하는 공간에선 나쁜 땅이 좋은 땅으로 변하는 순간을 만끽할 수가 있다.

경기도 일대에서 자주 목격되는 광경이다.

좋은 땅이 존재할 수 있는 공간 = 투자유망지역

1. 인구증가현상이 일어난다

2. 거품수준이 낮지만 개발계획이 다양하다.

큰 거품 대신 작은 거품에 집중한다.

3. 경기도일대에서 모색가능.

지방사람들도 경기도일대에 집중하는 상황.

4. 높은 희소가치 - 인구집중도와 관심도 때문

투자유망지역의 특징 = 땅값상승지역의 특징

땅값상승지역의 특징 - 인구유입속도가 빨라 환금성 역시 빠름.

투자기간 단축이 가능.

환금성 높은 지역의 특성 = 꾸준한 인구증가세

인구유입속도가 빠른 곳의 특성 - 대기업이 입성하고 신도시 입성이 가능한 지경.

탁월한 교통상황을 보지.

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서울 강남3구와 경기도로 유입되는 지방투자자가 증가하는 이유 -

수도권가치가 높아질 수 있는 건 비수도권의 존속 때문.

갈수록 수도권과 지방의 격차가 심해져 서울 강남3구와 경기도가 격상하는 것.

서울강남3구와 경기도일대의 특성 때문

경기도 - 땅투자자의 성역

특히 강남인근의 경기도일대가 인기!

강남3구 - 아파트투자자들의 성지

경기도 가치가 극화될 수 있는 힘

- 지역 풍선효과와 빨대효과

쏠림현상의 연속성

(인구의 힘, 인구의 다양성)

수도권 정비계획법에 의거해 중첩규제가 가능하다.

그러나 중첩개발도 가능한 지경.

역시 인구의 다양성을 통해 개발의 타당성을 인정 받을 수 있다.

개발가능성이 높다.

강력한 지역특성은

꾸준한 지상물, 시설물의 증가보단

꾸준한 인구증가세가 유리한 법.

비어 있는 부동산과 활용가치 낮은 도로는 지역애물이기 때문.

현장답사 시 비어 있는 부동산과 도로를 견지!!

#### 지역핵심과 투자의 핵심

투자의 시기보단

투자의 위치(공간)에 집중하라.

공간 활용가치와 용도의 입지에 따라 시간과 시기가 결정되기 때문.

즉 환금성과 거래성적표가 결정된다.

위치(입지)가 시기(시간)를 만든다. 위치가 환금성을 결정한다.

희소성이 높다. 희소성과 환금성은 반드시 정비례한다.

투자의 시기와 장소(위치)가 정비례하기 때문.

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땅투자 실패의 이유

- 위치를 무시!

개발계획과 면적보단 개발의 위치에 집중하라.

집 매수행위 - 삶의 질을 사는 행위

땅 매수행위 - 가치(개발가치와 잠재가치)를 사는 행위

개발가치와 잠재가치는 희소가치를 부른다.

집은 필수항목이지만

땅은 선택항목.

의식주의 주가 땅이 아닌 집이기 때문이다.

### 부동산주인(부동산보호자)의 자격조건

실수요명목과 투자의 덕목을 선별할 수 있는 힘(판단력)이 필요하다.

판단력과 잠재력은 서로 비례 관계다.

투자자의 모형 - 용도, 지목, 땅모양, 맹지여부, 면적, 개별공시지가, 규제사항 등에 집착하지 말고

접근성(위치) 즉, 개발의 위치에 사활을 건다.

물리적 고정성보단 물리적 접근성에 집중한다.

고정성은 하드웨어요 접근성은 소프트웨어 아닌가.

접근성은 고정성(자연환경)의 일부분이다.

실수요모형 -

개인적 개발(도로가 중요한 이유다)

전용과정(산지 및 농지전용과정)

주의!!

투자자입장에서의 소모전

예) 국책개발사업지역 안에서의 전용과정 밟기 - 큰 개발에 의해 작은 개발비용만 허비, 낭비!!

땅투자자입장에선 실수요 겸 투자가 힘든 이유다.