부동산

고수는 규제의 의미에 대해 잘 알고 있다.

규제를 개발 그 이상으로 알아보는 이유다.

규제대상이 곧 개발대상이라는 것.

규제해제과정을 통해 개발한다.

규제의 분류(의미)

1. 자연보호의 이미지 -

맹지범위가 완성도 높은 토지 면적을 크게 압도하는 게 국토 사정인 것.

예) 국립 및 도립공원, 보전산지(공익용, 임업용), 수변구역 등

2. 개발규제 - 난개발방지

개발범위보단 활용가치에 집중한다.

크기보단 질에 집중한다.

개발 뒤에 반드시 따르는 것 - 단기 규제

예) 토지거래허가구역 - 실수요 위주의 거래 유도

개발행위허가제한지역 - 공익이 사익보다 우선

3. 문화재보호 및 국방의 보호 - 문화재보호구역과 민통선과의 거리에 집중한다.

거리가 멀수록 규제의 강도가 낮아질 게 분명하므로.

규제의 근본적인 의미, 궁극적인 목표 - 삶의 질(사람보호와 자연보호)

난개발은 인간의 건강을 파괴한다.

토지는 규제에 예민하고

주택은 규제에 둔감하다.

미완성물과 완성물의 차이다.

예) 그린벨트의 존재감

집의 입장과 땅의 입장은 상이하다.

토지의 실수요자와 투자자의 차이 -

실수요자 - 경제적 부담감이 크다.

땅 매입비용과 건축비용이 동시에 들기 때문이다.

다만 단기투자가 가능하다는 점이 강점!

투자자 - 지분투자가 가능하다. 다만 오지의 지분투자는 위험!

개발계획이 없는 곳의 지분투자는 자살행위!!

실수요인 경우 - 현재가치에 집중.

1단계 - 도로가 생명(지적도상 도로가 반드시 존재해야 한다. 지금당장 활용할 수 있어야 하니까)

2단계 - 현장집중도 100%

(토지이용계획확인서의 모습과 현장모습이 거의 동일)

3단계 - 공무원과의 대화가 필요하다. 부동산공법 등 법률에 의해 움직이면 100% 안전

투자명목인 경우 - 미래가치에 집중

1단계 - 개발이슈에 대한 타당성을 정밀 체크한다

2단계 - 현장에서 큰 도로의 가치를 체크한다.

현장모습과 토지이용계획확인서의 모습이 판이하다.

변화(진화) 중이다.

3단계 - 개발청사진의 힘에 의해 토지이용(용도)이 변한다.

예) 용도변경과정을 통해 맹지에 도로가 신설된다.

이때 공무원을 만나는 건 무리.

공무원은 부동산컨설턴트가 아니니까.

투자자의 정계약 이후의 행동거지가 중요하다.

해당지역의 지자체를 방문하거나 중개업소를 방문하는 건 사절!

정계약 전에 이루어져야 하니까.

해약률이 높아지고 투자의 결정력과 결단력이 감축된다.

답사 시 중개업소 방문은 지양해야 한다.

부정적인 시각이 난무하여 해약률이 높다.

정계약 이전에 마무리해야 하는 이유다.

## 부동산가치를 움직이는 세 가지 질(질서)

답사 시 목도

1. 인물(인구)의 질

예) 경제활동인구, 생산가능인구, 출산가능인구

2. 지상물의 질

예) 공실률

3. 시설물, 공작물(도로, 교량)의 질

예) 놀고 있는 도로

1과2와3의 상황 - 중개업소보단 지자체에서 체크한다.

투자의 자료와 재료를 얻을 수 있는 곳 - 중개업소가 아닌 지자체

중개업소에서도 지자체를 활용하는 입장 아닌가.

## 투자자의 모습 - 인구를 모색하는 것.

인구가치를 통해 위치(입지)라는 가치의 힘을 모색한다.

위치가 곧 용도를 바꿀 수 있는 힘인 것.

위치(입지) - 변수(변화)의 물결(산물)

변수와 성공투자의 재료

그러나 대기업은 입지도 바꾼다.

정보력과 경제력이 막강하다.

맹점과 맹지를 파괴할 수 있는 힘을 보유하고 있다.

땅 현장답사가 집 현장답사보다 난해한 이유 - 투자자가 바라보는 현장감과 실수요자가 바라보는 현장감은 다르다.

투자자는 현장(현장감)을 통해 잠재성(미래가치, 경제성)을 보고

실수요자는 편익성(현재가치)을 보기 때문.

주의!!

현장감과 접근성은 반드시 비례하지 않는다.

용도도 마찬가지다.

접근성은 잠재성을 대변한다.

예) 지제역상황(현장감은 낮지만 대신 접근성은 높다. 고덕국제신도시와 접한 지경)

현장감의 기준(기능) - 부동산의 다양성보단 인구의 다양성에 집중한다.

지역공실은 지역슬럼화를 야기하기 때문.

인구의 다양성과 인구의 증가현상 - 미래예측도구

# 현장답사자가 구비해야 할 보물(느낌) -

현장의 접근성과 인구의 다양성.

현장의 접근성과 인구의 다양성은 반드시 비례한다.

접근성은 현장주변의 도로공사의 계획부터 인지한다.

현장답사 시 정보보단 속보에 집중한다.

깨알정보에 집중하는 것.

지역성질과 현장속보는 그 맥을 함께 한다.

전문가는 아니지만 지역유지와 이장의 정보도 참고사안.

지역성질에 대해 잘 알고 있다.

지역성질 - 사람의 중요성과 연관

1. 탁월한 개발 및 기획능력이 필요

2. 다양한 인구구조가 필요

주거인구가 우선적으로 정립되었을 때

지역공실의 우려를 줄일 수 있다.

의식주 중 주가 바로 주거인구를 필요로 하는 주거시설 아닌가.

1의 상황이 제대로 정립된다면 2의 상황은 자연스럽게 완성!

인구에 투자하는 자 = 부동산성질에 투자하는 자

리스크가 낮다.

접근성에 투자하는 과정 이므로

부동산에 투자하는 자 = 부동산정보에 투자하는 자

리스크가 높다.

정보의 생명력은 낮다.

인구에 투자하는 자는 고수다.

가격에 투자하는 자는 개미

투자자와 실수요자가 인식할 대목 -

투자 - 시간사용법인 부동산노하우가 필요

예) 공사기간(개발자가 예민한 부위)과 투자기간(투자자가 예민한 부위)을 견제할 수 있다

실수요 - 실수요자는 공간사용법인 편익성에 집중한다.

땅가치와 땅가격..

땅가치 - 객관적인 수치

예) 개발면적과 개발기간

땅가격 - 주관적인 수치

예) 평당가격 10만원, 100만원... 다양하다

지주가 곧 가격의 주인이니까.

가치의 주인 - 국가, 지자체, 민간개발업체

### 부동산개발의 궁극적 목표

불편함(미개발상태)을 편안함(개발상태)으로 삶의 질을 승화!!

개인의 자유와 여유 만끽.

부동산투자의 목적(개인) = 개발의 목표(국가와 지자체)

편안함을 맘껏 누릴 수 있는 공간을 조성한다는 점에서 같다.

자유를 향유할 수 있는 공간을 만든다.

# 부동산노하우와 부동산정보의 차이

부동산노하우 - 과정(부동산성질과 연관)

부동산정보 - 결과(시간과 연관)

부동산노하우 - 시간에 구애 받지 않는다

부동산정보 - 시간에 지배받는다.

지속력이 낮다.

부동산정보 - 권력과 비례하여 거의 지식 수준

부동산노하우 - 경험과 연관되어 지혜가 필요

부동산에도 이월상품이 존재한다.

정보력이 약화된 투자가치 잃은 물건이다.

실수요자용으로 응용되는 입장.

정보력과 경제력이 높은 공간 - 경기도일대

인구밀도와 집중도가 높은 곳이다.

경기도의 특질(힘) - 규제 강도 높은 대신 국가를 대표할 만한 조건을 갖춘 소중한 땅들이 다양하게 분포되어 있다.

국가를 대표할 만한 가치 높은 땅 - 인구의 힘, 지주의 힘, 주변 인구가치의 힘 즉, 사람이 곧 땅의 가치인 것

국가대표선발과정과 기준 = 희소가치 높은 땅 발굴과정

경기도 인구가 증가하는 이유(힘)

1. 서울거품(국가대표급 아파트가 강남3구에 집중 몰려 있음)

대중성이 낮다

2. 국가대표급 땅들로 구성(대중성이 높다)