부동산

  급매가 대비 20% 이상 저렴해야

최근 법원경매의 낙찰가율이 소폭 하락하고 있다. 유찰 없이 첫 입찰에서 낙찰되는 '신건 낙찰'과 감정가 이상의 고가 낙찰이 눈에 띄게 줄었다. 전국 법원의 주택 경매의 경우 낙찰가율 70% 후반대로 나타나는 등 전체적으로 소폭 하락세를 타고 있다. 첫 입찰에서 낙찰된 물건과 감정가에서 낙찰된 물건 수가 함께 줄어든 것으로 나타나고 있다. 입찰 경쟁이 낮아지면서 실수요자와 투자자 간의 경매 관심이 줄어 실수요자들은 우량 물건과 유찰이 잦은 물건에 대해 과열 경매시장을 경계해야 할 시점이다.

최근 경매시장에 나오는 주택들은 시세 대비 감정가가 높기 때문에 자연스럽게 낙찰가율이나 신건 및 고가 낙찰건은 감소할 수밖에 없는 환경이 조성되고 있다. 따라서 입찰 계획이 있다면 최근의 시세 정보를 반드시 참고해 입찰가를 정해야 고가 낙찰을 방지할 수 있다. 정확한 현재 시세를 파악하려면 현지 중개업소를 통해 급매가 수준과 최근 거래된 매매 사례를 참고해 평균 매매가 대비 20% 이상 저가에 매입해야 한다.

고가 낙찰이 늘어나는 이유는 입찰장에서 무조건 낙찰 받기 위해 높은 가격을 써내기 때문이다. 정확한 시세파악 없이 가격을 쓰는 것은 물론 입찰 현장의 분위기에 휩쓸려 시세 수준에 낙찰 받은 후 후회하는 경우다. 경매 감정가는 시세가 아니라 기준 가격에 불과하다. 초보자의 경우 감정가를 신뢰해 높이 낙찰 받았다가 시세 수준에 낙찰된 것을 알고 입찰보증금을 포기하는 경우다. 철저하게 최근 거래되는 시세보다 20% 정도 낮은 값에 낙찰 받아야 경매 투자의 장점이 있다는 점에 명심해야 한다.

경매시장에 나온 물건은 채권·채무가 복잡하게 얽혀 있거나 근저당·임대차 등 권리관계도 복잡한 경우가 많다는 점에 유의해야 한다. 경매로 싸게 낙찰을 받았다하더라도 등기부 상 권리를 인수하거나 세입자의 돈을 물어주는 등 금전적인 손실을 떠안을 수 있어 조심해야 한다. 입찰 전 반드시 법적으로 인수할 내용이 있는지 파악하고 세입자 권리와 임대차보증금 인수여부도 꼼꼼히 따져봐야 한다.

법원 경매나 공매의 압류재산을 시세보다 값싸게 낙찰 받으려면 미리 해당 부동산의 권리관계 분석을 마쳐야 한다. 경매 부동산은 저렴하게 낙찰 받을 수 있지만 낙찰자가 해당 부동산의 법적인 하자나 인수 여부를 따져 안전한 물건에만 입찰해야 한다. 경매물건의 권리분석 책임은 전적으로 낙찰자에게 있다. 투자전략도 중요하지만 기본에 충실하고 철저한 현장조사와 권리분석을 통해 불측의 인수해야 할 권리 내용은 없는지 따져봐야 한다.

권리분석을 하려면 등기부에 공시되는 말소기준권리를 알아야 한다. 혹시 매수인이 부담하는 인수할 권리가 있는지 판단하기 위해서다. 기준권리는 근저당권(저당권), 가압류(압류), 담보가등기, 경매개시결정등기이다. 4개의 기준권리 가운데 설정일자가 가장 빠른 권리가 기준권리이며 가장 빠른 기준권리를 중심으로 앞에 설정된 권리는 매수인이 인수해야 한다. 세입자의 전입신고도 기준권리보다 앞에 있으면 매수인이 부담해야 하지만, 그 반대이면 대항력이 없는 세입자이기 때문에 매수인이 부담하지 않아도 된다.

경매 주택의 집 비우기(명도) 계획을 세운 후 입찰에 나서야 한다. 경매 부동산에는 대체로 부동산을 점유하고 있는 사람이 거주하기 마련이다. 소유자나 임차인이든 집 비우기를 소홀히 하면 낭패를 보기 쉽다. 특히 고액의 전세에 들었다 보증금을 떼이는 세입자는 명도저항이 만만치 않다. 되도록 세입자가 법원을 통해 일부라도 배당 받아 나가는 경매물건이거나 소유주가 집을 비운 상태인 경매물건을 고르는 게 안전하다.

입찰 전 현장답사는 필수 체크사항이다. 매각서류와 현장을 비교분석한 후에 입찰해야 서류에 나타나지 않은 다양한 함정을 찾아낼 수 있다. 현장을 둘러볼 때 매각서류에 나타나지 않는 권리와 함께 물건분석을 철저히 해야 한다. 공부 상 나타나지 않는 함정이나 문제점을 찾아내 입찰을 결정해야 한다. 서류 상 나타나지 않는 내용은 투자자가 직접 현장에 가서 눈으로 확인하는 것이 가장 확실한 방법이다.

여러 매물을 충분히 검토한 후 입찰에 나서야 값싸게 낙찰 받는다. 경기 침체 여파로 경매물건수가 크게 늘어나고 매물 공급량은 꾸준하게 증가하고 있다. 낙찰 욕심 때문에 조급증을 가지고 한 물건 만 집중하기보다는 유사 우량매물 여러 개 중 가장 괜찮은 매물을 고른다는 마음으로 투자해야 한다. 한 물건 만 고집하다 시세보다 높게 낙찰 받아 손해를 보는 초보 투자자들이 의외로 많다.

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