부동산

좋은 땅 1순위는 용도지역이 업데이트될 수 있는 땅이다.

실례) 규제해제지역

규제 없는 땅은 없다. 국토의 특징이다.

규제가 해제가 될 수 있는 땅이 곧 개발 대상이다.

즉 규제의 대상(해제대상)이 곧 개발 대상인 것.

규제해제의 땅이 좋은 이유 - 규제해제가 가능한 맹지는 용도가 바뀌어 희소가치, 투자가치가 높아지기 때문

규제의 땅이 개발 대상인 이유 - 경제논리, 경제성 때문.

재개발이나 재건축 이외 모든 개발은 맹지(생지)로부터 발현, 발동하는 법.

최소비용으로 땅을 매수하여 택지화과정을 거친다.

예) 신도시개발 대상의 땅 - 맹지와 그린벨트 땅(규제해제 대상)

1.9%를 차지하고 있는 상업지역(희소가치가 높음) 안에 신도시 개발하는 시행사는 없다.

환금 및 경제가치가 떨어지기 때문이다.

아무리 희소가치가 높은 상업지역의 토지라 하더라도 개발가치(경제성)를 기대할 수는 없다.

거품에 거품이 주입되어 사람 접근이 아마 불가능할 것이다.

개발에 대한 연구과정 = 규제연구과정

개발 대상물 = 장기규제지역의 땅(예-그린벨트)

개발진행(과정) 중 규제가 가해진다(단기규제-토지거래허가구역지정).

좋은 땅의 요건 - 개발1순위인 규제해제1순위의 땅을 선점한다

예) 접근성이 높은 생지, 맹지(경기도일부지역에서 모색가능)

경기도 땅(서울과의 높은 접근성을 자랑한다. 그러나 규제가 심한 상태-수도권정비계획법)

경기도의 특징 -

(1) 1,2,3기 신도시와 다양한 택지개발지구가 공존하는 규제강도 높은 곳(희소가치가 높음)

(2) 서울과의 높은 접근성(연계성) - 예) 다양한 경기도 전철역은 신도시와 연결되어 희소가치가 높다