부동산

땅투자자는 공무원의 직무영역과 컨설턴트의 역할을 바로 구별(인식)할 수 있어야 한다. 이들이 하는 임무가 확연히 다르기 때문이다.

공무원에게 질문할 것 - 규제사항(건축관련 문의)

규제강도를 알아본다.

규제 없는 땅이 없기 때문이요 규제강도가 강하다면 건축이 불가능하므로.

컨설턴트에게 질문할 것 - 개발의 타당성을 묻는다.

예상수익률을 질문하기보단 개발사항과 그 정당성을 묻는 게 훨씬 유익할 것이다.

부동산 관련 세금문제를 공인중개사나 업자에게 묻는 경우가 있는데 이는 잘못된 것. 세무과 공무원에게 묻는 게 유리하다.

무료지만

정확성이 높다.

컨설턴트나 공인중개사는 세무전문가가 아니다.

정확성이 떨어지는 이유다. 컨설턴트나 공인중개사 역시 세무과공무원에게 물을 수 있기 때문이다.

세무사의 경우 유료상당이다.

무료상당의 경우

100% 정확하다고 볼 수도 없는 노릇.

세무사도 실력차가 심하다.

부동산 관련 규제사안

1. 건축 가능(소형부동산 건축가능) - 규제의 강도가 낮다(도로존속)

2. 건축불가능 - 규제강도가 강력한 경우(접근도가 낮은 맹지, 즉 도로입지가 형편 없는 경우이다)

맹지의 경우 -

1. 접근성이 높은 맹지(규제강도가 낮은 경우)

2. 접근성이 낮은 맹지(규제강도가 높은 경우)

개발대상물 - 1과2의 상황의 생지가 개발대상이다.

규제사안과 맹지상태에 의해 역동!

투자자건 실수요자건 모두가 공부해야 할 부분(선결과제) -

개발공부에 앞서 규제와 맹지공부가 선행되어야 실패라는 악수를 사전에 막을 수 있다.

입지 공부가 절실하다.

개발대상이 곧 규제해제 대상이다.

규제해제대상의 땅의 규제강도는 낮다.

접근도가 높은 맹지이기 때문이다.

예) 접근성 높은 그린벨트는 신도시 및 택지개발 대상물

어리석은 하수의 행동 - 예) 토지이용계획확인서 '확인검토' 과정을 업자에게 묻는 행위.

공무원(담당부서)에게 묻는 게 정칙.

객관적으로 100% 완벽을 바랄 수 있다.

업자나 전문가의 분석은 오류발생이 우려된다. 오판확률이 높다.

지자체자주법, 조례가 존속하여 해당지역 공무원의 판단에 따른다.

지역특성의 구성요소가 다양하므로.

다 다를 수 있기 때문이다.

상황과 입지에 따른 분석이 필요한 것이다.

공적서류의 주관적 판단은 위험하다.

토지이용계획확인서는 공적서류이므로 각 지자체 토지이용공무원에게 상담 받는 게 정답, 정칙이다.

책임감과 사명감은 공무원의 몫.

컨설턴트 몫이 아니다.

공적책임감과 사적책임감의 차이가 크다.

자신감과 책임감은 반드시 비례하지 않는다.

부동산(하드웨어상태)과 달리 인간(부동산을 움직이는 자)은 부동산 통해 거짓과 사기를 칠 수 있기 때문이다.

부동산의 변질과 사기는 인간의 만행을 통해 발생한다.

공적서류 - 공무원 소관(공무원은 투자자를 상대하지 않고 100% 실수요자를 상대한다)

개발의 타당성 검증 - 컨설턴트 소관(영역), 컨설턴트는 투자자를 만난다. 실수요자는 컨설턴트를 만나는 대신 우선 공무원부터 만나야 한다. 그래야 실수를, 오판을 줄일 수 있다.

실수요자가 컨설턴트에게 실수요가치를 부탁, 의뢰(자문)하는 건 리스크가 크다.

컨설턴트도 공무원으로부터 토지이용애 관한 자문을 받기 때문이다.

전달과정에서 와전이 될 확률이 높으므로 민원인은 공무원으로 직접 상당 받는 게 안전하다. 리스크가 낮다.

변수를 질문할 땐 컨설턴트에게 하고

상수(상식)는 공무원을 통해 자문 받는 게 원칙.

1. 오르는 지역에 투자하는 사람 - 안전을 선택하는 자

2. 내리는 지역에 투자하는 사람 - 모험을 선택하는 자

1과2의 경우 변수 상황이므로 이를 공무원에게 묻는 건 우문.

1-개발이슈에 투자하는 경우(소프트웨어)

2-현재모습에 투자하는 경우(하드웨어상태)

1과2 사이에 투자하는 건 정체상황에 몸을 맡기는 경우다.

상수의 상황.

공무원은 현재가치를 알려주는 사람이다.

예를 들어 개발계획(도시개발)은 어느 수위 알려줄 수 있지만 미래예측행위(변수상황)를 전해주는 경우는 없다.

미래예측과 개발의 타당성 등을 점검하는 일은 컨설턴트 몫이다.