부동산

생지(맹지)의 목표는 상업지로 진화하는 것이다.

이는 모든 지주의 희망사항이기도 하다.

​생지는 모든 부동산의 기초(재료)로 두 가지 경로로 점철된다.

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1. 부동산의 재료 - 인구와 사람

2. 부동산의 재료 - 시멘트, 도로, 맹지 등

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부동산의 재료가 두 가지라는 현실을 바로 인지해야 하는 건

이 두 가지가 단절된 상태에선 곧바로 미분양 및 공실현상이 발생하기 때문이다.

그러나 이 두 가지가 연결된 상태라면 지역희망!!

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이 두 가지가 연결된 상태가 부동산개발(부동산개혁)의 목표이기 때문.

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개발은 지역의 가치를 고치는, 수정과정인데 이는 변화과정이다.

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문제는 개발의 재료다.

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'개발'의 재료 - '개미'

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개발지역엔 반드시 개미투자자가 집중 몰려들기 때문이다.

약방의 감초다.

참새가 방앗간을 그냥 지나치지 않는다.

모델하우스엔 반드시 이런 하수(허수)가 진입하여 청약경쟁률을 높인다.

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대한민국 부동산이 직면하고 있는 가장 큰 난제 중 하나가 지역간 단절현상이다.

예를 들어 서울 강남과 강북의 단절은 지역감정의 화마로 작용하고 있다.

보수와 진보로 분리되는 이념전쟁(소모전)을 하고 있는 것이다.

한강이 조망권이라 하지만, 조망권이 단절을 조장하고 있다

(조망권은 프리미엄이라는 거품의 재료).

수도권(서울 경기 인천)과 지방의 단절현상도 큰 문젯거리다.

수도권의 집중도가 지나치게 높기 때문이다.

돈 되는 주거 및 상업시설물이 집중 개발되어 있다 보니 토지 또한 희소가치가 높은 지경.

주거시설 - 프리미엄(조망권) 형성

상업시설 - 권리금 형성

땅 - 인근 분위기인 주거 및 상업시설의 배치상태에 따라 가치와 가격이 형성, 조성된다

주거시설 - 잠자리

상업시설 - 일자리

땅 - 잠자리와 일자리를 그릴 수 있는 배경(흰 종이와 빈 종이)

땅은 채우기 과정이 필요하다.

채우기 과정이란 개발 및 개방과정, 개혁과정을 의미한다. 지역을 개혁하는 것이다.

상가 - 자영업자가 활용

토지 - 기획부동산업자가 활용

주택 - 주거인구가 활용

상가와 토지 - 주거인구가 필요(주거인구는 한 지역의 핵심모토이자 의식주의 주력!!)

의식주 중 주 - 주택

상가 - 손님을 기다리는 부동산

토지 - 활용자(개발자)를 기다리는 부동산

주택 - 입주자를 기다라는 부동산(미분양아파트가 항시 존속)

상가매입 십계명 - 유동인구(뜨내기손님)가 지역핵심인구!!!

상주인구(단골손님) 대비 그 범위가 광범위해야 잠재력 있는

상가로 자리매김할 수 있다.

지역핵심인구인 유동인구와 더불어 지역랜드마크를 모색한다.

예컨대 소비인구와 밀접한 관계를 형성하고 있는 산업단지를 통해

경제 및 고용창출이 가능한 노동인구의 가치를 모색한다.

또한 지역전문성을 강조, 모색해야 한다. 전문성이 중요, 필요하다.

가령 테마상가(뜨내기), 단지상가(공동주택-단골), 주택상가(단독주택-단골),

역세권 내 상가(다양한 소비인구) 등은 지역개혁과 개방을 위한 선두주자 역할을

수행하고 있기 때문이다.

그리고 인근 대기업의 존재가치를 감시, 견제한다.

가치 및 가격을 통해 경쟁력을 극대화 한다.

대기업은 '힘(권력)'을 통해 영업을 하고

나는 '정(사랑)'을 통해 영업을 한다.

고객감동이 대기업 영업모토라면 나의 영업모토는 하늘을 감동 시킬 수 있는

영업에 몰입한다.

나의 몰입행위가 곧바로 고객의 매입행위로 전달될 게 분명하다.

지성이면 감천이라 하지 않는가.

인구증가지역을 선택한다.

감소지역에 들어갈바에야 차라리 매수를 포기하는 편이 낫다.

열거보단 연결이 중요하다.

화려하고 다양한 지상물 대신 지역과 지역간을 연결하는

인물과 도로상태를 선택한다.

토지투자 십계명 - 접근성 높은 맹지를 선정한다.

대지는 실수요가치를 활용할 수 있는 완성도 높은 부동산으로

현재의 가치에 집중하는 부동산이다.

실수요가치와 투자가치를 분별할 수 있는 판단력이 필요하다.

지역핵심인 랜드마크를 모색한다.

주변상가 공실률을 점검하는 일에도 집중한다.

지역공실이 큰 지역의 땅의 미래가치는 낮기 때문이다.

인근 대기업의 가치를 역이용하는 일에도 집중한다.

이를 테면 호가호위를 노리고 유도를 한다. 즉

 여우가 주변 호랑이 위세를 역이용하고 상대(권력을 가진 자)가 밀면 당기고 당기면 민다.

내 땅 인근의 지주들의 역량을 연구하고 모색하라.

인구의 질적가치를 역이용하는 것. 내 땅 인근에 권력자들이 몰려 있다면

내 땅의 미래가치도 높아질 확률이 높다.

내 땅 인근에 온통 개미들이 몰려 있다면 가치를 업데이트 하기 곤란!!!! 힘

 없는 자들끼리 서로 기대감 갖는 소모전일색!!!!

비싸게 사더라도 반드시 인구증가지역을 선택한다.

싼 땅의 특징과 비싼 땅의 특징 때문.

싼 땅엔 반드시 개발계획이 전무하다.

역시 열거보단 연결이 중요!!

즉 빈 건물들이 우후죽순 즐비하게 나열되어 있는 것보다 인구의 다양성에 몰입!!!

배치구도의 다양성에 몰입한다.

건물(지상물)과 인구(인물)이 서로 연계되어 있는지 눈여겨보라.

지역을 연계하는 소통의 연결도구 -

'접근성'

(규제강도가 낮은 맹지를 통해 정밀 관찰한다)