부동산

​

경기도 토지가격이 계속해서 상승구도를 달릴 수 있는 건 투자자의 수적 강세 때문이다.

수적 차이 때문이다.

지방 대비 경기도의 투자자가 비교조차 할 수 없을 정도로 훨씬 많다.

지방부자들도 경기도 땅에 대한 집중도와 관심도가 높기 때문일 것이다.

투자자는 보통 투자처를 저울질 할 때 크게 경기도와 '비경기도'로 분류한다.

경기도 땅값이 상승하는 이유다. 계속 릴레이식으로 이어지는 투자자의 행렬 덕분이다.

지금도 투자자가 증가하고 있다. 경기도 인구의 계속된 증가현상 때문이다.

경기도와 지방의 환금성의 차이 때문이다.

환금의 가치는 지방(비경기지역) 대비 경기도가 높다.

인구밀도의 차이 때문이요 인구의 질적가치의 차이 때문이다.

​

예) 31개 경기도 시군 안(28개 시, 3개 군, 17개 구, 543개 읍면으로 구성)엔

제2의 강남이 존속, 그리고 제3의 강남도 존재한다.

이러한 현상은 강남3구지역을 더욱더 그 힘을 강화, 진화시키는 원동력이 되고 있다.

강남의 집중도와 관심도가 높아져 거품이 심화되고 있는 것.

분당, 판교, 광교신도시가 있는 성남시, 용인시, 수원시,

그리고 경제신도시 평택시와 화성시 등은 제2,3의 강남지역으로

자리매김 중이거나 이미 자리를 잡은 상태.

​

비경기지역 안에 투자자가 몰리지 않는 이유 -

비경기지역의 특성 때문.

오지가 무성하다. 광범위하게 퍼져 있다.

​

경기지역의 특징 - 오지가 없다. 오지의 성질이 노출된다 해도 큰 타격을 입지 않는다.

당당한 다양한 인구 덕분이다.

경기지역의 오지는 녹지의 다른 말. 자연녹지지역 수준이다.

지역개혁의지만 있다면 얼마든지 용도변경이 가능하다.

인구증가와 인구의 다양성이 개발의 필요성과 일치하기 때문이다.

​

경기도 전체가 투자의 공간일 수는 없다.

실수요가치가 높은 공간이 존속해서다.

31개 지역 모두가 인구증가지역이 아니니까.

14개 지역이 증가세이고 나머지 지역은 감소세이거나 정체상태다.

즉 실수요공간(전원도시)으로 제격인 것.

​

투자지역 선정기준 - 인구증가상태를 살펴보라.

투자가치는 환금성에 지배 받는다.

인구감소공간은 실수요공간.

실수요가치는 환금성과 무관하고 실용성에 집중하는 가치이기 때문.

투자가치는 기획부동산 활동능력과 연관 있다.

기획부동산이 집중 몰리는 곳엔 항상 먹잇감이 존재하기 때문.

예를 들어 화성 평택일대는 오랜동안 기획부동산과 지역부동산의 활동무대가 되고 있다.

​

기획부동산이 몰리는 곳의 특징 - 기획부동산이 몰리는 곳엔

항상 개미와 공인중개사에게도 관심도가 높다.

개미는 소액투자자요 공인중개사들은 지역부동산을 대변하는 입장.

토지시장을 점거, 점령할 정도로 영향력이 크다.

지방은 지상물거래 대비 미완성물인 토지거래가 더 많을 수밖에 없기 때문.

수도권보단 미개발공간이 더 많을 수밖에 없다.

​

이웃과 아웃(out)의 차이 = 경기도와 비경기지역의 차이

​

아웃사이더(outsider) - 지방오지지역

이웃의 의미 - 경기도와 서울 사이(인구증가지역),

즉 경기도와 서울은 하나이다. 단절되지 않는다.

서로의 강점을 인정해주고 십분활용하는 입장이므로.

그러나! 서울강북과 강남, 그리고 영호남지역, 수도권과 지방은 어떤가.

소통 불통이 지역감정과 국토균열을 부추기고 있는 지경. 서로 대치상태다.

​

경기도와 비경기지역이 하나가 될 수 없는 건

이웃과 아웃의 차이를 숙명적으로 바꿀 수 없는 상황이 연속적으로 진행되고 있어서다.

경기지역은 전국이 모이는 마치 아지트 성질을 지닌데 반해, 비경기지역은 어떤가.

내 이웃을 자랑하고 사랑하는 게 지역개혁의 해답!

​

경기도의 특성 - 경기도 면적은 남한의 10%, 인구는 2020년 현재 13,265,377명.

지금도 급증세다.

지방자치제도 부활해인 지난 1995년 즈음 시군통합을 비롯한

대대적인 행정구역 개편이 이루어졌다.

강화군 전체, 대부면을 제외한 옹진군 전체, 김포 검단면이 인천광역시에 통합되었다.

미금시, 남양주군이 남양주시에 통합되었고

평택군 송탄시 평택시가 평택시로 통합되어 도농통합형태의 시가 재탄생하였다.

1996년엔 용인군 이천군 파주군이 시 승격 되었고

1998년엔 안성군과 김포군이 시로 승격 되었다.

2001년엔 화성군 광주군이 각각 도농복합형태의 시로 승격되었다.

2003년 포천군과 양주군이 시로 바뀌었다.

​

대부분의 도시가 인구증가를 하고 있지만

연천과 포천(군사보호공간-규제공간) 양평(자연보호공간-규제공간) 등 땅 넓이가 넓은 곳의 경우

농촌인구의 이농현상으로 감소세를 보지하고 있다.

이들 지역은 투자가치가 낮지만 실용가치는 최고수준을 유지하고 있다.

대자연의 가치가 곧 실용가치의 도구인 셈.

지역포기가 불가능한 이유다.

부동산노하우의 의미 = 자연을 사랑(사용)하는 방법과 그 능력

(자연이라는 대형녹지공간은 인간의 영원한 안식처+놀이터이자

개발대상물이기 때문)

기능성에 투자하는 것 - 실수요가치(기능성을 모색할 땐 현미경이 필요하다)

가능성에 집중하는 것 - 투자가치(망원경 필요)

두 가지 가치가 함께 작동할 수 있는 공간이 최적의 희소가치를 자랑할 수 있다.

경기도 일부지역(화성 평택 용인 등)에서 모색이 가능하다.

국토를 함부로 희망공간과 절망공간, 혹은 인구증가지역과 감소지역으로 나눌 수는 없다.

향후의 향방을 예측하기가 힘들어서다.

추후 절망공간이 희망공간으로 업로드되고

인구감소지역이 진화하는 예가 얼마든지 발생할 수가 있기 때문이다.

함부로 포기할 필요 없는 이유다.

다만 인구증가현상과 개발의 다양성, 타당성 등을 통해 몸으로 스스로 예감할 수 있어야 한다.

느낄 수 있어야 한다(예-화성 평택 용인 김포 등지는 인구가 계속 오름세이고 가치도 업로드 중.

예2-부자가 증가하는 지역(강남3구)과 그 반대지역)

활발한 임장활동이 필요한 이유다.

이론공부가 현장공부의 수단이고 다양한 현장경험이 곧 투자의 경험의 시발점인 것이다.