부동산

100% 도시지역으로 구성되어 있는 서울의 부동산은 원래 모두 중개물건이다.

기획물건은 없다.

비도시지역이 많은 지방엔 기획물건이 대다수 차지한다.

중개물건의 특징이 있다.

돈이 되는 부동산과 독이 되는 부동산이 혼재, 공존한다는 점이다.

공인중개사와 중개인은 수많은 매도인들의 물건을 접수할 수밖에 없기 때문이다.

물건이 다양하다 보니 성능(기능)이 좋은 물건과 그 반대의 물건이 공존할 수밖에 없다.

부동산노하우란 돈이 되는 부동산과 그 반대의 부동산을 구별하는 방법이다.

중개물건은 수동적이지만 기획물건은 능동적이다.

기획물건은 중개물건을 과대포장할 수 있어 제대로 살펴봐야 한다.

이때 부동산노하우가 필요한 법.

기획물건의 경우 대부분 개발계획수립과 그 범위 안에 들어간 상황.

관심도와 집중도가 높다.

당연히 거품이 주입되기 마련.

개미들이 몰린다.

이런 면에서 기획이란 개발의 타당성을 검증할 수 있는 과정, 즉 부동산노하우로 점철될 수 있다.

​

경매물건, 급매물건 ≒ 중개물건

(우선 기획된 물건이 아니므로)

​

중개물건과 급매물건의 특징 - 성능이 좋은 물건과 그 반대의 물건이 공존한다.

매도인, 고객 물건을 접수 안 하는 중개사는 없기 때문이다.

안 좋은 부동산도 추후 좋은 부동산으로 변할 수 있는 게 부동산의 특징.

이 때문이라도 우선적으로 물건 접수는 필수.

다양한 물건을 접수하는 이유이리라.

부동산의 다양한 변수를 무시할 수 없다.

중개물건을 기획물건으로 전환하는 기술도 부동산노하우 중 하나라 볼 수 있다.

성능이 뛰어난 잠재가치 높은 물건을 잡아야 추후 아무 문제가 발생하지 않는 건 당연한 이치.

그렇지만 부동산의 미래를 함부로 예단할 수는 없는 법.

모두다 개성(특성)이 있기 때문이다. 변수현상이 일어날 수가 있다.

​

공인중개사의 업무, 임무 - 실수요가치를 검토하는 자.

기획부동산업자의 임무 - 투자가치를 컨설팅하는 자

실수요가치와 투자가치를 판별, 구별하기와 더불어, 중개 및 기획물건을 구분하는 것 역시 매우 중요하다.

오해하지 말라.

오해하면 오류를 범하고 만다.

​

가치를 창조하는 사람 - 지자체와 국가

가격을 조성하는 사람 - 지역주인과 지역부동산업자들

가치가 가격을 만드는 과정 - 주변시세(정확도가 낮다)

가격(수치)이 사치(지역잔치)를 만드는 경우 - 거품(역시 정확도가 낮은 상황),

개발이 확정되지 않은 가운데에서도 거품이 유입, 주입된다.

가치는 정확도가 높지만 가격은 그렇지 않다.

따라서 투자자는 뉴스나 신문을 접할 땐 가격에 매도당하지 말라.

투자에 혼란만 가중시킨다.

고수 - 과정(가치)을 주시하는 자

하수 - 가치를 무시하는 자, 가격을 주시하는 자

고수 - 신문과 뉴스(언론)를 접할 때 가치를 주시한다.

하수 - 가치 대신 가격을 주시한다.

​

예) 강남 아파트 1시간 만에 1억 폭등!

고수가 견지(견제)하는 부분 - 공실률(내실, 실속에 주안점을 두고 있다)

하수가 견지하는 부분 - 용적률(외형과 크기에 집착하여 소모전일색)

아무리 크고 화려하다 해도 빈 부동산의 지속력은 낮다.

주택 실수요자가 답사 시 보는 것 - 녹지율(친환경적 요소에 집중한다)

주택 투자자가 답사 시 눈여겨 보는 부분 - 용적률(용적률 완화 조치에 집중)

공동주택의 두 가지 힘

​

1. 빌라(소형공동주택)의 성격 ≒ 지방 땅의 현재모습

2. 아파트(대형공동주택)의 성격 ≒ 경기도가 포함된 수도권일대 토지 상황

그렇지만 1의 경우와 2의 경우는 가격경쟁력에선 비교조차 무의미한 상황이다.

1의 경우는 오르기 힘든 지경.

2의 경우는 무조건 오른다. 인구의 질적 및 양적가치 때문이다.

빌라투자와 아파트투자는 하늘과 땅 차이다.

용적률의 힘 차이 때문.

다만 공실률이 염려(우려)된다.

​

부녀회와 자치회의 힘의 차이 때문에 소형 및 대형공동주택의 가격 차이와 환금성의 차이가 생기는 것.

중개업자 중심으로 아파트시세가 형성된다.

자기 나름의 노하우로 가격을 우선 정한 후 집주인에게 접근을 시도한다.

대부분의 집주인들은 중개업자 말을 신뢰한다. 지역전문가이기 때문.

언론의 이슈거리(예-인근 역세권의 힘)를 이용하는 경우가 태반이므로.

그 통에 시세를 쉽사리 결정할 수가 있다.

지역중개협회의 힘과 부녀회, 집주인의 동일사고가 하나가 되어

단기간 내 1억도 올릴 수 있는 게 아파트!

빌라에선 불가능한 일이다.

우선 작은 공동주택에선 부녀회가 없지 않은가.

여자의 힘은 복부인 힘으로 관철, 점철된다.

아마도 모든 집주인들과 중개인들이 그들을 싫어하지 않는 이유일 것이다.

재개발 취소된 지역에 아파트 대신 빌라가 들어서는 게 현실.

대지지분이 약해 지역주민들이 재개발을 반대해서다.

빌라가 아파트 대비 수익성과 사업성, 경제성이 떨어지는 건 어쩔 수 없는 현실이다.