부동산

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부동산의 특성(강점)

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1. 건폐율과 용적률 즉, 존재가치인 현재가치 없는 부동산이 없다

(용도가 지정되지 않은 지경의 땅은 없기 때문이다)

2. 잠재력 없는 부동산은 없다. 내 땅 주변은 언제든지 변할 준비가 되어 있기 때문

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3. 내 땅 주변의 인구(사람)는 변화와 진화를 추구, 요구하기 때문.

부동산의 변화, 진화에 대한 기대감이 증폭될 수 있는 건

사람들의 사고 변화와 무관치 않다.

이 땅에 '나' 하나만 존재하는 법은 없다.

'우리'의 힘인 같이(함께)의 가치가 환영 받는 것.

'우리'는 소통의 소중한 도구요 '격리(분리)'는 불통의 길이기 때문이다.

가령 역세권의 중요성은 단순히 거리보단 우리(연계성)를 필요로 하는 것.

아무리 가까워도 사람이 없다면(공실률↑) 그 역사는 역사 속에 단단히 닫히고 말 것이다.

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우리의 의미 - 인구의 다양성과 다변화를 요구한다.

(유동 및 고정인구와의 연계, 그리고 주거 및 관광인구의 연계성)

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서울특별시에 사람들이 몰리는 건 무려 307개에 이르는 역세권의 힘 때문.

'우리'의 힘이 모여 있는 곳이다.

전국의 국민이 몰려 있는 건 역세권의 존재감 때문이다.

​역세권이 하나가 되어 있다. 우리의 힘이다.

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역세권 - 부동산의 대표적 지역랜드마크

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예) 거리에 따라 직접역세권과 간접역세권 지정(결정)고시,

서울이 발전할 수 있었던 건 역세권의 특성(강점) 때문이다.

직접역세권과 간접역세권이 서로 연계되어 그 힘이 가중된 지경

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아무리 역세권이 화려하고 거대해도 직접역세권과 간접역세권이 분리(격리)된 상태라면

투자자입장에선 리스크가 크다.

'분리'는 불리하다. '우리'가 유리하다.

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자연의 순리 = 자연환경(입지)

거리 - 사거리(물리적) 이슈거리(인위적 요소) 간극과 간격(사이)

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순리의 최대 적 - 격리

괴리감 - 현장감↓

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땅 가치의 최종목표 - 건축행위

1. 협의의 건축행위 - 주택건축

2. 광의의 건축행위 - 신도시와 택지개발과정

주택 가치의 최종목표 - 삶의 질의 개선

토지(맹지)의 궁극적인 목표 -개발(현재의 가치를 개발)

주택의 목표 - 개선(현재의 가치를 개선하는 것)

개발과 개선 사이 - 투자가치가 숨어 있어 투자의 희소성을 발견할 수 있는 기회의 공간이 될 수 있다

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부동산투자 - 같이(우리함께)의 가치를 사는 행위

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우리나라에 100살 된 아파트가 존재할 수 없는 이유+우리나라에 100억 아파트가 존재할 수 없는 이유 -

재건축투자자가 항시 존재하니까.

환금성에 문제가 있기 때문이다. 0.001%의 부자의 전유물이다.

희소성과 환금성이 반드시(!) 비례하지 않는다.

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고수의 좋은 답사습관 - 가치를 찾기 위해 지자체 방문한다

하수의 나쁜 답사습관 - 가격을 찾는다(중개업소 여러 곳을 헤맨다)

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지자체에선 가격과 투자가치를 알아볼 수 없다. 실수요가치를 알아보는 곳이기 때문.

희소가치를 높이는 방법 -

고수의 좋은 투자습관을 상세히 알아보기

두 갈래의 희소성

1. 100살 된 아파트의 가치 - 현금가치 < 문화재의 성질

2. 100억 아파트의 위력 - 현금가치 < 이슈화된 물건(지역상징물이기 때문)

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희소성과 환금성이 반드시 비례할 수 없는 이유 -

희소성에도 상황성(변수)이 존속하기 때문.

나쁜 변수와 좋은 변수가 공존한다.

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1의 희소가치 > 2의 희소가치

(부동산의 생명력과 인간 수명은 비례하기 때문. 맹지와 달리 아파트는 주인 없는 경우는 없다.

부동산은 인간과 인구의 존재가치에 의해 동산화과정을 거칠게 거친다.

100세의 가치와 가격의 지속력은 2의 상황과 그 차이가 판이하다)