부동산

땅과 집의 강점과 약점의 기준을 나름대로 정하는 건 모든 투자자의 지상과제다.

땅은 잠재성이 높은 대신 환금성이 떨어지기 때문이다.

땅의 수명은 무한대이기 때문이다.

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집은 어떤가.

실용성과 환금성은 높지만 잠재성은 낮다.

그런데도 항상 투자자가 존재한다. 현장감이 뛰어나고 실용가치가 높아서다.

입주자가 항상 대기 중이다. 건설사가 투자를 돕는다.

수명이 길지 않다 보니 재건축이나 재축과정이 필요한 시점이 찾아온다.

투자가치를 모색할 수 있는 기회가 찾아오는 것이다.

땅을 통해 현장감을 느끼기 힘들다.

그러나 집은 다르다.

땅은 미완성물이지만 집은 완성물이기 때문이다.

집은 토지이용계획확인서가 모든 사안을 대변한다.

토지이용계획확인서를 통해 실용가치인 현재가치를 충분히 알아볼 수가 있기 때문이다.

지적도는 그다지 중요하지 않다.

현장답사 하나로 모든 게 통용되니까.

땅의 경우 토지이용계획확인서는 그저 단순한 참고자료에 불과하다.

지적도가 중요하다. 길을 통해 미래가치(건축행위)가 점철되기 때문.

실수요자가 지적도를 통해 내 땅을 상세하게 볼 때 투자자는 지적도를 통해

주변가치를 광범위하게 살펴본다.

즉 실수요자는 지적도를 통해 주변가치 대신 내 땅의 가치에 집중하고(현미경 필요)

투자자는 주변가치와 분위기에 집중하는 것이다.

현미경은 현재가치를 보는 도구이고

망원경은 미래가치를 보는 잣대가 될 수 있는 것이다.

임장활동의 목적 : 부동산의 강점과 약점 모두를 모색하는 것.

강점만 모색하면 안 된다.

약점(규제) 없는 부동산은 존재하지 않기 때문.

개발청사진이 있는 부동산도 약점이 있다.

개발청사진이 있는 부동산에 반드시 큰 거품이 주입되기 때문.

사람이 집중적으로 몰려서다.

개발계획과 거품가격 - 개발계획은 소수의 사람들이 만들지만 거품가격은 여러 사람들이 만든다.

부동산주인과 중개업자, 언론과 여론 등의 합작품이 거품이다. 개인과 국가가 거품을 막기 힘든 이유다.

아파트에만 버블세븐지역이 있는 건 아니다.

땅도 버블세븐지역이 존재한다.

경기도일대에 집중 몰려 있다(제2,3의 강남지역).

버블세븐지역(아파트, 2006) - 강남3구와 양천구 목동, 용인, 분당 및 평촌신도시

투자자의 임무 - 거품공부(연구)와 규제공부(연구). 이런 일련의 과정이 없이 투자는 곤란하다.

마치 임장활동 없이 투자하는 것과 같은 경우다.

거품 및 규제공부가 개발공부보다 우선이다.

개발지역엔 반드시 거품이 주입되고 개발대상은 규제강도 낮은 땅(맹지)이기 때문.

땅투자자의 특성 - 땅의 강점을 공격적으로 적극적으로 답사과정을 통해 모색한다.

(소극적인 태도로는 투자가 힘들다)

세미나 통해 모색이 힘들어서다.

세미나를 통해 현장감과 접근성을 모색하는 건 힘들다.

답사를 통해 검색이 가능하다.

땅 - 개발대상물(창조가 가능하다), 맹지와 녹지를 개발한다

(완성도 낮은 땅을 개발한다)

집 - 재개발, 재건축대상물(재창조가 가능), 주거지나 상업지를 개발대상물로 삼는다

(완성도 높은 땅을 개발한다)

땅이 잠재력의 화신인 까닭 - 땅은 집의 재료이기 때문(주거인구 모집과정에서 땅값이 폭등한다)

땅값과 집값을 올리는 사람 - 주거인구(부동산주인)와 중개업자(집주인, 땅주인)

분만능력이 뛰어난 땅 - 접근성 높은 맹지

분열과 분리를 조장하는 땅 - 접근성 낮은 맹지

맹지의 미래에 따라 한 지역이 변화 및 변질된다.

도로에 접한 땅은 분만능력이 뛰어나다. 접근성이 낮은 맹지는 분리, 단절을 의미.

수도권 - 접근성 높은 맹지가 급증세이다. 인구가 증가해서 가능한 일.

인구유입현상이 꾸준히 일어나고 있다.

지방 - 접근성 낮은 맹지가 많다. 인구유출현상이 심한 지경.

수도권으로 대이동 중이다.

수도권과 지방 맹지가 공생, 상생 할 수 없는 구조다.

접근성의 차이가 곧 인구밀도의 차이.

수도권 힘이 지방 대비 강렬한 이유이리라.

접근성 높은 지역의 특징 - 인구밀도가 높다. 지역랜드마크가 존재해서다.

지역랜드마크에 인구가 집중 몰리는 건 당연한 이치.

서울의 지역랜드마크는 다양하다.

그 중 하나가 아마도 100% 도시지역으로 구성되어 있다는 강점일 것이다.