부동산

국토를 굳이 분류를 한다면 네 가지 공간으로 구분할 수가 있다.

개발청사진이 존재하는 곳과 존재하지 않는 곳,

그리고 존재할 수 없는 곳과 존재할 수 있는 곳으로 말이다.

개발의 타당성이 낮은 곳이 많을 수 있어 투자자는 투자 시 유의할 필요가 있다.

즉 개발청사진이 존재할 수 있는 곳에 집중해야 한다.

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땅투자지역을 선정할 때 개발이슈거리에 집중하는 건 당연지사다.

그러나 국토는 반드시 개발청사진이 존재하는 곳과 그렇지 않은 곳으로 분류되기 때문에

개발이슈거리가 있는 땅만 모색할 필요는 없다.

개발이슈가 있는 땅이 반드시 좋은 땅은 아니므로.

변수현상이 개발청사진에만 일어나는 건 아니니까.

전국적으로 개발청사진이 있는 곳은 극히 소수.

드물다.

미개발지역이 대부분을 차지하고 있기 때문이다.

예를 들어 신도시 발표지역은 인구밀도가 높은 수도권에 집중되어 있다.

역세권의 집중도가 높다.

대규모 산업단지와 주거단지가 포진되어 있다.

다양한 노동력과 지역랜드마크가 풍부하다.

대규모 아파트단지가 지역랜드마크가 되는 경우도 부지기수.

지역핵심인구인 주거인구가 유입하기 수월하다.

산업단지와 주거단지 사이엔 상업시설이 들어선다.

소비인구가 유입된다.

생산, 소비, 투자가 하나로 연결될 수 있는 공간으로 변화한다.

노동생산성이 증대된다.

노동생산성은 노동자 한 사람이 일정기간동안 산출하는 생산량(부가가치)이다.

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땅투자지역을 선정, 지정할 수 있는 기준(지점)은 5가지.

1. 주변 용도의 가치를 보고 투자한다.

예) 내 땅 주변의 지목과 용도지역의 다양성, 다변화에 집중한다.

2. 실수요가치(현재가치)에 집중한다.

예) 농지나 임야를 사서 직접 개발한다

(부동산공법을 응용하여 농지 및 산지전용과정을 밟는다-도로가치에 투자하는 것.

도로는 지상물을 낳고 지상물은 인물, 인구를 낳는다)

3. 내 땅 주변의 지주들의 능력을 믿고 투자한다

(예-개발능력이 뛰어난 대기업과 정치인들의 힘에 의존한다)

4. 개발청사진을 보고 투자한다

(예-위정자 공약을 정밀 검토한다. 현실성 무시한 공약도 있기 때문)

5. 지역랜드마크의 가치를 보고 투자한다

예-대기업의 가치(=대규모 공업단지), 예2-대자연의 가치(관광위락단지)

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개발청사진이 있는 공간 - 4

(맹지를 사는 자가 있다)

개발청사진이 없는 공간 - 1,2,3,5

(도로에 붙은 땅을 매입하는 자가 있다)

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4 - 기획부동산과 연관된 지경

(기획부동산은 접근도 높은 맹지를 취급하기 때문.

맹지가치에 집중하지 않으면 안 된다. 접근도 낮은 맹지를 취급하는 기획부동산도 있기 때문)

2 - 중개업소에서 취급하는 경우(도로가치를 중요시 여기기 때문)

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땅투자 - 미완의 부동산(미완성물)의 한계를 극복하는 길

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부동산의 변수 - 가치의 변화와 인구의 변화

예) 인구증가현상이 계속 이어지고 감소현상이 계속 이어지기 쉽지 않은 지경.

마치 부동산가격이 계속 하락하거나 상승할 수 없는 것처럼 말이다.

인구증가현상은 가격상승을 동반하고 감소현상은 그 반대현상을 불러온다.

실수요자 대비 투자자가 인구에 집중하는 이유다.

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성남(도시의 완성도가 높다) - 2(인구감소세)

용인시(거대도시) - 3, 5(인구증가세 유지)

김포시(성장 중인 도시) - 1~5(인구증가세)

평택 화성(성장 중) - 1~5(인구증가세)

수원(완성도 높은 도시공간) - 2(인구감소세)

이천 여주 - 5(대기업가치, 대자연)

서울 - 2(대도시 활용도↑)

양평 - 2(대자연의 활용가치↗)