부동산

차별화된 테마로 확실한 마인드를 가진 전원카페는 성공한다.

전원카페를 꿈꾸고 있다면 막연한 생각에서 벗어나 위치 선정과 교통, 분위기 등에

초점을 맞춰 체계적으로 계획을 세워야 한다. 도심에서 30분 정도 거리의 근교 부근에

전원 카페촌이 형성되어 있다는 것은 누구다 알고 있는 상식이다.

하지만 이제 이 곳의 카페 공급도 한계에 이르러 더 이상의 성공을 보장하진 못하고 있다.

차별화된 테마로 확실한 마인드를 가진 운영자들이 늘어나면서 적당한 위치에

적당히 꾸민 카페로는 사람들의 발길을 잡을 수 없게 되었다.

새로운 카페를 짓는다면 오히려 유원지나 수목원, 해수욕장, 계곡과 얼마 떨어지지 않으면서

자연을 그대로 느낄 수 있도록 산 속에 자리 잡은 곳이 대세다.

이런 곳에서는 펜션도 함께 운영할 수 있어 더 큰 수익이 보장된다.

단 이 경우 펜션을 중점으로 둘 것인지 카페를 중점으로 둘 것인지를 확실히 결정해

방향을 설정해야 한다.

카페에서 다양한 체험거리를 경험할 수 있는 곳이라면 카페가, 주요 경관이나

레저 휴양지 근처 수요를 타깃으로 했다면 펜션이 주가 되는 것이 유리하다.

최근에는 지방에서도 독특한 특색을 지닌 전원카페들이 속속 생겨나고 있어

그동안 수도권 지역에 몰려있던 전원카페 수요가 전국적으로 확산될 조짐이 보인다.

실패 요인을 알아야 성공이 보인다

전원카페의 실패요인은 전원생활을 너무 쉽게 생각하거나, 잘못된 위치 선정,

무리한 규모의 카페 운영, 메뉴 선정의 실패, 불친절한 서비스 등을 들 수 있다.

낭만에 젖어 전원카페를 차리는 것은 가장 큰 실패 요인이다.

카페 운영은 현실이다. 잔고장이나 카페 수리 등 간단한 정도는

스스로 처리할 줄 알아야 전원에서 순조롭게 생활할 수 있다.

또, 도심에서 떨어져 있는 만큼 적적함에 익숙해져야 하는 것은 기본이다.

지역적으로 특징이 없는 곳에 위치를 선정하게 되면 불리하다.

도시에서 가깝거나 아니면 아주 경치가 좋은 곳을 택하지 않으면 손님을 끌기 어렵다.

특히 막다른 곳에 볼 것 없이 카페만 덩그라니 있다면 딱 실패하기 좋은 조건이다.

카페 규모가 크게 되면 관리비도 많이 들고 그에 따른 직원도 필요하게 되므로

매출이 따라주지 않으면 운영이 불가능하다. 메뉴는 카페 주인이

직접 할 수 있는 것들로 선정해야 하지 않으면 주방장이

바뀔 때마다 음식 맛이 변하게 되므로 요리의 레시피는 반드시 주인이 총괄하도록 한다.

카페 부지 마련 방법

1. 부지를 매입해 근린생활시설로 허가 받아 신축 한다

근린생활시설로 허가가 나지 않는 지역이 많기 때문에 부지를 매입할 때 가장 신중해야 할 것은 부지의 위치 선정이다. 수도권수질보전대핵 1권역에 속하는 지역은~ 양평군, 여주군, 가평군, 남양주시, 이천시, 용인시 등으로 이곳에서는 근린생활시설로 허가를 받을 수 없다.

그러나 허가를 내고 아직 카페를 짓지 않은 땅을 구입해 신축할 경우는 카페를 지을 수 있다.

단, 이 때는 허가기한이 언제까지인지를 확인해야 한다.

그러나 땅을 계약하기 전 시군구청 지방자치 단체에 직접 허가 가능 여부를 묻는 것이 확실함.

부동산 업자보다는 측량설계사무소 등의 전문가에게 명확히 법적인 문제를 체크 받는 것이 좋다.    

2. 농가 주택을 구입해 리모델링 한다

주택을 카페나 식당으로 만들기 위해서는 우선 용도변경의 절차를 거쳐야 한다.

일반주택의 경우 근린생활시설로 용도변경 하는 것은 제한이 없지만,

농어인이 신고로 지은 농가주택은 지은 지 8년이 지나야 용도변경이 가능하다.

주택 구입 전 행정관청을 찾아 일반주택인지 농가주택인지를 알아보는 것이 좋다.

준도시지역 취학지구에 위치한 주택이 가장 적합한데, 준도시지구에 포함되어 있는지의 여부는 토지이용계획 확인서를 떼어본 후 지역 사람들에게 물어보는 것이 가장 안전하다.

3. 기존의 카페를 매입하거나 임대해 운영한다

카페를 매입할 경우 모든 권리관계를 확실히 해두어야 문제가 없다.

짧은 기간동안 권리자가 자주 바뀌는 물건은 일단 의심해 본다. 특히 예고등기나 가압류,

가처분이 되어 있다면 아예 손을 대지 않는 것이 안전하다.

또 시세에 비해 현저히 낮은 가격, 매수직전에 보존등기가 되는 경우, 상속등기,

회복등기가 되는 경우도 주의해야 한다. 임대의 경우도 권리관계를 잘 알아보고,

임대 전 사전 답사로 카페의 수익성을 따져보는 것이 현명하다.

CHECK POINT

땅 구입 시 유의해야 할 권리관계 사항들

●근린생활시설로 허가 난 땅인 경우라도 그 허가 기간이 언제까지인지 확인 한다
●토지대장상에 가압류 및 가처분 된 것이 없는지 알아 본다
●농가주택을 구입할 경우 땅주인과 건물 주인이 같은지 확인 한다
●토지 소유자와 근린생활시설로 허가받은 허가자가 같은 사람인지 확인 한다 
   다를 경우에는 땅을 구입할 때 토지 소유자와 허가자 모두를 동반해 서류를 매듭 짓는다
●도로관계는 어떤지 확실히 알아 둔다
   도로관계에서 진입로의 문제는 꽤 중요하다. 진입로의 경우는 진입로를 매입한 건지, 

   공동의 소유일 경우라면 주민의 동의로 사용되는 것인지, 동의한 것이라면 그 이후 민원이
   들어 올 가능성은 없는지 등을 꼼꼼히 살펴본다. 또 착공 시 문제가 발생했을 경우 이를
   해결하는 사람이 토지를 파는 사람인지, 사는 사람인지를 확실히 규정해둔다.