부동산

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부동산 매입과정은 '약속을 사는 행위'다.

약속은 두 가지로 분류된다.

법률과 개발로 말이다.

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1 약속(법과 원칙) - 상수(안전성↑ 상수는 쉽게 변할 수 없는 성질이다)

2 약속(개발) - 변수

(안전성이 낮다. 개발 空約 난무가 유행처럼 퍼지고 있는 현실, 현상 때문이다)

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1의 상황 - 실수요목적

예) 부동산공법, 민법(사법) 등을 사용하여 안전하다. 실수 안 한다.

2의 상황 - 투자목적

예) 택지개발, 산업단지조성

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부동산 매입행위가 약속을 매입하는 여정이지만 부동산 매입방법은 부동산노하우다.

부동산노하우란 가치를 조율하는 힘!

'정치'가 곧 '가치'로 연계.

정치인이 약속(입법)에 적극 관여, 간섭하고 있지 않는가.

공약이 다양하게 분출한다.

공약공장이다.

입법은 정치인과 연관되고 개발공약은 선거 때 난무하고 있다.

지방자치시대, 약속 다발시대(패키지).

각 지자체엔 시군수 공약사항이 있다.

메뉴가 다양하지만 막상 먹잇감이 될 만한 건 없다.

현실성이 떨어지는 공약이 많다는 증거다.

임기 내에 사용되는 건 별로 없다.

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두 가지 약속 중 하나는 반드시 지켜야 되고 하나는 그렇지 않다.

법률이라는 약속을 지키지 않으면 법적 처벌을 받지만

위정자들 입에서 배출되는 약속들은 지키지 않는다고 해서 형사처벌 받지는 않기 때문이다.

위정자가 위선자인 경우가 태반인데 말이다.

지키지 않아도 약속을 만든 자는 처벌 받지 않는다.

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'자유'의 재료 - 자연

약속의 재료 - 자연

(개발의 대상이 곧 자연이므로)

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도시 ≠ 여유공간(자유공간)

(도시엔 자연 대신 '자금과 자본'이 판 치고 있기 때문)

인간이 자연을 파괴하지 않고 개발 하겠다고 다짐하는 것 - 규제의 가치를 응용하겠다는 의지가 내포되어 있는 것

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부동산 규제의 목표 - 인간보호와 난개발방지(공실을 줄이고 공급과잉확대를 방어하는 것)

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개발도 약속이요 규제도 약속이다!

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개발과 규제의 차이점 - 개발약속은 지키지 않아도 처벌 받지 않지만 규제 약속은 다르다.

공부(공적서류)인 토지이용계획확인서를 통해 규제사안과 토지 용도 등을 알아차릴 수 있다.

그러나 개발사안을 알아낼 수는 없다.

규제강도와 정도에 따라 혹은 용도지역과 구역, 지구 상황을 통해 감지를 구현해낼 수 있다.

용도와 규제는 한 몸.

토지는 분할대상이지만 용도와 규제 관계는 분리 대상이 될 수 없기 때문이다.

규제강도와 점도에 따라 용도의 배치구조와 용도의 가치와 힘이 달라지기 때문이다.

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개발기간(공기)도 약속.

그러나 정확하게 지키기 힘들다.

공사기간 중 변수가 만연해서다.

자연재해나 사회재난 등이 겹치기 일쑤.

부득불 공기가 연장되기도 한다.

날씨가 변수다.

투자자입장에서 투자지역에 투자해 투자기간을 정하기가 쉽지 않은 이유이리라.

환금성을 보장하기 힘든 이유다.

개발면적에 따라 개발기간이 정해지고 개발기간과 개발면적에 의해 개발비용이 정해진다.

개발위치도 변할 수 있다.

약속의 형태가 변형, 변질되는 예도 허다하다. 투자기간의 변형도 무시할 수 없는 것.

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'규모의 차이가 곧 용도(용적률)의 차이', 서로 연계된다.

주거시설의 차이 - 작은 공동주택(빌라)과 대형공동주택(아파트)의 차이

숙박시설의 차이 - 호텔(대형숙박시설)과 모텔(소형숙박시설)의 존재감(현장감)

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숙박시설의 빌라(소형공동주택)가 모텔이라면

숙박시설의 아파트(대형공동주택)가 곧 호텔인 셈.

공기의 차이가 곧 부동산 용도의 차이, 서로 연결된다.

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규모(크기)의 차이 - 개발기간의 차이, 개발비용의 차이

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부동산구조 - 빌라 인근의 아파트의 존재가치와 모텔 인근의 호텔의 존재가치는 비교대상이 아니다.

비교우위에 놓여 있는 대상이 분명하므로.

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호텔과 주택의 만남(결합체) - 레지던스(residence, 숙박형생활주택)

레지던스는 숙박용호텔과 주거용 오피스텔이 합쳐진 개념으로

호텔식 서비스가 제공되는 주거시설이다.

마치 공장의 강점과 공동주택의 매력이 하나로 연결된 지식산업센터(아파트형공장)처럼

두 가지 매력이 하나가 된 케이스.

레지던스와 지식산업센터가 급증세.

실용성을 추구, 요구하는 시대와 맥을 함께 하고 있는 것이다.

즉 개발면적보단 개발가치에 집중하는 모양새다.

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개발기간이 단축된다고 해서 투자기간(환금성)이 반드시 단축되는 건 아니다.

실용성(사용가치)은 반드시 환금성과 직결되기 때문.

불편하면 인기 없다. 관심 없다.

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공기 약속을 반드시 지킬 필요가 없다.

개발과정이 매우 소중하기 때문이다.

과정이 부실하면 부실시공이 우려, 염려된다. 날림공사가 만연할 수 있다.

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개발약속 ≠ 개발기간의 약속

(시간에 쫓기기보단 공간 활용, 즉 실용성에 집중해야 하므로)