부동산

토지를 공부하는 목적..

현실적으로 우리가 토지에 관심을 가지고 공부하려는 이유는, 단지 전매차익을 노리는

투자목적이나 재테크의 좋은 방법이라는 이유만이 아니다.

땅은 누구라도 농사를 지을 수 있고, 나무를 키울 수 있으며, 동물을 사육할 수 있다.

집을 짓고 살 수도 있다. 실제 땅을 활용하기가 용이하다는 것이다.

그 뿐 아니라 땅은 개발하면, 그냥 팔아넘기는 것보다 더 많은 수익을 올릴 수 있다.

소위 막대한 개발이익을 얻을 수 있다는 것이다.

그래서 땅의 활용방안은 무궁무진하며, 사람들에게 말할 수 없는 매력을 주는 것이 사실이다.

땅의 궁극적인 진정한 가치는 다양한 개발가능성에 있다고 보아야 할 것이다.

땅 보는 눈 높이는 요령..

우리가 땅을 공부하는 이유를 다시 요약하면 투자, 개발, 활용, 중개, 경매, 귀농 등

목적별로 나누어 볼 수 있다. 이러한 목적은 땅을 취득하는 동기가 될 수도 있다.

그러나 어떤 경우이던지 간에, 땅의 공통적인 기본시항을 배워야 하는 것은 마찬가지다.

그리고 나서 각기 분야에 필요한 주가적인 전문지식을 익혀야 하는 것이다.

그러면 땅의 공통적인 기본공부는 무엇일까..?

필자가 그 간의 경험으로 본다면, 땅은 크게 입지, 규제, 땅값, 개발가능성과 전망이라고본다.

땅은 입지에서 출발해야 한다. 원래 "부동산은 입지"라는 말도 있지 않은가?

땅의 모양과 향(向), 지질, 주변환경이며 접근성과 진입도로는 입지의 핵심이다.

예전에 묘터(음택)나 도읍터 마을터와 집터(양택)를 보는 풍수지리도 바로 입지이론이다.

실무상 입지에서 가장 중요하게 다루는 것이 바로 건축 시 요구되는 진입도로 문제다.

지적도 상 도로가 없는 땅을 맹지(盲地)라고 하며, 맹지에는 집을 지을수 없다.

땅의 규제는 토지공부에서 가장 어려운 핵심부분이다.우리나라에는 약 120여개의 법률이

토지와 직 간접으로 관련이 있고, 약 420여개의 쟁쟁한 용도규제가

거미줄처럼 얽혀 있는 것이 바로 토지다. 땅에 관련된 규제는 거의 다가 중복규제다.

땅을 보는데 있어서 관련 근거법을 정확하게 알고, 찾아보며 내용을 파악하는 것 만해도

결코 쉬운 일이 아니다. 그래서 우리나라 땅을 “규제”라고 한다.

공부할 것이 많아 시중의 토지강의는 대부분 규제공부에 머무르게 된다.

규제를 어느 정도 익힌 후에는 개별적인 땅을 놓고 땅값과 개발가능성을 검토하여

파악하는 훈련을 쌓아야 할 것이다.

전망에는 땅의 입지와 규제를 검토하여 개발가능성과 땅값을 가늠해 보면서,

땅의 미래가치를 점치는 것으로, 아파트나 상가에는 없는 땅 만의 독특한 분야다.

미래를 잘 예측하려면 땅의 입지와 규제를 검토하는 요령을 익히고,

이 땅에 땅값에 걸맞는 최적의 개발 및 활용방안을 찾아내는 훈련을 쌓아야 한다.

땅이 다른 부동산보다 어려운 것은, 땅은 이처럼 장기적인 미래가치를 내다 볼 줄

알아야 하기 때문이다. 미래는 불확실하며, 예측하기 어렵다.

그래서 땅이 더욱 어렵고 힘들고 위험해 지는 것이다.