부동산

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'위치'에 따라 주택이 분류, 분화되는 건 당연한 이치다.

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전원주택의 위치 - 대자연을 끼고 있어야 그 가치(실용성)를 인정 받는다

(예-양평 가평 포천일대)

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단독주택의 위치 - 대도시와 근접해 있어야 인기 높다

(예- 서울 종로구 평창동일대)

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공동주택의 위치 - 신도시와 인접한 상태에서 그 가치를 인정 받을 수 있다

유동인구에 지배를 받는 상가는 그 성격이 주거시설과 다르다.

오지 속의 상가는 죽은 상가.

전원주택의 의미와는 다르다.

주거인구와 유동인구가 연결되는 곳의 상업시설이 인기 높기 때문.

존재가치가 높다.

주택은 유동인구와 상관 없이 삶의 질에 올인하는 입장.

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예) 편익시설은 삶의 질을 높일 수 있는 도구 중 하나

(요즘엔 힐링공간 중 하나인 대자연도 편익시설의 일부)

힐링이 부동산가치를 한 단계 끌어올릴 수 있는 삶의 도구로 응용되는 시대.

아파트도 전원공간 안에 존재하는 이유다.

조망권에 거품이 주입된다.

단독주택이 전원공간 안에 존재하므로 단독주택이 전원주택의 성격으로 변화하는 경우도 태반.

사용방법이 진화하는 것이다.

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집값의 특징 - 세월 앞에 항우장사 없다.

주택 자체가 공산품의 성격이 강해서다.

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'집값'이 '지가'로 변질되기 때문

(변화에 적극 순응하지 않는다면 대지지분만 존속, 존치)

땅값만 남는다.

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공동주택

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아파트 - 폭등 가능

(부녀회의 입김이 워낙 강해 폭등의 기능을 함유하고 있다)

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빌라 - 단독주택의 성격이 강한 작은 공동주택(폭등이 힘든 이유다)

복부인 성격의 부녀회라는 조직망이 구성될 수 없기 때문.

조직적이지 못하다. 점조직이라 힘 발휘가 힘들다.

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아파트의 힘 - 단지(團地)의 힘

조직적으로 이해관계인이 움직인다(부녀회+중개인)

여기에 언론의 힘이 가세하여

아파트거품을 주입한다. 건설사와 언론사는 하나.

분양광고와 아파트 기획기사를 통해 하나가 된다.

상생구조를 구성한다.

공생관계다.

부동산경기를 주도한다.

시장의 주도세력이다.

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땅의 분류.

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완성도 높은 토지 - 대지(예- 집값이 지가로 변하는 경우 대지지분 형성),

주거지(재건축, 재개발에 필요한 완성도 높은 토지)

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완성도 낮은 토지 - 맹지

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재개발 및 신도시, 택지개발지역의 땅 -

주거지(대지)와 맹지(완성도 높은 맹지, 접근성 높은 맹지)가 만연

예) 이주자택지 및 생활대책용지

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cf. 이주자택지 - 택지개발지구 내에 거주하던 원주민에게 부여되는 토지

(단독주택, 점포주택을 건축할 수 있는 점포 겸용 택지를 의미한다)

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생활대책용지 - 개발지역(신도시, 택지개발예정지구) 내에서

영농, 축산업 등에 종사하는 사람들에게

생활대책 보상차원에서 공급되는 일반상업 및 근린생활용지.

상가 용지 우선 분양권(일명 상가 딱지).

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대기업과 건설사의 존재감 - 맹지가 대지로, 그 대지가 택지로 전환할 수 있는 힘!

즉 최초의 개발(신도시, 택지개발) 뿐아니라

재개발과 재건축에 필요한 주거지, 대지의 개발에도

적극적으로 개입하여 부동산시장의 주도세력을 구축하고 있다.

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땅값이 오르는 이유 - 땅은 매일 움직일 수 있(는 힘을 보유하고 있)다.

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사례1) 주변 가치에 의해 움직인다.

언론의 여론 조성, 조장능력이 뛰어나다.

사례2) 재개발, 재건축과정에 의해 움직인다.

재개발, 재건축을 투자가치의 대명사로 응용, 악용하는 사례가 급증세!

아파트수명은 단축되지만 거품은 심한 상태.

사례3) 최초의 개발에 의해, 즉 분할작업에 의해 땅값이 이동한다.

단 필지분할은 개별적이고 획지개발은 거국적이다.

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토지가치는, 아니 토지가격은 반드시 상승한다.

여느 지역이건 대지지분으로 변하지 않는 사례는 없기 때문.

여느 지역이건 주거시설은 반드시 존치하니까.