부동산

투자자입장에서 국토를 돈이 되는 공간과 돈이 안 되는 곳으로 나눌 수 있다.

이때 돈이 안 되는 곳은 독이 되는 곳!

따라서 투자자는 국토분류를 할 때

돈이 되는 공간과 독이 되는 공간으로 나누게 된다.

가치(투자가치)를 저울질 해야 하니까.

그러나 실수요자는 다르다.

실수요자가 돈이 되는 곳과 독이 되는 곳으로 나누는 건 사치이기 때문.

다만 공기오염도가 높아 삶의 질을 저해하는 혐오시설물이 있다면

실수요가치에 큰 타격이 될 수 있다.

실수요자는 '자본의 대명사인 돈'을 찾기보단

'자연의 대명사인 돌'을 찾는 게 유리하다.

소모전을 하지 않는 것이기 때문이다.

자신이 나가야 할 길을 잃으면 안 된다.

다음은 투자자가 분류하는 국토의 구분이다.

돈이 되는 공간 - 많은 국민들이 인구증가현상을 꾸준히 목격할 수 있는 여건을 갖춘 기

회의 공간.

독이 되는 공간 - 돈이 되는 공간으로 인구가 유출되는 심각한 현상을 목도할 수 있는 공간.

노인인구가 급증하여 노동인구나 아이인구가 급감한다.

집이 남아돌 뿐더러 폐가가 증가할 수 있는 처지.

주거시설이 졸지에 전격 혐오시설로 격하되는 사태까지 벌어지고 만다.

누구에겐 집값이 똥값(폭락)이 되어(땅값도 폭락)

내 집을 마련할 수 있는 절호의 기회가 된다.

​

돈이 되는 지역의 특성 -

젊은인구인 생산가능인구와 출산가능인구 규모가 함께 증대된다.

생산가능인구를 통해 외부의 유입인구를 유인할 수가 있고

출산가능인구를 통해 아이인구를 증대시킬 수 있는 기회를 맞이할 수 있다.

지역가치를 격상시킬 만한 지역경사(잔치)다.

다만 무주택서민에겐 집 구하기가 힘들다. 집값폭등과 거품이 염려되어서다.

돈이 되는 공간 - 경기일부지역(인구증가지역은 14곳)

독이 되는 공간 - 지방중소도시(인구급감지역으로 지역소멸이 우려되는 곳)

돈이 되는 공간의 기준 -

'부동산이 갑자기 증가하는 지역 < 인구가 꾸준히 증가하는 지역'

지역공실은 난개발의 온상이기 때문.

개발의 타당성이 낮으므로 환금성과 수익성 모두가 치명상을 입는다.

돈이 몰리는 공간의 강점 - 실수요가치와 투자가치 모두가 높다.

즉 실수요가치가 높아지면서 자연스럽게 주거인구가 증가하는 것.

그만큼 주거환경이 빼어나고 자연환경도 더불어 탁월하다는 증거다.

당연히 환금성이 높을 것이다.

실수요인구인 상주인구가 증가하면서 부동산가격과 가치가 함께 상승한다.

즉 가치와 가격이 비례하는 현장과 현상을 목격할 수 있다.

실수요가치와 투자가치가 정비례하는 것이다.

실수요가치가 꾸준히 변한다.

투자가치인 희소가치로 말이다.

희소가치의 의미 ≒ 가용토지의 면적(현실적이라 투명하다)

잠재가치 ≒ 개발청사진(추상적. 불투명)

잠재가치 ≒ 공기(air) = 희망과 소망, 야망

(눈으로는 볼 수 없으나 살아 있는 자에겐 반드시 필요한 존재이기 때문. 사는 이유다)

돈이 되는 공간(지상물의 경우) - 강남(서울)

돈이 되는 공간(미완성물의 경우) - 경기도일부지역에서 모색가능

예) 강남 인접지역인 하남시(5호선 종착역인 상일동역),

신분당선과 연계되는 공간(용인, 성남, 수원일대)

경기도의 강점 - 제2의 강남이 우후죽순 즐비, 증가하는 추세

(대자연과 대기업가치가 하나로 연계될 수 있는

​대도시들이 즐비한 잠재기치가 준비된 공간)

대자연의 특성 ≒ 자궁의 존재감

(분만능력이 탁월하기 때문이다)

존재감(현장감의 재료)이 큰 땅과 존재감이 작은 땅 중 후자의 경우가 더 많다.

국토 안엔 완성도 낮은 토지가 많으므로.

존재가치가 큰 사람과 존재가치가 낮은 사람 중 후자의 경우가 더 많다.

국토 안엔 쓸모 없는, 쓸데 없는, 미성숙한 토지(와 인간)들이 너무도 많다.

접근성 낮은 맹지, 그리고 접근하기 힘든 비이성적, 비양심적인 인간들이 많다.

대자연이 분만하는 것 - 대도시

대도시가 분만하는 것 - 대기업가치

대기업의 가치가 낳을 수 있는 사안 - 노동력의 현재의가치와 미래의 잠재성

노동력이 분만하는 것 - 새롭게 탄생한 부동산가치

부동산가치가 분만하는 것 - 여러 형태의 부동산가격

자연 ≒ 자궁

(분만능력과 창조능력이 빼어나기 때문)

자궁경부암에 걸린 상태 = 난개발상태로 녹지공간을 크게 훼손하여

의사가 수술 할 수 없는 지경

개발이 온전한 상태 = 녹지공간(대자연) 훼손을 최소화 하여 개발한 상황

(실수요가치 높다)

녹지공간(광대) = 맹지범위(완성도 낮은 부동산으로 희소가치가 너무도 낮다)

대지공간(협소) = 완성도 높은 토지로 희소가치가 높은 편이다.

물론 입지(위치)가 그 가치를 대변한다.

농지(전답, 과수원, 목장용지)도 광대한 편이다.

녹지 - 획지 분할 대상(녹지는 용도지역의 하나이므로)

산지(임야), 대지, 농지 - 필지 분할 대상이다.

산지, 대지, 농지는 지목의 한 종류이니까.

예) 도시지역 자연녹지지역 안의 대지나 밭(田)의 존재감(현장감)

용도와 지목의 차이 -

변화와 진화의 의미

예) 용도가 매일 바뀌기기는 곤란하나, 지목은 매일 바뀐다.

산지 및 농지전용과정은 건축과정 중 하나이며

지목변경의 과정은 건축행위의 최종종착지점이기 때문.

마무리단계다. 부동산이 재탄생하는 순간이다.

(1) 용도지역의 변화 = 용적률의 변화

(새로운 소프트웨어가 도출할 수 있는 기회)

(2) 지목변경 - 땅 형태의 변화

(하드웨어가 바뀌는 상황)

(1)-한 지역공간의 진화과정

(국가와 지자체 의지에 의해 변함)

예) 도시계획(기본 및 관리계획)

(2)-지주의 자주적 의지에 따라 변함