부동산

투자와 답사의 대상물은 두 가지.

미완성물인 토지와 주택 및 상가(완성물+지상물) 등이다.

토지가 미완성물인 건 도로와 떨어진 땅들이 대부분을 차지하고 있어서다.

도로에 접하지 않은 주택이나 상가가 존재하지 않는 것과 다른 양상이다.

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요컨대 토지답사는 접근성의 대명사인 도로관계를 정립하는 과정인 것이다.

토지의 약점과 주택, 상가의 강점의 차이가 크기 때문이다.

모든 토지가 도로에 붙은 건 아니며, 주택이나 상가는 도로에 붙어 있어야 한다.

대지지분과 지상권 없는 완성물이란 존재할 수가 없다.

심지어 불법건축물에도 도로가 있다.

물론 가건물에도 있다.

가건물은 가설건축물의 약자로 통용.

임시로 사용하려고 세운 건축물이다.

예컨대 숙소나 견본주택 등 3층 이하 건축물을 설치하려면 허가 및 신고를 해야 한다.

사람에게 심장이 생명인 것처럼 부동산에겐 도로가 곧 생명이다.

1. 접근성이 높은 맹지에 개발이슈거리가 생긴다. 개발의 타당성이 높다는 진단 때문.

인구증가지역이 다수 포함되어 있는 경기일부지역이 이에 해당된다.

2. 도로에 붙은 대지상태에 개발청사진이 전무한 경우가 있다.

인구감소지역이 대부분을 차지하고 있는 지방중소도시일대가 여기에 포함된다.

개별적으로 건축이 가능하나, 투자가치 면에선 경쟁상대가 안 된다

(1의 상황 > 2의 상황).

토지의 잠재성은 자랑거리, 이슈거리다.

그러나 환금성이 문제다.

추후 예비지주인 매수인을 찾을 때 새로운 각오를 하지 않으면 안 된다.

실수요자를 매수자로 여길까, 아니면 투자자를 매수자로 여길까, 하는 갈등을

빠른 시간 내에

해소+해결하지 않으면 안 되기 때문이다.

필자 생각엔 실수요자를 찾는 대신 투자자를 찾는 게 낫다고 본다.

실수요목적으로 매수하는 자는 극소수이기 때문이다.

토지매수비용과 건축비용 등이 만만치 않아서다.

그러나 투자자는 비교적 적은 노력과 비용으로 새로운 투자가치를 모색하면 된다.

땅값만 소요된다.

실수요자에겐 건축행위를 하려면 도로상황 등도 면밀하게 따져봐야 한다.

현미경을 통해 관찰하여야 하는 어려운 난제도 있는 법.

투자자를 찾아라.

새로운 투자가치를 찾자.

답사 목적은 찾는 것.

가치를 찾는다.

가격을 찾는 건 소모전!

가치 - 단합 기능 장착

가격 - 담합가능(담합을 기능이라고 하지 않는다. 담합행위는 불법이기 때문)

가격은 개인적으로, 일방적으로 깎을 수 있지만 가치는 함부로 깎지 못한다.

가격의 주인은 개인이요 가치의 주인은 국가나 지자체이기 때문이다.

주인 의지대로 움직일 수 없다.

가치 모색 방도 - 지역랜드마크와 지역핵심인구를 찾는데 후자가 우선순위.

물론 지역핵심인구와 지역랜드마크는 직결+연결된다.

지역핵심인구 = 주거인구

(주거인구란 아이인구, 노인인구, 노동인구, 출산가능인구 등이 포함되기 때문)

주거인구에 대거 노동인구가 포함되어 있다면

그 지역의 미래가치와 현실은 연계되어

지역의 다양화, 다변화를 꾀할 수가 있다.

직주근접이 가능한 상황이기 때문이다.

직주근접 부동산들을 사용하는 사람들이 증가하고 말 것이다.

토지투자를 실패하는 건 인구모색과정에서 난관에 부딪쳐서다.

토지가 미완성물인 까닭을 깨닫지 못하면 안 된다.

도로에 붙은 땅이 많지 않고 공간 확보가 안 된 상황이 곧 미완성물인 토지상태.

용적률 사용 이전 모습이 곧 토지상태인 것.

용적률을 사용하는 순간, 용도지역이 변한다. 미완성물이 끝나는 순간이다.

지역변화의 영향일 것이다.

아파트 투자지역이건 토지투자지역이건 다양한 건 마찬가지.

그러나 안전성에선 상대가 안 된다.

토지가 절대적으로 불리(불안전)해서다.

공간의 유무 차이 때문.

공간(용적률) 없는 상태가 곧 토지 아닌가.

아파트 투자지역에선 용도지역과 용적률이 연계된다.

도로 사용 중이다.

아파트 상황은 토지의 상황과 달라, 토지이용계획확인서 모습과 현장모습이 비슷한 지경.

토지투자지역의 경우는 다르다.

도로를 활용하기 이전의 모습이기 때문.

토지이용계획확인서의 모습과 현장모습의 차이가 극과 극의 상황이다.

하늘과 땅 차이다.

용도지역이 변하기 이전 모습이라 어쩔 도리가 없다.

이러한 이유로 답사방법에서도 큰 차이점이 도출, 노출된다.

완성물 답사방법 - 편익시설를 인지한다

미완성물 답사방법 - 도로가치를 의지한다

토지건 지상물이건 간선도로에 의지할 수밖에 없다.

간선도로가 각종 지선, 작은 도로들, 비법정도로를 움직이는

지역동력역할을 수행하고 있기 때문.

(주) 간선도로(Highway) = 公路

(예-고속도로, 국도, 지방도, 특별시도, 광역시도)

지선 - 철로, 수로, 선로 따위의 본선에서 갈려 나간 선

인구와 도로 관계 - 접근성과 연계(가치 기준이다)

지역가치 기준 중 또 한 가지.

통계수치로 관찰할 수 있다.

답사 이전에 알아본다.

예) 좋은 대학의 기준 - 취업률↑ 범죄율(학원비리)↘

좋은 지역의 기준 - 고용률↑(지역가치↑)

실업률↓(노동력↑)

공실률↓(유동인구↑)

범죄율↘

대학 내 시설물이 다양하다고 해서 취업률이 높은 건 아니다.

부동산이 많다고 지역고용률이 반드시 높은 건 아니다.

대학교 중 부동산부자가 있다. 그들의 실력이 금력과 반드시 비례하는 건 아니다.

허상과 실상을 구분할 수 있는 변별력과 판단력은 투자자에게 반드시 필요한 덕목이다.