부동산

투자자가 반드시 인지할 사안 중 하나는, 정확한 정보력의 필요성일 것이다.

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가격정보보단 인구정보에 집중할 필요가 있다.

인구정보는 정확한 정보이고 가격정보는 부정확한 정보다.

가치와 가격은 같지 않기 때문이다.

인구정보는 투자자에게 가장 중요한 사안.

다만 실수요자에겐 그다지 중요하지 않다.

인구증가는 가격폭등과 직결되기 때문.

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정확한 정보의 창구(도구) - 인구의 증감상태

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한 지역의 가치 기준 - 인기 있는 지역과 인구증가지역은 서로 연계된다.

즉 인기가 높은 지역엔 반드시 인구가 증가하고 있는 것이다.

사람이 몰리면 부동산주인들이 급증하여 가격이 급등하는 건 당연한 이치.

인기와 인구는 서로 형제 관계를 자연스럽게 맺는다.

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인구정보 = 가치정보

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가격소식 - 중개업소에서 알아볼 수 있으나 정확도가 낮다.

부동산주인과 중개인이 일방적으로 정하는 상황이기 때문.

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인구정보 - 지자체에서 알아볼 수 있는 수치(통계)라 정확도가 100%이다.

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가격급등은 인위적이지만 인구급증현상은 자연적인 현상이기 때문.

지자체 차원에서 인공적으로 인구를 늘리는 수작과 수법은 반드시 지양해야 할 악폐 중 하나!

생명력이 없다.

지속력이 떨어지기 때문이다.

인구가 증가하면 인기가 높아져 가격수준이 자연스럽게 높아진다.

그러나 억지로 인구를 늘리는 수법은 예외.

​인구분열만 조장하고 말 것이기 때문이다.

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분열과 분류의 차이.

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분열 - 인구분열(지리멸렬현상)

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예) 인구유출현상의 심화

분류 - 인구의 종류(정리정돈의 과정)

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예) 주거인구, 유동인구... 상황에 따라 다양한 인구구조의 변화를 가져온다

(=전문화과정+이슈화과정)

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'부동산의 가치를 들여보는 과정'

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1. 지역가치를 보는 것(망원경으로 관찰) - 투자가치를 정조준한다.

망원경으로 지역성질과 개발청사진을 관찰한다.

2. 개인 물건(예-아파트, 토지...) - 현미경이 필요하다.

실수요가치를 정조준해야 하므로.

예를 들어 전용과정의 하나인 형질변경과정을 거칠 때 현미경이 필요하다.

망원경으로 보다간 자칫 잘못하다간 주마간산 식으로 관찰할 수가 있기 때문이다.

투자자가 현미경으로 투자공간을 들여다 보는 행위 - 소탐대실, 나무를 보지 말고 숲을 들여다 보라.

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1의 상황이 변하면 당연히 2의 상황도 변한다.

지역개발범위 안에 포함된 상태라면 개별적인 개발행위를 하지 않는 이유이리라.

내 부동산에 손 대지 않아도 국가와 지자체가 동산화 시켜준다.

매수자가 '물건' 자체의 기능(성능. 건축가능여부)에 의해 움직인다면

지적도상 도로 존재여부에 온통 신경 써야 한다.

투자목적이라면 내 물건에서 지역개발범위와의 거리감을 정밀 분석해야 한다.

물건과의 거리가 가깝다고, 혹은 멀다고 해서 좋고 나쁘고를 따질 수 없어서다.

문제는 '거리'가 아니라 '인구'이기 때문.

거리가 가까워도 인구가 없다면 인기 없다.

환금성이 낮아진다.

거리가 많이 떨어져 있지만 인구확보가 된 상태라면 오케이!

투자가치가 높다.

'거리'가 '자리(입지)'를 만드는 도구가 아닌 것.

거리는 사람과 인구의 활동영역에 의해 결정, 지정되는 것이다.

예컨대 역세권의 기준은 거리가 아닌 인구의 활동능력인 것.

인구의 활약상이다.

직접역세권과 간접역세권이 하나로 연계되는 경우, 인구의 다양성과 다변화를 기대할 수 있다.

강남역세권이 이에 해당된다.

역과의 거리가 가깝지만 역세권효과가 좋지 않은 경우도 있다.

경강선 삼동역의 경우가 이에 해당된다.

'역세권'은 대표적 지역랜드마크.

그러나 그 가치를 지정, 결정할 때 신중을 기울일 필요가 있다.

공실률 높은 마천루가 지역랜드마크가 될 수 없다.

사람들이 사용하지 않는 물건은 지역랜드마크가 아니다.

예) 인구가 증가하지 않는 이천시의 지역랜드마크는 부발역세권이 아니라,

SK하이닉스와 현대엘리베이터이다.

역세권 사용빈도보단 지역의 대기업 사용빈도가 훨씬 높은 상황이다.

지역정보의 기준 - 지역랜드마크와의 거리를 통해 감지

다만 인구와 사람의 활동영역을 정밀 검토할 필요가 있다.

지역랜드마크 - 화려함과 거대함보단 실용가치에 집중해야 한다.

크고 화려하다고 해서 무조건 큰 효과를 보는 건 아니다.

대자연의 가치가 지역랜드마크인 경우도 있다.

관광효과를 노릴 수 있다.

그러나 관광인구가 없는, 즉 대자연의 가치의 활용도가 떨어진다면

그건 지역랜드마크가 될 수 없다.

지역랜드마크 없는 지역은 없다.

마치 용도지역 없는 곳이 없는 것처럼.

다만 그 사용량과 사용빈도가 중요한 것이리라.