부동산

고수의 국토분류법

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1. 인구증가지역(=가격이 상승할 수 있는 지역)

2. 인구감소지역(가격하락지역)

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하수의 국토분류방법

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1. 가격상승지역과 2. 가격하락지역

즉 고수는 과정(안전성, 가치)에 집중하고

하수는 결과인 수익률에 일방적으로 지배를 받고 있는 것.

고수 - '덕'을 쌓는다

하수 - '복'을 바란다

덕 - 과정(안전성)

복 - 결과(수익성)

즉 복의 재료가 곧 덕인 것이다.

과정과 원인 없는 결과는 없는 법.

세상이치다.

작은 도로와 큰 도로가 연결된 상태가 최고의 가치를 구가할 수 있는 것처럼

덕의 상황과 복 역시 항시 연결된 상태를 유지해야 최고의 가치(기회의 땅)를 구할 수 있는 법.

고수의 국토분류법 - 1. 공실률 낮은 지역(인구↑)과 2. 공실률 높은 지역(인구↘)

하수 - 1. 부동산(지상물) 증가지역 2. 감소지역

즉 하수는 결과(지상물)부터 바라고

고수는 과정인 인구(인물)부터 연구분석한다.

우선순위(중요성과 필요성)가 다르다.

비어 있는 도로(시설물)와 지상물은 지역애물단지이기 때문.

고수는 인구 있는 공간과 인구 없는 공간을 구분하여 가치평가를 내리고

하수는 인기 있는 공간과 인기 없는 공간으로 구분한다. 착각한다. 오판한다.

인구 - 과정

인기 - 결과와 효과(효능)

인기의 도구 - 인구

아파트가 많다고 무조건 인기 있는 건 아니다.

미분양아파트(입주포기)는 인기 없기 때문.

소형부동산의 인기가 높은 건 실용가치와 희소가치가 정비례해서다.

실용가치라는 과정은 희소가치라는 효능으로 연결된다.

소형아파트와 소형토지의 희소가치가 날로 높아질 것이다. 환금성이 높다.

1인 가구수 증가와 맥을 함께 한다. 소형가구가 날로 높아지고 있는 판국.

인구가 증가하면 자연스레 인기가 높아진다.

소형가구가 증가하고 있는 상황에선 거대함과 화려함에 매몰되어선 안 된다.

소형부동산에서 기회를 찾자.

기획과정이 반드시 필요.

기획은 기회를 조성하는 소프트웨어이기 때문이다.

고수 - 작품을 구입한다(기획의 힘)

하수 - 제품을 구입한다(하드웨어를 구입한다)

기획부동산에서 취급하는 물건 - 토지(미완성물)

완성도 낮은 토지는 반드시 기획과정이 필요한 것이다.

그러나 완성도 높은 부동산(아파트 등)엔 기획은 사치.

거품의 주범이 곧 기획인 것이다.

(∵현재가치=완성물)

토지가 기획과정을 밟으면 완성도 높은 부동산으로 재탄생되지만

아파트에 기획과정이 부여된다면 거대한거품이 주입된다.

아파트 건설 이전에 이미 개발청사진(모델하우스를 통해 거품주입)이 그려질 때

거품이 마구 주입된 지경이기 때문.

수많은 개미들이 화려한 모델하우스에서 이미 거품을 구입한 것이다.

기회의 땅!!

1. 찾는 것 - 예) 괜찮은 입지를 발굴한다

2. 만드는 것 - 예) 개발과정

1. 기회의 땅을 찾는(발굴) 사람 - 투자자

2. 기회의 땅을 만드는 사람(발전시키는 자) - 개발자

1과2가 반드시 연계되어야 가치가 높아진다.

개발의 타당성이 높아져 실패하지 않는다.

1의 경우는 개별적 개발(전용과정)을 통해 토지가치를 극대화하고

2는 국가가 개발하는 스타일.

고수 - 개발의 타당성에 집중한다. 공실(내실)에 집중한다.

하수 - 개발면적 등 부동산 외모에 집중하는 경향이 있다.

예) 최초, 최대, 최적, 최고... 화려한 단어에 함몰되고 만다.

상징성을 강조하고 있는 광고에 쉽게 현혹되곤 한다.

상징성은 잠재성과 무관한데도 말이다.

하수가 광고에 집착할 때

고수는 성공적이고 만족스런 현장답사과정을 밟기 위한 노력(열정)에 집중한다.